Nadal będzie można zadłużać się z 10 proc. wkładem własnym
Sporą niepewnością cechuje się początek roku na rynku kredytowym. Wszystko w związku ze wzrostem wymaganego, minimalnego wkładu własnego do 15 proc. Teoretycznie banki mogą nadal udzielać kredytów z 10 proc. wkładem a "brakujące" 5 proc. ubezpieczyć. Pojawiają się jednak kontrowersje związane z formą tego ubezpieczenia.
Pobierz: program PIT 2015
Przypomnijmy - na mocy znowelizowanej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego wymagany minimalny wkład własny kredytów hipotecznych co roku rośnie o 5 proc. do docelowych 20 proc. Od stycznia 2016 wg rekomendacji trzeba minimalnie przynieść do banku równowartość 15 proc. ceny mieszkania.
Tyle rekomendacja. KNF pod koniec ubiegłego roku zapowiedziała jednak, że nadal będzie możliwość uzyskania kredytu z 10 proc. wkładem, pod warunkiem, że 5 proc. wymagane do wysokości minimalnego wkładu będzie dodatkowo zabezpieczone albo ubezpieczone.
Zabezpieczeniem, które nie budzi żadnej kontrowersji, może być blokada środków na rachunku bankowym, zabezpieczenie w postaci zastawu na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. W grę wchodzą też środki zgromadzone na rachunkach IKE lub IKZE.
Łatwo się domyślić, że większość kredytobiorców nie będzie mogła "wystawić" takiego zabezpieczenia. Dla kredytu na 300 tys. trzeba by było zablokować na koncie około 15 tys. zł.
Jest więc kolejna możliwość - ubezpieczenie brakującego wkładu. Nazwa "ubezpieczenie" jest tu trochę myląca, bowiem w rzeczywistości zabezpieczane są interesy banku, nie nasze.
W praktyce owo ubezpieczenie sprowadza się z reguły do podniesienia marży banku do czasu aż kredytobiorca spłaci brakującą część wkładu własnego. Wtedy marża spadnie.
Przykładem zastosowania takiej formuły może być np. oferta kredytów hipotecznych jednego z banków - z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10 proc., ale pod warunkiem podwyższenia marży o 0,2 proc. do momentu spłaty brakującego wkładu własnego. Podobne rozwiązania przygotowały także inne banki. Ubezpieczenie wkładu, czyli podwyżka marży, w zależności od oferty sięga od 0,2 do 0,6 proc.
Oczywiście takie rozwiązanie sprawia, że na początek nie trzeba mieć większego wkładu własnego, ale za to całościowe koszty kredytowania wyraźnie rosną. O ile?
Zakładając, że mowa o nieruchomości wartej 300 tys. zł, w kredycie na 30 lat - kredytobiorca z wkładem w wysokości 10 proc. zadłuży się na 270 tys. zł, drugi z wkładem w wysokości 15 proc. na 255 tys. Załóżmy również, że bank z racji niskiego wkładu podwyższy marżę wyjściową w wysokości 1,8 proc. o 0,2 proc. Pierwszy kredytobiorca - z wkładem 10 proc. zapłaci w takiej sytuacji około 1290 zł. Drugi - około 1180. Tak więc w skali roku koszt kredytu będzie wyższy o około 1200 zł.
Problem ubezpieczenia niskiego wkładu komplikuje jednak niedawne stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego. W odpowiedzi na sygnały, że banki w związku z niewystarczającym wkładem będą po prostu pobierać wyższą marżę, aż do uzyskania właściwego poziomu wskaźnika LtV, KNF stwierdziła, że ubezpieczenie nie może się dokonywać poprzez podwyżkę marż.
Prawdopodobnie więc w najbliższym czasie ta forma zabezpieczenia będzie ewoluować. W jakim kierunku? Komisja Nadzoru Finansowego oczywiście nie zabrania ubezpieczania poprzez polisę ubezpieczeniową. Być może więc cześć banków wróci do kontrowersyjnej formuły grupowego ubezpieczenia niskiego wkładu, ale musi pamiętać, że - zgodnie z rekomendacją U KNF - nie może na takich polisach zarabiać.
Niewykluczone, że instytucje finansowe będą zmuszone akceptować polisy wykupione samodzielnie przez klientów na rynku. Problem w tym, że tego rodzaju ubezpieczeń obecnie się nie spotyka. Być może tego typu produkt - w związku z zapotrzebowaniem - będzie oferowany przez towarzystwa ubezpieczeniowe.
Generalnie, z punktu widzenia klienta jest oczywiste, że lepiej nawet wstrzymać się z decyzją o zakupie i oszczędzić dodatkowe pieniądze (przy kredycie na 300 tys. zł mowa o dodatkowych 15 tysiącach), by wyłożyć wymagane obecnie 15 proc. wkładu. W ten sposób obniżamy koszty kredytu poprzez obniżenie jego kwoty oraz niższą marżę.
Jeśli jest problem z uzyskaniem odpowiedniego kapitału możliwością może być też zabezpieczenie kredytu na kilku nieruchomościach.
W tym roku problemem dla kredytobiorców mogą być większe marże kredytowe związane nie tylko z ubezpieczeniem niskiego wkładu, ale ogólnie - z powodu wprowadzenia podatku bankowego. Część instytucji już zareagowała na to podwyżką marż. Na razie nie wiadomo, czy to działanie krótkotrwałe, czy obliczone na dłuższą perspektywę. Z kolei pozytywnie na koszty kredytów przełoży się prawdopodobna w tym roku kolejna obniżka stóp procentowych NBP.
Teresa Michniak, Dział Analiz WGN
