Polacy rezygnują z lokat na rzecz wynajmu mieszkań
Jak informują bankowcy, Polacy wycofują pieniądze z lokat. Z danych NBP wynika, że w okresie od lutego do czerwca tego roku wybrano 5 mld zł. Taki stan rzeczy wynika głównie z postrzegania lokat jako instrumentów nieatrakcyjnych inwestycyjnie. Z kolei na całej sprawie zyskuje rynek mieszkaniowy, bowiem część pieniędzy z lokat i depozytów trafia właśnie tutaj. Bogaci klienci decydują się na kupno mieszkań na wynajem, wietrząc w takim rozwiązaniu większe stopy zwrotu.
Powody słabnącego zainteresowania lokatami są oczywiste. Oprocentowanie pozostaje na bardzo niskim poziomie. Obecnie tylko kilka najlepszych ofert pozwala na uzyskania około 3 proc. w skali roku. Średnie oprocentowanie lokaty półrocznej to natomiast zaledwie 1,5 proc. Jest to więc bardzo mało. Z drugiej strony do inwestycji na rynku mieszkaniowym ciągle zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe kredytów oraz stabilne ceny mieszkań. Do tego od września znacznie zwiększyła się pula mieszkań objętych programem MDM (m.in. włączony został rynek wtórny).
Jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP z rynku mieszkaniowego, "inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10-letnich obligacji skarbowych, a także lokat bankowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika jednak równocześnie, że na rynku mieszkaniowym przybywa sukcesywnie inwestujących za gotówkę. W ciągu trzech lat, od drugiego kwartału 2012 do drugiego kwartału 2015 r., udział zakupów nieruchomości mieszkaniowych za gotówkę na głównych rynkach zwiększył się o 100 proc. W II kwartale r. 2012 inwestorzy w 7 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) wydali na zakupy mieszkań za gotówkę nieco ponad 1,5 mld zł. W II kwartale 2015 r. było to już ponad 3 mld zł. Z danych banku centralnego wynika ponadto, że zakupy gotówkowe na rynku pierwotnym stanowiły (jeśli chodzi o wartość) 64 proc. wszystkich transakcji w wyżej wspomnianych miastach.
Wyniki te są zaskakująco wysokie i niektórzy podważają ich wiarygodność. Ciekawe wyliczenie w tym zakresie przeprowadził autor bloga "W domach z betonu" porównując dane NBP do informacji o akcji kredytowej przekazanej w raporcie Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich. Według blogera na głównych rynkach zakupy za gotówkę wynoszą mniej niż 20 proc. ogólnej wartości transakcji.
Zostawiając jednak rzeczywistą wartość transakcji za gotówkę, warto przyjrzeć się wspomnianej wyżej rentowności najmu i możliwości regulowania rat kredytów poprzez wynajem.
Według Narodowego Banku Polskiego obecnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem na głównych rynkach (analiza nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji) wzrosła skokowo zarówno w stosunku do lokat bankowych, jak i obligacji 10-letnich, a obecnie jest nawet nieznacznie wyższa niż w przypadku inwestycje w nieruchomości komercyjne.
Na wykresie przedstawiającym opłacalność poszczególnych form inwestowania każda wartość powyżej 1 oznacza większą atrakcyjność zakupu z myślą o rynku najmu. Tak więc wg NBP opłacalność najmu w stosunku do depozytów bankowych na obecnie wartość 3,5 i w ciągu trzech lat wzrosła aż o 3 punkty. Z kolei w przypadku 10 - letnich obligacji - tu również większa atrakcyjność najmu uzyskuje wartość 3,5 a skokowy wzrost mierzy się od stycznia 2014, kiedy atrakcyjność najmu w stosunku do lokat wynosiła nieco ponad 1,5 punktów.
A jak wygląda możliwość finansowania wynajmem kredytów? Zakładając, że kredytobiorca kupił przeciętnej wielkości mieszkanie w cenie 300 tys. zł, z czego 10 proc. wyłożył jako wkład własny, wysokość kredytu wynosiła 270 tys. Wg Amron - Sarfin średnie oprocentowanie w II kw. 2015 dla kredytów hipotecznych kształtowało się na poziomie 3,5 proc. a marża wynosiła 1,76 proc. Oznaczałoby to, że przy ratach równych nasz kredytobiorca miałby do spłacenia miesięcznie około 1350 zł.
Za 300 tys. zł nasz kredytobiorca na wiodących rynkach mieszkaniowych uwzględnianych w raportach NBP jest w stanie kupić około 50 metrowe mieszkanie (średnia transakcyjna dla 7 miast wynosi 6300 zł).
We Wrocławiu przeciętne czynsze najmu obecnie kształtują się na poziomie około 32 - 33 zł za metr, a więc czynsz najmu takiej nieruchomość kształtowałby się na poziomie 1500 - 1600 zł miesięcznie. Podobne stawki dotyczą również Krakowa. Nieco taniej jest w Poznaniu, nieco drożej w Warszawie. W każdym razie powyższe, orientacyjne wyliczenie potwierdza tezę, że obecnie zobowiązania kredytowe można finansować przychodami z najmu.
Monika Prądzyńska
