Nowe mieszkania na sprzedaż: Dlaczego od pięciu lat drożeją?

Poniższy wykres obrazuje zmiany cen nowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski w latach 2013-2017. Dla większej czytelności ceny ujęto też w tabeli poniżej. W zestawieniu uwzględniono ceny odnotowane przez NBP w II kwartale każdego roku.

Jak widać, w porównaniu z rokiem 2013 średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły we wszystkich analizowanych miastach. Największy wzrost cen odnotowano we Wrocławiu (o 822 zł/m2). Na drugim miejscu znalazł się Gdańsk (o 819 zł/m2), zaś na trzecim - Warszawa (o 665 zł/m2). Najmniej w ciągu pięciu lat podniosły się ceny w Poznaniu (o 263 zł/m2). W analizowanym okresie stały wzrost cen wystąpił tylko w Warszawie i Wrocławiu, zaś okresowe spadki obserwowano na rynku pierwotnym w Poznaniu, Łodzi, Krakowie i Gdańsku.

W niemal wszystkich największych miastach Polski najkorzystniejszy dla kupujących mieszkania był rok 2013. Wyjątek stanowi Kraków, w którym najniższe ceny panowały w roku 2015. Jeśli w każdym z miast porównać najtańszy rok z najdroższym, Kraków ze wzrostem średnich cen o 687 zł/m2 zajmuje trzecie miejsce w zestawieniu miast, które w omawianym okresie najbardziej podrożały (za Wrocławiem i Gdańskiem).

Nieco inaczej wypada porównanie obecnego roku z ubiegłym. W stosunku do roku 2016 najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku (o 316 zł/m2), Łodzi (294 zł/m2) i Krakowie (240 zł/m2). Najmniejszy wzrost cen zaobserwowano we Wrocławiu (o 86 zł/m2), a w Poznaniu nowe mieszkania nawet nieznacznie potaniały (o 29 zł/m2).

Obecnie najdroższe są mieszkania na sprzedaż w Warszawie, gdzie za metr kwadratowy własnego M trzeba zapłacić średnio 7 683 zł. Najtaniej zamieszkać na swoim można w Łodzi - tu cena za metr kwadratowy wynosi średnio 4 940 zł. Oznacza to, że osoba kupująca nowe mieszkanie w Łodzi o powierzchni 60 m2 zapłaci za nie aż o 164 580 zł mniej niż w stolicy. Na średniej półce cenowej sytuują się Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk, przy czym między Gdańskiem a Krakowem występuje najmniejsza różnica cen (średnio o 82 zł/m2).

Trudno oczywiście wskazać szczegółowe przyczyny każdego wzrostu czy spadku cen nieruchomości na lokalnych rynkach, eksperci NBP przedstawili jednak kilka ogólnych wniosków. Jedną z najważniejszych przyczyn systematycznego wzrostu cen jest rosnący stale popyt na nowe mieszkania. Polacy coraz częściej chcą mieszkać na swoim, a zwiększające się zainteresowanie lokalami powoduje podnoszenie cen przez deweloperów. Popyt dodatkowo napędzany jest przez banki, które w omawianym okresie chętnie udzielały atrakcyjnych kredytów hipotecznych.

Zdobycie kredytu i kupno mieszkania ułatwiały też od stycznia 2014 roku dofinansowania w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych". Na wzrost cen mieszkań wpłynęło wreszcie silnie bogacenie się Polaków. Wraz ze wzrostem zarobków zaczęli oni poszukiwać nieruchomości większych, lepiej położonych i o wyższym standardzie, co zachęciło deweloperów do budowania takich - z założenia droższych - lokali. Eksperci NBP wskazują wzrost liczby drogich nieruchomości jako jedną z głównych przyczyn wzrostu średnich cen.

Deweloperzy podnosili ceny również dlatego, że mieszkaniowe projekty inwestycyjne miały w latach 2013-2017 wysoką szacowaną rentowność. Wynikała ona z utrzymujących się stosunkowo niskich kosztów materiałów oraz robót budowlanych. Deweloperzy posiadali też (i wciąż posiadają) nagromadzone duże zapasy ziemi pod zabudowę, dzięki czemu nie odczuli zbyt mocno wzrostu cen na rynku działek budowlanych. Deweloperzy mogli zatem budować dużo i stosunkowo tanio, a w efekcie sprawnie dostosowywać podaż mieszkań do rosnącego popytu, dzięki czemu mógł on nadal rosnąć.

Obserwacja wzrostu cen mieszkań w omawianym okresie nasuwa pytanie, kiedy trend się odwróci i lokalne mieszkalne ponownie zaczną tanieć. Do tych rozważań zachęca dodatkowo spadek cen w Krakowie w latach 2013-2015 oraz zaobserwowany w tym roku nieznaczny spadek średnich cen w Poznaniu. Czy można liczyć na to, że w ciągu kilku lat mieszkania potanieją?

Niestety, najnowszy raport NBP (na II kwartał 2017 roku) sugeruje, że bardziej prawdopodobne są dalsze podwyżki. Eksperci banku zauważają, że można zaobserwować sygnały świadczące o narastaniu nadwyżki popytu nad podażą. Choć deweloperzy stale zwiększają liczbę nowych mieszkań w ofercie i rozpoczynają kolejne inwestycje, dostępność lokali mieszkalnych w największych miastach Polski maleje. Skraca się też czas potrzebny deweloperom na sprzedaż mieszkania. Jeśli deweloperzy nadal zdołają dobrze dopasowywać podaż mieszkań do popytu, ceny utrzymają się na obecnym poziomie. W przeciwnym razie najprawdopodobniej będą dalej rosnąć.

^{Źródło danych: Raporty kwartalne Narodowego Banku Polskiego z lat 2013-2017}