Pułapki przy zakupie ziemi - na co powinniśmy uważać?

Zgodnie z obowiązującym prawem cywilnym, właścicielem budynku lub innego zlokalizowanego na nim obiektu jest właściciel gruntu, na którym ten budynek lub obiekt został wzniesiony (z wyszczególnionymi w Kodeksie cywilnym wyjątkami). W konsekwencji przepisy umożliwiają ustanowienie odrębnej własności budynku dopiero po określeniu udziału w takim gruncie - wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

W sytuacjach, gdy budynek został wzniesiony na gruntach, pod których powierzchnią znajdują się tunele, parkingi, tory itd., kwestia inwestycji na takich terenach mocno się komplikuje. W takim przypadku nie ma bowiem bezpośredniej styczności budynku z gruntem, a więc ustanowienie takiego udziału jest niemożliwe.

Takie sytuacje, choć nieczęste, stanowią jednak namacalny i do tej pory nierozwiązany przez prawo problem. W praktyce oznacza to, że własność gruntu może dotyczyć przestrzeni nad i pod jego powierzchnią. Tak sformułowane prawo wyklucza tzw. własność warstwową, czyli możliwość wyodrębnienia własności poszczególnych "warstw" czy "poziomów" gruntów.

Brak w polskim prawie regulacji, które pozwoliłyby na rozstrzyganie takich spornych kwestii jest dla inwestorów dotkliwy. Szczególnie w centrach dużych miast wiele działek stoi pustych, pomimo ich atrakcyjnego charakteru i obiecującego potencjału inwestycyjnego. Wszystko ze względu na to, co znajduje się "pod" tymi nieruchomościami, a co mocno i definitywnie ogranicza ich możliwości zabudowy. Do tej pory podejmowane były próby rozwiązania problemu przez rząd, jednak żadne z zaproponowanych reform nie zostały ostatecznie wcielone w życie.

Dwa projekty zmian prawa zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury oraz Komisję Kodyfikacji Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości zakładały powołanie instytucji prawa zabudowy. To nowe prawo miałoby sprawić, że właściciel gruntu (lub jego użytkownik wieczysty, ale tylko za zgodą właściciela) ma możliwość odpłatnego lub darmowego ustanowienia prawa własności do obiektu budowlanego postawionego pod, nad lub na nim - informuje Bartosz Antos.

Zgodnie z tym projektem prawo zabudowy byłoby ustanawiane na minimalnie 30 lat, a maksymalnie na 100 lat. Dodatkowo, dla inwestora decydującego się na realizację takiego przedsięwzięcia ustanowiona zostałaby możliwość zabezpieczenia kredytu na hipotece takiego budynku.

Nadzieje na rozwiązanie problemu ograniczenia zabudowy takich gruntów wielu deweloperów i inwestorów prywatnych pokłada w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W jego treści znalazły się bowiem dyrektywy, zgodnie z którymi dla inwestycji realizowanych na płycie parkingu, bądź nad tunelami, będzie można ustanowić służebność - informuje Bartosz Antos.

Aby do takiego porozumienia doszło, inwestor zobowiązany będzie zawrzeć umowę z właścicielem gruntu albo jego użytkownikiem wieczystym. Następnie obie strony ustalą zasady korzystania z gruntu oraz oczywiście wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu. Tu jednak zupełnie zabrakło zabezpieczenia możliwości sfinansowania przedsięwzięcia - projekt kodeksu nie wspomina bowiem o możliwości ewentualnego obciążenia hipotecznego.

Co więcej, zapisy projektu (o ile wejdą w najbliższym czasie w życie) nie poruszają zasadniczego problemu - nadal nie ma zaproponowanego ekwiwalentu dla obowiązujących w wielu innych krajach rozwarstwionego prawa własności. Własność warstwowa, która obowiązuje na daną chwilę m.in. w Stanach Zjednoczonych, czy Azji, przewiduje możliwość realizacji przedsięwzięć budowlanych na różnych poziomach gruntu - zarówno pod, jak i nad jego powierzchnią. Dopuszczana jest możliwość prowadzenia przedsięwzięć przez różnych inwestorów - każdy z nich dysponuje niezależnym od siebie tytułem prawnym do wyodrębnionej części gruntu.

Brak odpowiednich regulacji, nieprecyzyjne projekty zmian obowiązującego prawa, czy w końcu niedecydowanie się na wprowadzanie w życie jakichkolwiek nowelizacji prawa sprawiają, że inwestorzy i deweloperzy, którzy świadomie decydują się na podjęcie takich przedsięwzięć, próbują za wszelką cenę obejść niesprzyjające przepisy i szukają kruczków prawnych.

Z kolei początkujący inwestorzy (dopiero wchodzący na rynek nieruchomości), bądź osoby nabywające ziemię z myślą o budowie domu czy zabezpieczeniu finansowym swojej przyszłości, mogą wpaść w pułapkę nieprecyzyjnych przepisów. Dopiero później przekonują się, że tak naprawdę w praktyce nie mogą zadecydować w pełni o możliwościach zagospodarowania swojej własności. Budowanie na "cudzym" nie daje nam tego, czego oczekujemy po zakupie ziemi - poczucia pełnej niezależności w podejmowanych decyzjach. Dlatego zawsze warto upewnić się, że interesująca nas ziemia ma jasny status prawny i nie czekają nas w dalszym procesie inwestycyjnym żadne niemiłe niespodzianki - radzi Bartosz Antos.

Zawsze kupujmy grunty, co do których mamy całkowitą pewność, że zagospodarujemy je według własnych potrzeb i oczekiwań - koniecznie tylko od sprawdzonych i rzetelnych sprzedawców. Nie bójmy się korzystać z pomocy i porad specjalistów, którzy pomogą nam uniknąć pewnych pułapek - m.in. takich, jak ta opisana powyżej.