Przecena mieszkań - już o kilkanaście procent
Posiadacze nieruchomości kupowanych 9 - 10 lat temu ciągle mogą mieć problem z ich sprzedażą, tak by zarobić. W przypadku kupna na kredyt, uzyskane środki mogą nie wystarczyć, by spłacić resztę zobowiązania. Wszystko dlatego, że mieszkania kupowane w tamtym okresie mocno staniały. Do dziś nie wróciły do poziomu cen z czasu, gdy była dokonywana transakcja.
Mowa o okresie tzw. bańki cenowej, jaka została nadmuchana na polskim rynku nieruchomości w latach 2006 - 2008. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej na rynku mieszkaniowym szybko zaczął rosnąć popyt. Ten znacznie przewyższał podaż, w efekcie czego klienci często kupowali nieruchomości na wstępnym etapie inwestycji - tzw. dziury w ziemi. Mieszkania - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym - zaczęły szybko drożeć.
W krótkim czasie urosła bańka cenowa. Ceny rosły bardzo dynamicznie, nieomal z miesiąca na miesiąc. Klienci przekonani (nie bez udziału pośredników mieszkaniowych i kredytowych), że wzrostowa tendencja odnośnie cen utrzyma się, jeszcze przyspieszali decyzję o zakupie, w efekcie czego spirala się nakręcała. To właśnie z tamtego okresu pochodzi problem kredytów frankowych, wówczas sprzedawanych masowo, jako korzystne a przede wszystkim bezpieczne. Problem ze sprzedażą mogą mieć dziś również posiadacze nieruchomości kupionych za gotówkę, czy z kredytów złotowych, zwłaszcza że na rynku były wówczas dostępne kredyty nawet na 110 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat. Przy takich parametrach zobowiązania, klient do tej pory spłacił znikomą część kapitału, a jego raty w efekcie pokrywają głównie odsetki.
Tymczasem w 2009 r. bańka cenowa na polskim rynku nieruchomości pękła. Mieszkania zaczęły szybko tanieć. W niektórych przypadkach przecena sięgnęła nawet kilkudziesięciu procent. Później, co prawda spadki się zatrzymały, ale obecnie ceny rosną bardzo powoli. Z danych analitycznych wynika, że przeciętny poziom cen rynkowych ciągle może nie pozwalać sprzedać mieszkań kupowanych 10 lat temu, tak by nie zrealizować straty.
Z badania Eurostatu wynika, że Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.
Takie wnioski znajdują potwierdzenia w danych krajowych, dotyczących średnich cen mieszkań. Przykładowo - wg NBP szczyt górki cenowej w Warszawie przypadał na II kw. 2008 roku, kiedy nowe mieszkania średnio (ceny transakcyjne) kosztowały 8600 zł/mkw.
Z kolei szczyt spadków cen na stołecznym rynku przypadał na IV kw. 2012, gdy przeciętne stawki w stolicy wynosiły zaledwie niecałe 6500 zł. Oznacza to, że w ciągu 4 lat mieszkania w Warszawie potaniały średnio o 24 proc. Od tamtego momentu co prawda nieruchomości drożeją, ale znacznie wolniej niż wcześniej taniały. Obecnie średnie ceny mieszkań nowych na stołecznym rynku wynoszą 7562 zł/mkw. Oznacza to, że ciągle są o 12 proc. niższe niż 10 lat temu.
Na warszawskim rynku wtórnym spadki po pęknięciu bańki cenowej były jeszcze większe. Wg NBP najwyższą wartość uzyskały ceny mieszkań używanych w Warszawie, w III kw. 2007. Wtedy kosztowały przeciętnie 9137 zł/mkw. Minimum cenowe przypadało natomiast na I kw. 2013. W tamtym okresie stołeczny rynek wtórny kosztował przeciętnie 6687 zł/mkw.
A więc w ciągu 6 lat ceny mieszkań używanych w stolicy "zjechały" o blisko 27 proc. Dziś są co prawda nieco wyższe (7300 zł/mkw.), ale nadal o 20 proc. niższe o wartości w szczycie górki cenowej.
Podobną sytuację mamy na większości lokalnych rynków. Głębokie spadki cen zanotowano przede wszystkim w największych miastach, bo tu też przed pęknięciem bańki stawki były najbardziej wygórowane.
Przykładowo: w Krakowie na rynku wtórnym w I kw. 2007 mieszkania kosztowały średnio 7300 zł/mkw. Była to najwyższa zanotowana wartość. Obecnie średnie ceny wynoszą 6000 zł/mkw., a więc ciągle są niższe o blisko 18 proc. Na krakowskim rynku pierwotnym najwięcej za nowe mieszkania płaciło się w III kw. 2007, gdy średnio kosztowały niecałe 8100 zł/mkw. Obecny poziom cen to niecałe 6400 zł. Nowe nieruchomości są więc tańsze aż o blisko 21 proc.
Przyjmując teraz te dane, można wyliczyć, że mieszkanie w 50 metrowe, kupione 10 lat temu za 400 tys. zł, mogłoby być sprzedane obecnie za 320 tys. zł! Oczywiście to szacunkowe wyliczenia, dlatego trzeba podchodzić do nich z ostrożnością. Nie wszystkie nieruchomości taniały w tym samym stopniu. Z danych WGN wynika, że mieszkania świetnie zlokalizowane, głównie w centrach miast, nie straciły raczej na wartości.
Generalnie jednak posiadacze nieruchomości, kupowanych na górce cenowej sprzed 10 lat ciągle mogą mieć problem ze sprzedażą, tak by nie stracić. Skalę przeceny pokazuje też poniższy wykres z ostatniego raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich.
Jak widzimy, w najgorszej sytuacji są osoby, które kupiły "własne M" w 2008 r. Wg Amron - Sarfin ich mieszkania ciągle są przeciętnie o około 14 proc. mniej warte.
Niestety niewiele wskazuje, by nieruchomości miały szybko drożeć. Tacy właściciele mogą więc mieć ograniczone pole manewru. Jeśli nie chcą nadal finansować mieszkania kupionego na kredyt, którego obecna sprzedaż nie pozwalałaby na uregulowanie całości zobowiązania, pozostaje im wynajem. I tak często się dzieje. Na szczęście niskie stopy procentowe pozwalają obecnie spłacać kredyt przychodami z najmu. Dobra koniunktura na rynku najmu pozwala też stosunkowo szybko znaleźć najemców.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
