Mieszkaniówka: Bez zastrzeżeń, ale też i bez euforii

Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że obecne okoliczności koniunkturalnego przyspieszenia w żaden sposób nie przystają do sytuacji sprzed około dekady, kiedy to rynek nabierał wiatru w żagle przed pamiętnym nieruchomościowym boomem z lat 2006-2008.

Analitycy NBP zwracają uwagę na wzrost produkcji budowlanej w omawianym okresie poprzez zwiększenie wolumenu nowych inwestycji o 2,6 tys. rdr, a następnie zwyżkę liczby wydanych pozwoleń na budowę odpowiednio o 4,1 tys.

Dalej w informacji NBP czytamy: "Obserwowana sprzedaż kontraktów mieszkaniowych po wcześniejszych wzrostach ustabilizowała się na wysokim poziomie, dyskontując obniżki stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji wprowadzenia zwiększonej liczby nowych inwestycji, na największych rynkach obserwowano wzrost liczby nie sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań".

Mamy więc spełniony podstawowy warunek ożywienia, a więc utrzymanie wysokiego wolumenu sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki, choć dynamiczny trend wzrostowy, zapoczątkowany w połowie ub. roku, obecnie przeszedł do fazy stabilizacji.

Z kolei wzrost sprzedaży skłonił deweloperów do przyśpieszenia procesu wprowadzania nowych inwestycji, które trwa od pierwszego kwartału br. Wskutek tego trend spadkowy oferty deweloperskiej - jak pokazują dane portalu RynekPierwotny.pl - został odwrócony w połowie roku, wobec czego od około trzech miesięcy mamy powrót do rosnącej przewagi podaży nad popytem. Trudno powiedzieć czy tego typu sytuacja jest typowa dla początkowej fazy ożywienia, a także czy utrzyma się w kolejnych miesiącach, a jeśli tak, to jaki będzie miała wpływ na rozwój koniunktury.

Jeśli chodzi o cenniki deweloperskie, to NBP nie dostrzega w nich większych ruchów w największych aglomeracjach, określając ceny transakcyjne nowych lokali mieszkalnych jako stabilne. Za to na rynku wtórnym wciąż dominuje umiarkowana tendencja spadkowa.

Taka sytuacja jest wciąż bardzo korzystna dla planujących zakup mieszkania, nie do końca jednak charakterystyczna dla okresu przyśpieszania koniunktury w mieszkaniówce, kiedy to przynajmniej teoretycznie, rosnący popyt powinien choćby w umiarkowanym zakresie windować stawki mkw. mieszkań, tak z pierwszej, jak i z drugiej ręki. Dlaczego tak się nie dzieje?

Trend wzrostowy popytu na mieszkania wytracił swój impet, przechodząc obecnie w stan określany w informacji NBP jako "stabilizacja na wysokim poziomie". Z kolei tendencja rozpoczynania nowych inwestycji deweloperskich ma się coraz lepiej. W związku z tym deweloperzy w ostatnich miesiącach wprowadzają do oferty więcej lokali niż sprzedają. Taka sytuacja w znacznym stopniu ogranicza perspektywy wzrostowe cen mieszkań na rynku pierwotnym przynajmniej w średnim terminie.

Co więcej, analitycy NBP w związku z rosnącą liczbą noworozpoczynanych projektów, a co za tym idzie konkurencją w ramach branży deweloperskiej, nie wykluczają możliwości spadku cen, a co za tym idzie także marż deweloperskich.

Wzrostowi cen mieszkań nie sprzyja także wciąż niska ich dostępność, którą NBP wylicza w największych miastach na poziomie 0,8 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, a więc o 0,3 mkw. większym względem minimum z 3 kw. 2007 r.

"Liczba nowych umów na kredyty mieszkaniowe zwiększyła się nieco, jednak akcja kredytowa mierzona faktycznymi wypłatami kredytów utrzymuje się na stabilnym poziomie - zarówno w skali całego kraju jak też na największych rynkach" - piszą autorzy informacji NBP.

Faktycznie licząc od początku ub. roku kwartalna sprzedaż kredytów hipotecznych oscyluje w przedziale od 8,9 do 9,8 mld zł i to bez określonego trendu, jedynie w takt zmian sezonowych. Wygląda więc na to, że obecna sytuacja nie przypomina tej z poprzedniego cyklu nieruchomościowej prosperity, kiedy to podstawową siłą napędową przyśpieszającej koniunktury był boom na rynku kredytów hipotecznych.

