Polski rynek nieruchomości - raport Metrohouse i Expandera. Styczeń 2019
W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ceny przestały rosnąć. Tak wynika z danych Metrohouse, Expandera i portalu RynekPierwotny.pl. Kontynuację wzrostu nadal obserwujemy we Wrocławiu i Krakowie. Wyższe ceny to niejedyna niekorzystna informacja dla kupujących. Banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, co jest to związane z przewidywanym pogorszeniem koniunktury gospodarczej.
Analiza cen transakcyjnych pozwala na stwierdzenie, że najszybciej drożejącymi mieszkaniami są te położone w centralnych rejonach miast. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym wzrostom jest wiek budynku. Najszybciej drożeją mieszkania w budynkach oddanych do użytku w ostatniej dekadzie. - Zwiększa się też różnica pomiędzy cenami lokali w centrach miast i na obrzeżach. Różnice te widoczne są zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie specyfika budownictwa w najlepszych lokalizacjach w mieście wymusza skupienie się na inwestycjach z najwyższej półki, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
- Pomimo iż w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku wzrost cen przyhamował, to są miasta, gdzie podwyżki są nadal widoczne. - Najwyższy wzrost miał miejsce w Krakowie (4,1 proc.). W stolicy Małopolski za m kw. płacimy już średnio 7114 zł, a wśród klientów Metrohouse i Expandera ceny poniżej 6000 zł za metr dotyczyły zaledwie 20 proc. transakcji - komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Ponownie wzrosły ceny w Łodzi, gdzie średnia cena za m kw. wyniosła 4243 zł i jest o 13,9 proc. wyższa niż przed rokiem. Jeżeli spojrzymy na wzrosty w innych miastach - łódzkie są rekordowo wysokie. Nominalnie łodzianie kupują mieszkania droższe o ponad 500 zł za m kw. niż 12 miesięcy temu. Do prawie 6000 zł za m kw. dochodzą średnie ceny mieszkań we Wrocławiu - jest to o 10,8 proc. drożej niż przed rokiem.
Od października do grudnia ubiegłego roku warszawski rynek pierwotny był najbardziej stabilny cenowo spośród analizowanych sześciu największych miast. Jednoprocentowy wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. dla Warszawy nastąpił po podwyżce z III kw. 2018 r. wynoszącej aż 4,5 proc. Największe wzrosty odnotowano dla Krakowa i Wrocławia. Tutaj podwyżki cenowe zbliżyły się do 6 proc. licząc kwartał do kwartału. Na uwagę zasługuje dodatkowo jeszcze jedna kwestia. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl: - Na przełomie 2018 r. oraz 2019 r. mieliśmy do czynienia z bardzo zbliżonym poziomem cen nowych mieszkań (ok. 7100 zł/mkw. - 7300 zł/mkw.) w trzech metropoliach. Mowa o Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku. Warto odnotować, że spośród wymienionych ośrodków miejskich to Gdańsk cechował się najbardziej rozbudowaną ofertą luksusowych "M".
W czwartym kwartale 2018 r. bardzo uwidoczniły się zmiany udziału nowych lokali należących do poszczególnych grup cenowych. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl największy ubytek można było zaobserwować w przypadku tanich "M" - W Mieście Kraka udział lokali kosztujących 6000 zł/m kw. - 7000 zł/m kw. spadł aż o 7,8 punktu procentowego. Ubyło też wiele krakowskich "M" za 5000 zł/m kw. - 6000 zł/mkw. (-5,0 pp.). Spory ubytek tańszych mieszkań odczuli również klienci firm deweloperskich z Wrocławia. Na terenie tego dolnośląskiego miasta, udział lokali kosztujących 5000 zł/mkw. - 6000 zł/m kw. spadł o prawie 7,0 punktów procentowych przez jeden kwartał. W 2019 roku można spodziewać się, że struktura oferowanych mieszkań w dalszym ciągu będzie przesuwać się w kierunku wyższych cen za 1 mkw.
- Według GUS, wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w ubiegłym roku o ok. 7 proc. Niestety nie przełoży się to na istotny wzrost dostępnej kwoty kredytu, gdyż jednocześnie banki podwyższyły wymagania w zakresie dochodów kredytobiorców. Żeby otrzymać 300 000 zł kredytu czteroosobowa rodzina musi dysponować dochodem na poziomie 5590 zł netto (wartość średnia dla 10 banków). W ciągu roku wymagania w tym zakresie wzrosły o 5 proc. - Banki postępują w ten sposób ponieważ obawiają się, że prognozowane pogorszenie koniunktury gospodarczej sprawi, że więcej kredytobiorców może mieć trudności z terminową spłatą rat. Zaostrzając kryteria ograniczają więc ryzyko. W okresach gorszej koniunktury zdarza się bowiem, że kredytobiorca jest zmuszony zmienić pracę na taką, w której zarobi mniej. Mimo to musi jednak poradzić sobie ze spłatą rat, komentuje - Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
- Dobrą informacją, zarówno dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i tych, którzy już go spłacają jest niespodziewanie niska inflacja. W grudniu wyniosła ona jedynie 1,1 proc. r/r. - Wolny wzrost cen w gospodarce powoduje, że oddala się perspektywa podwyżek stóp procentowych. Pod koniec ubiegłego roku część ekonomistów prognozowało, że cykl podwyżek stóp rozpocznie się już w 2019 r. To natomiast oznaczałoby wzrost wysokości rat i kolejne pogorszenie dostępności kredytów. Teraz wydaje się, że w tym roku stopy pozostaną na dotychczasowym poziomie, dodaje Sadowski.
Marcin Jańczuk, Jarosław Sadowski, Mikołaj Ostrowski
