Na mieszkaniach można zarobić. Kiedy była hossa?
W XXI wieku na polskim rynku szczęściarzami okazali się ci, którzy kupowali nieruchomości w ciągu pierwszych pięciu lat nowego stulecia. Szacunkowe dane wskazują na wykładniczy wzrost cen od tamtego czasu - o grubo ponad 100 proc.
Ile warte były mieszkania po roku 2000? Niestety problem jest z wiarygodnymi danymi. NBP nie publikuje średnich cenowych z tego okresu (zaczynają się od 2006 roku), do tego dochodzą dodatkowe zmienne (np. inflacja, koszt kredytu).
Z wyliczenia przeprowadzonego przez Home Broker i Open Finance w 2014 roku, w oparciu o dane własne oraz GUS, wynika np., że od 2003 roku do szczytu górki cenowej przypadającego na 2008 rok ceny mieszkań wzrosły o ponad 140 proc. Obecnie natomiast (od dwóch lat mamy stabilizację cenową) są wyższe o około 100 proc. Z innego wyliczenia (Lion's House) wynika natomiast, że za 1 m kw. mieszkania w centrum Warszawy w 2003 roku płacono 3,7 tys. zł. 10 lat później przeciętna cena transakcyjna wyniosła prawie 9,8 tys. zł. Wzrost więc wyniósł w tym przypadku aż 160 proc.
Z kolei Marcin Kasperski w swoim serwisie wyliczył, że na początku 2003 roku przeciętne ceny w skali całego kraju sięgały nieco ponad 2000 zł/m kw. Obecnie jest to ponad 4000 zł, co potwierdzałoby 100-procentowy wzrost cen mieszkań. Autor do stworzenia zestawienia posłużył się danymi otrzymanymi z PKO BP (do 1990 roku), danymi publikowanymi w rozporządzeniach nieistniejącego już Urzędu Mieszkalnictwa (od 1990 do roku 2002 włącznie) oraz danymi Ministerstwa Budownictwa i GUS (2003-2007).
Wszystkie te zestawienia potwierdzają jedno. Najlepszym okresem na kupno były pierwsze lata po roku 2000. Natomiast najlepszym czasem na sprzedaż był okres 2007-2008, kiedy na większości rynków ceny osiągały swoje maksima.
Skalę wzrostów może również pokazywać także zestawienie NBP, mimo że dotyczy znacznie krótszego okresu. Przykładowo: We Wrocławiu w 2006 roku średnie ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosiły 5200 zł, by zaledwie dwa lata później wzrosnąć do około 7300 zł. W tak krótkim okresie ceny podskoczyły zatem aż o 40 proc.!
W Warszawie w 2006 roku ceny mieszkań używanych wynosiły nieco ponad 7100 zł, by w 2008 roku podskoczyć do 10 200 zł, czyli o 42 proc. W Krakowie cenowe maksimum na rynku wtórnym przypadało na pierwszy kwartał 2007 r., gdy stawki ofertowe wynosiły blisko 8400 zł. Jeszcze rok wcześniej były o 1400 zł niższe.
Te dane potwierdzają, że w krótkim czasie wzrost cen mieszkań miał charakter wykładniczy. Co ciekawe - obecnie ceny wróciły do poziomów zbliżonych do tych w 2006 roku, tak więc najbardziej opłacało się sprzedać w szczycie górki, w latach 2007-2008.
Oczywiście te dane nie uwzględniają inflacji oraz kwestii podatkowych. Osoba, która kupiłaby mieszkanie np. w 2006 roku i sprzedała 2 lata później, musiałaby zapłacić podatek. Dlatego w najlepszej sytuacji byli ci, którzy sprzedaliby w tym okresie mieszkania kupione mniej więcej do 2003 roku. Szacunkowe dane wskazują, że zarobiliby o ponad 100 proc. więcej.
Podobnie jak dynamiczna i wysoka była skala wzrostów, tak później głębokie były spadki cenowe. Od szczytu górki nieruchomości potaniały średnio o około 30 proc. Ci, którzy przegapili szansę na bardzo zyskowną sprzedaż, jeśli liczą na większe pieniądze muszą czekać - choć ostatnie lata pokazały, że na rynku nieruchomości nie ma nic pewnego, a ceny wcale nie muszą sukcesywnie rosnąć.
W każdym razie od dłuższego już czasu mieszkania w Polsce nie drożeją, albo (na niektórych rynkach) drożeją bardzo powoli. Według Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu mieszkania w Unii podrożały średnio o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5 proc. niższe.
Monika Prądzyńska
