Polityka uderza w rynek nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości uważa się dosyć powszechnie za jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Wahania cen nie są tu tak drastyczne, jak w przypadku innych instrumentów finansowych. Powszechnie panuje też przekonanie, że w dłuższej perspektywie nieruchomości "i tak będą zyskiwać na wartości". Ostatnie 10 lat mocno zweryfikowało jednak niektóre z tych tez. Do tego coraz głośniej mówi się o kolejnym rodzaju ryzyka, a mianowicie o ryzyku politycznym.
Pęknięcie bańki cenowej w mieszkaniówce z lat 2006 - 2008 uświadomiło wielu osobom, że dały się nabrać na narrację marketingową. Nieruchomości wcale nie muszą "wyłącznie" zyskiwać. Skala przeceny była drastyczna - przeciętnie (w porównaniu do szczytu górki) mieszkania staniały na największych rynkach o około 30 proc. Obecnie mamy odbicie, mieszkania znów cieszą się dużą koniunkturą, ale ceny nie rosną już tak szybko jak 9 - 10 lat temu. Rynek znajduje się w stanie równowagi. Wielu właścicieli, którzy kupili mieszkanie w szczycie boomu, musi jeszcze uzbroić się w cierpliwość, by móc sprzedać je bez realizacji straty, zwłaszcza jeśli dołożymy do tego wzrost wartości kredytów frankowych.
Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2015
Inwestycja w nieruchomość to inwestycja na dziesięciolecia. Oprócz ewentualnej wysokiej rentowności najmu ważne jest też, by mieszkanie utrzymywało swoją wartość, a nawet na niej zyskiwało. To chyba największe wyzwanie dla inwestujących - tak wybrać nieruchomość, by zachowywała włożony kapitał przez wiele lat.
Analiza standardowych czynników, które mają wpływ na wycenę - a więc lokalizacji, metrażu, typu budownictwa, standardu - może tu nie wystarczyć. W grę wchodzą też procesy długofalowe, które będą stopniowo odgrywały coraz istotniejszą rolę. W polskich warunkach takimi czynnikami są z pewnością negatywne tendencje demograficzne i emigracja, które mogą w dłuższej perspektywie osłabiać popyt na mieszkania, zarówno jeśli chodzi o transakcje sprzedaży, jak i wynajmu.
Potencjalnych ryzyk jest jednak wiele więcej - od ogólnej kondycji gospodarczej kraju poczynając, poprzez ewentualne zmiany prawne, urbanistyczne, zmiany preferencji klientów itp. Perspektywa ostatnich kilku lat uświadamia inwestorom również o kolejnym rodzaju ryzyka, a mianowicie ryzyku politycznym. Zmiany koniunktury politycznej, zawirowania, niestabilność, nowe układy i konstrukcje międzynarodowe - wszystko to przekłada się na wycenę atrakcyjności nie tylko poszczególnych lokalizacji i lokalnych rynków, ale i całych państw.
Truizmem jest już stwierdzenie, że obecnie żyjemy w okresie nacechowanym wielką niepewnością. Unia Europejska przechodzi przez kolejne kryzysy: finansowy, kryzys strefy euro, kryzys polityczny, migracyjny, kryzys strefy Schengen. Zapewne określenia można mnożyć.
Po raz pierwszy od wielu lat (co najmniej od wojny w byłej Jugosławii) na terenie naszego kontynentu i w dosyć bliskim w sąsiedztwie mamy do czynienia z kryzysami zbrojnymi. Mowa oczywiście o sytuacji na wschodzie Ukrainy i o wojnie w Syrii.
Przełożenie wojny na rynek nieruchomości doskonale widać w przypadku naszego wschodniego sąsiada. Zupełny krach w rejonach objętych działaniami jest oczywisty. Dewaluacja hrywny powoduje np. że wynajmujący w sąsiednich obwodach podpisują z najemcami nowe umowy co kilka miesięcy. Ceny najmu w miastach, które przyjmują uciekinierów bardzo wzrosły, jednak konsekwencje ukraińskiej wojny docierają nawet do Polski. W rejonach przygranicznych - Rzeszowie, Przemyślu itp. lepiej uposażeni Ukraińcy wycofują się z inwestowania w polskie nieruchomości. Z kolei duża fala imigrantów "nakręca" nasz rynek najmu.
Z perspektywy dużych międzynarodowych inwestorów najczęściej do tej pory ryzyko polityczne wiązane było z tak zwanymi rynkami wschodzącymi czy też frontier markets. Kapitał przygląda się przede wszystkim takim kwestiom, jak stabilny system bankowy, rozdział polityki od gospodarki, przejrzyste zasady inwestowania i system prawny.
Dziś jednak ryzyko o charakterze politycznym "rozlewa się" także na kraje, które do tej pory były od niego wolne, a więc bogate państwa Zachodu. Wystarczy wspomnieć tu choćby o obawie przed wyjściem z Unii Wielkiej Brytanii.
W kontekście ryzyka nie sposób nie wspomnieć również i o naszym kraju. Ostatnie wydarzenie - obcięcie ratingu Polski - pokazuje paradoksalną sytuację, że w świecie o nieograniczonych możliwościach wymiany i weryfikacji informacji, największy wpływ na globalne procesy mają niejednokrotnie opinie i wrażenia. Zmiana oceny wiarygodności kraju, mimo dobrych wskaźników gospodarczych, do tej kategorii się zalicza.
Konsekwencje decyzji jednej agencji, podjętej na podbudowie "obaw", okazują się tak dalekosiężne, że sięgają "zwykłego" Kowalskiego, który spłaca nad Wisłą kredyt. Po obcięciu ratingu złoty mocno stracił na wartości. Prawdopodobnie wychodzenie z tego dołka zajmie naszej walucie kilka miesięcy i jest już raczej pewne, że zapowiadanej kolejnej obniżki stóp procentowych w tym roku nie będzie. A to oznacza, że Kowalski nie będzie się cieszył z niższych rat kredytu.
Marcin Moneta
