Najem okazjonalny wcale nie w 100 procentach bezpieczny
Jeśli trafi nam się nieuczciwy najemca mieszkania, który nie wywiązuje się z płatności, kluczową sprawą pozostaje wypowiedzenie mu w jak najszybszym trybie umowy i - jeśli nie chce się wyprowadzić - podjęcie niezbędnych kroków prawnych. Najbezpieczniejszym narzędziem w tym celu jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego, ale nawet ona nie uchroni nas od strat finansowych.
Najkrócej rzecz ujmując - umowa najmu okazjonalnego to taka forma wynajmu, w której najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. A więc w momencie, gdy egzekucja zyskuje klauzulę wykonalności, najemca ma automatycznie opuścić mieszkanie. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, jednocześnie w oświadczeniu mającym formę aktu notarialnego wskazuje inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać. Ponadto najemca dołącza do umowy, oświadczenie właściciela drugiego mieszkania, który potwierdza, że przyjmie daną osobą pod swój dach.
Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi - zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji.
W praktyce jednak sprawa jest bardziej skomplikowana. Umowa najmu okazjonalnego jest umową na czas oznaczony, a tej - co do zasady, w odróżnieniu od umowy na czas nieoznaczony - nie można wypowiedzieć. Kwestię tę regulują dwa akty prawne: kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów. Na gruncie ustawowym wynajmującemu możliwość zerwania takiej umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia daje jedynie kilka sytuacji:
" najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, albo swoim zachowaniem lub zaniedbaniem dopuszcza do powstawania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
" najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat z tytułu używania lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a został wezwany do uregulowania należności i poinformowany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i został mu wyznaczony miesięczny termin do zapłaty,
" lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jak więc widzimy - rozpatrując sytuację z punktu widzenia potencjalnego wynajmującego scenariusz nie rysuje się korzystnie. Jeśli ma najemcę, który nie płaci - zanim uruchomi możliwości tkwiące w umowie najmu okazjonalnego musi poczekać przynajmniej pięć miesięcy ( trzy okresy płatności plus dodatkowy miesięczny termin na zapłatę plus miesięczne wypowiedzenie)!
Z punktu widzenia interesów właściciela mieszkania taka sytuacja to tragedia. Co prawda miesięczne straty powstałe w wyniku "trzymania" niepłącającego lokatora w mieszkaniu może pokryć kaucją, ale dalsze miesiące oznaczają już tylko rachunek ujemny.
Sprawa jest bardzo trudna, zwłaszcza w obliczu niezwykle pogmatwanego polskiego prawa i szeregu jego wykładni. Światełko w tunelu dał tu Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z 2007 roku stwierdził, że umowy najmu na czas określony mogą być jednak wypowiedziane przed terminem, z tym że musi być to zastrzeżone w umowie oraz muszą być wymienione okoliczności, które dadzą podstawy do wypowiedzenia. Teoretycznie też możliwe jest użycie klauzuli bardzo ogólnej, dającej prawo do wypowiedzenia "z ważnych przyczyn".
Jest to jakaś furtka, ale pamiętajmy, że te "ważne przyczyny" muszą być również uznane za ważne przez najemcę. Najlepiej, żebyśmy dostarczając wypowiedzenie, wskazali konkretnie o jakie "ważne przyczyny" chodzi. Jeśli trafimy na bardzo ciężki przypadek, który zamierza napsuć nam sporo krwi, nie uzna on skuteczności wypowiedzenia i odwoła się do sądu, co dodatkowo skomplikuje sprawę.
Należy przy tym zaznaczyć, że "ważną przyczyną" nie mogą być sprawy finansowe, a więc brak płatności - bowiem ten jest już uregulowany ustawowo. Terminów w tym zakresie nie da się skrócić.
Tak więc - niestety, mimo że umowa najmu okazjonalnego lepiej chroni interesy właścicieli mieszkań niż "zwykła" umowa najmu, to jednak nie da się uniknąć strat finansowych. Zaznaczmy też, że nie należy pod żadnym pozorem działać wobec najemcy przemocą - unikajmy sytuacji typu wymiana zamków, odcinanie mediów czy wzywanie policji. Są one nielegalne, a w przypadku policji - nieskuteczne. Marcin Moneta, dział analiz
