Problemy z inwestowaniem w zabytkowe nieruchomości
Niewątpliwie inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Przymierzając się do dokonania określonej transakcji, warto jednak zasięgnąć porady specjalistów lub poświęcić trochę czasu na solidne, merytoryczne przygotowanie do tego zabiegu. W tym zakresie istnieje bowiem wiele ograniczeń i pułapek, które mogą rodzić poważne problemy po stronie inwestora. Jakie trudności mogą wiązać się z inwestowaniem w nieruchomości zabytkowe?
15 czerwca 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wydał kontrowersyjny wyrok w sprawie przyjęcia gminnej ewidencji zabytków miasta Łodzi. To orzeczenie może znacząco utrudnić życie inwestorów - stwierdza Robert Tomaszewski, prezes zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o.
Wspomniana ewidencja, a właściwie decyzja w tym przedmiocie, została bowiem zaskarżona przez właściciela pewnej kamienicy ze Śródmieścia, wybudowanej w latach 1936-1939. Właściciel zarzucił wydanemu orzeczeniu, że nieruchomość została wpisana do ewidencji bez zgody i nawet poinformowania go o tym fakcie.
Nie miał on możliwości ustosunkowania się do stanowiska Prezydenta Łodzi. Decyzja organu administracji była uznaniowa - w sposób arbitralny stwierdzono, że nieruchomość posiada walory zabytkowe. Tymczasem w ocenie właściciela kamienicy budynek nie stanowi zabytku. Nie wyróżnia się bowiem niczym szczególnym, spośród innych budynków, wybudowanych w tym czasie. Taka ocena była de facto zgodna z ekspertyzami, dokonanymi przez miejskiego i wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie których w 2003 roku zezwolono na szeroką przebudowę i nadbudowę bryły budynku.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi nie podzielił stanowiska właściciela kamienicy. Uznał on, że w gminnej ewidencji zabytków może zostać ujęty wyłącznie obiekt, który spełnia ustawową definicję zabytku. W ocenie sądu, skoro budynek został objęty ochroną konserwatorską (z uwagi na styl architektoniczny i konieczność zachowania modernistycznego charakteru zabudowy historycznego Śródmieścia jako całości), należy uznać, że stanowi on zabytek.
Niepoinformowanie właściciela o wpisie do ewidencji nie ma natomiast wpływu na ocenę zgodności tego wpisu z obowiązującymi przepisami prawa. Wyrok jest na razie nieprawomocny, istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że ostanie się w obrocie prawnym. To z kolei spowoduje poważne utrudnienia dla osób, inwestujących w tego typu nieruchomości.
Stare rezydencje, dworki, zespoły pałacowo-parkowe, kamienice wyglądają imponująco i kuszą potencjalnych nabywców stosunkowo niską ceną. Dodatkowo kupujący mogą liczyć na 50-procentową bonifikatę, co tym bardziej czyni inwestycję niezwykle atrakcyjną. Szkopuł tkwi jednak w tym, że taka nieruchomość obarczona jest licznymi ograniczeniami.
Najważniejszym z nich jest to, iż chcąc dokonać jakiejkolwiek renowacji/remontu, konieczne jest skonsultowanie tego zabiegu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Właściciel samodzielnie nie zdecyduje ani o terminie realizacji prac, ani o zakresie robót. Korzystanie z takiej nieruchomości staje się zatem znacznie utrudnione.
Co szczególnie istotne, fakt, iż w wypisie z ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej nie ma wzmianki o tym, że sprawdzana nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, nie oznacza, że nie ma jej w tej ewidencji. Rzetelną informację na ten temat można uzyskać wyłącznie u wojewódzkiego konserwatora zabytków. Osoby, niemające dostatecznej wiedzy w zakresie inwestowania w nieruchomości oraz na temat nieruchomości zabytkowych, niejednokrotnie wpadają zatem w kłopoty - stwierdza Robert Tomaszewski. - Często przychodzą do nas klienci, którzy nie zaufali specjalistom, źle zainwestowali i teraz potrzebują pomocy - dodaje Tomaszewski.
Mając na uwadze nowe orzeczenie WSA w Łodzi i funkcjonowanie rejestru zabytków, należy stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne i opłacalne. Należy jednak starannie zaplanować operację zakupu nieruchomości. Warto przy tym skorzystać z pomocy specjalistów, którzy powiedzą nam o możliwych utrudnieniach.
