Mieszkanie w celach inwestycyjnych - jak wybrać mądrze?
Inwestycja mieszkaniowa - jak każda - może być udana, lub nie. Nie ma ani gwarancji sukcesu, ani przepisu na sukces. Warto jednak zdawać sobie sprawę z ryzyk i tendencji rynkowych. Obecnie zakupy inwestycyjne w mieszkaniówce biją rekordy popularności. Nie znaczy to jednak, że każdy jest trafiony. Czym się kierować wybierając nieruchomość pod inwestycje?
Powinna ona dawać wysokie prawdopodobieństwo: 1) zachowania i wzrostu wartości w przyszłości 2) możliwości uzyskiwania dochodu pasywnego z tytułu wynajmu. Te dwa czynniki są oczywiście powiązane ze sobą - atrakcyjne, dobrze położone nieruchomości łatwiej się wynajmują, takie obiekty też mniej poddają się wahaniom koniunkturalnym i z czasem zyskują na wartości.
Oczywiście to tylko teoria - w praktyce nie mamy pojęcia co się stanie z rynkiem za kilkanaście - kilkadziesiąt lat, a tyle może wynieść czas potrzebny na zwrot z inwestycji mieszkaniowej. Nawet tzw. pewniaki mogą być wielką niewiadomą.
Generalnie jednak - przyjmując że nie dojdzie do najróżniejszych "apokalips", które wywrócą nasze życie do góry nogami, przyjmuje się, że najbardziej odporne na spadek wartości są nieruchomości o wysokim standardzie w bardzo dobrych lokalizacjach.
Za takie uważa się m.in. centra dużych miast.
Ten wniosek wynika z obserwacji. Na polskim rynku nieruchomości momentem krytycznym było pęknięcie bańki cenowej z lat 2006 - 2008. Wtedy też doszło do bardzo mocnej, sięgającej kilkudziesięciu procent, przeceny mieszkań.
Najmniej traciły jednak właśnie świetnie zlokalizowane apartamenty. Przykładowo - 8 lat temu za mieszkania w kamienicach przy płycie wrocławskiego rynku płaciło się po minimum 10 tys. zł/mkw. Dziś stawki są te same i wyższe.
Drogi i świetnie zlokalizowany "pewniak" to jednak też spory wydatek, na który wielu inwestorów najzwyczajniej w świecie może być nie stać. Owszem takie mieszkanie uzasadnia wysoki czynsz, ale niekoniecznie sprawia to, że inwestycja szybciej się zwróci, bowiem koszty poniesione były znacznie wyższe.
Dlatego warto się zastanowić nad mieszkaniem tańszym, w nieco gorszej lokalizacji, co nie znaczy że nie atrakcyjnej. Generalnie im dalej od centrum, tym taniej. Im bardziej peryferyjna lokalizacja mieszkania na wynajem, tym mniej potencjalnych chętnych, chyba że... rejon jest dobrze skomunikowany.
Kwestia komunikacji łączy różne grupy klientów, nie ważne czy chodzi o studentów, młode małżeństwa - itp. Mieszkanie może być oddalone od centrum miasta, ale ważne jest, by połączenia transportu miejskiego i drogowego pozwalały w miarę szybko przedostać się w różne części metropolii. Duże znaczenie komunikacji widzieliśmy na przykładzie warszawskiej Pragi - Północ. Po uruchomieniu drugiej linii metra ta - dotychczas nieatrakcyjna dzielnica - znacznie zyskała na popularności.
Oczywiście na rentowność inwestycji wpływ ma cena. Mieszkanie powinno być kupione jak najtaniej, jednocześnie chodzi o nieruchomość, która pozwoli nam ustalić jak najwyższy czynsz. Inwestor powinien szukać więc okazji - mieszkań wystawionych na sprzedaż poniżej swej rynkowej wartości, zbyt przecenionych w stosunku do stawek średnich w danej lokalizacji itp.
Mogą być to np. mieszkania do remontu, albo wystawione na licytacje komornicze itp.Kolejna kwestia - parametry mieszkania. Duże? Małe? Jaki standard? Jaki typ budynku? Odpowiedzi na wszystkie te pytania powinny być wynikiem określenia, do jakiej grupy klientów adresujemy ofertę. Jeśli chcemy wysokiego standardu, uzasadniającego wysoki czynsz, w grę nie wchodzi mieszkanie w wielkiej płycie, w budynku bez windy itp. Z drugiej strony - należy sobie odpowiedzieć, czy zależy nam na szybkości transakcji. Klient zamożniejszy zapłaci więcej, ale też takich osób jest generalnie mniej. Stąd może lepszym rozwiązaniem jest "zwykłe" mieszkanie o przeciętnym standardzie, adresowane do szerokich rzesz potencjalnych klientów?
Na pewno nie warto przesadzać z powierzchnią nieruchomości. Zarówno deweloperzy, jak i firmy monitorujące rynek potwierdzają: Polacy wybierają raczej mieszkanie małe i takie też lokale najszybciej się sprzedają i wynajmują. Najpopularniejsze są małe dwa pokoje - do 50 mkw. Jeśli natomiast kupimy duże mieszkanie - powyżej 70 mkw. - będzie nam ciężej znaleźć klienta, który wynajmie w całości.
Nie znaczy to jednak, że duże mieszkania są na "straconej" pozycji. Bardzo dobrym wyjściem w takiej sytuacji może być wynajem z podziałem na pokoje. Potencjalnie daje on wyższą zyskowność, ale też wymaga więcej osobistego zaangażowania właściciela - lokatorzy częściej rotują, a mieszkanie może się szybciej zużywać.
Jarosław Wójtowicz
dział analiz WGN