Wg danych firmy REAS w ostatnich czterech kwartałach sprzedaż mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach wyniosła prawie 42 tys. lokali i była wyższa od rekordowego osiągnięcia z 2007 roku o 16 proc. Tymczasem sprzedaż kredytów hipotecznych w roku 2007 wyniosła ponad 63 mld zł wobec niespełna 38 mld w rocznym okresie od lipca 2013 do czerwca roku bieżącego, co daje 40-proc. dysproporcję. Nawet po uwzględnieniu zmiany cen mieszkań w omawianych okresach różnica pozostaje zasadnicza. Wynika stąd, że na obecną poprawę koniunktury decydujący wpływ mieli klienci gotówkowi i inwestycyjni. Czy ich wysoki udział w popycie mieszkaniowym utrzyma się także w kolejnych miesiącach i kwartałach nie jest jednak do końca przesądzone.

Wydaje się więc, że także w obecnym cyklu ożywienia utrzymanie na dłuższą metę wysokich wolumenów sprzedaży przez deweloperskie biura obsługi klienta bez wyraźnej poprawy koniunktury w hipotekach może być problematyczne. Szansą na korzystne zmiany w tym temacie są perspektywy znacznych obniżek krajowych stóp procentowych oraz spodziewany wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe w nadchodzącym kwartale w związku z podwyżką wkładu własnego do 10 proc. od początku nowego roku.

Sygnałem ostrzegawczym dla kontynuacji pozytywnych trendów koniunkturalnych na rodzimym rynku mieszkaniowym jest też dużo słabsze od oczekiwanego powodzenie programu Mieszkanie dla młodych, ocenionego zresztą zdecydowanie krytycznie przez NBP w innym raporcie.

"Pomimo, że inwestorzy giełdowi nadal relatywnie nisko oceniają perspektywy firm deweloperskich, szacowana rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych jest cały czas wysoka i wynosi co najmniej 20%. Deweloperzy utrzymują ceny mieszkań na niezmienionym poziomie, co przy niskich, spadających cenach czynników produkcji zapewnia im wysokie stopy zwrotu. Potwierdzają to badania rzeczywistych marż deweloperskich na projektach mieszkaniowych na największych rynkach" - piszą autorzy informacji NBP.

Faktycznie poprawiająca się z miesiąca na miesiąc sytuacja fundamentalna branży deweloperskiej, rosnące wyniki sprzedaży przy zadowalającej rentowności oraz bardzo dobre perspektywy rozwoju koniunktury na rynku mieszkaniowym, praktycznie nie znajdują żadnego pozytywnego przełożenia na notowania deweloperów mierzone indeksem WIG-deweloperzy. Pozostaje on na poziomie dolnych zakresów dwuletniej konsolidacji, a analiza techniczna nie tylko nie daje wskazań możliwej poprawy, ale wręcz sugeruje ryzyko spadków do poziomów historycznych minimów w okolicach 1000-1100 punktów, co w obecnych okolicznościach byłoby zdarzeniem wręcz kuriozalnym.

Oczywiście wybrane spółki deweloperskie prezentują się lepiej, inne gorzej, jednak ogólny obraz segmentu deweloperskiego na warszawskiej giełdzie sugeruje marginalne zainteresowanie inwestorów akcjami deweloperów. Oczywiście za taki stan po części odpowiada ogólnie bardzo przeciętna, by nie powiedzieć kiepska koniunktura na rodzimym rynku kapitałowym. Jednak z drugiej strony trudno jest oprzeć się wrażeniu, że rynek giełdowy po prostu nie wierzy w trwałość poprawy koniunktury rynku nieruchomości mieszkaniowych, a skoro w nią nie wierzy, to i jej nie dyskontuje. Taki stan jest zupełnie odwrotny do sytuacji sprzed 7-8 lat, kiedy to spółki deweloperskie na fali silnego ożywienia w mieszkaniówce stały się absolutnym hitem giełdowych notowań.

Sytuacja na rodzimym rynku mieszkaniowym przyjęła więc dość specyficzną i zupełnie nową w polskich warunkach ekonomiczno-gospodarczych jakość, polegającą na absolutnej poprawie wyników sprzedażowych deweloperów połączonej z dynamicznym wzrostem ich aktywności inwestycyjnej, za czym nie idzie wyraźne ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, a tym bardziej poprawa koniunktury giełdowej notowanych na GPW spółek deweloperskich. Czy taki stan jest ostrzeżeniem przed możliwością osłabienia pozytywnych trendów w ramach krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych, czy tylko lekkim niedomaganiem wstępnej fazy nieuchronnie nadchodzącej prosperity, pokażą zapewne najbliższe miesiące.

Jarosław Jędrzyński

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze