Raport rynku nieruchomości Gold Finance i redNet Consulting - luty 2010

Tymczasem średnia cena mieszkań oferowanych w siedmiu głównych miastach Polski wyniosła 7818 zł za m. kw. i była o 104 zł wyższa niż miesiąc wcześniej. Trwający niemal rok trend zbliżania się rynku do punktu równowagi nagle się odwrócił - wynika ze wspólnego raportu firmy analizującej rynek nieruchomości redNet Consulting i niezależnego doradcy finansowego Gold Finance. Najtrudniej pogodzić popyt z podażą we Wrocławiu i Gdańsku, najlepiej w Łodzi i Poznaniu.

Średnia cena wszystkich mieszkań w ofercie zbliżała się w 2009 roku do średniej ceny mieszkań sprzedanych. Wynikało to zarówno z powolnego spadku średniej ceny wszystkich mieszkań, jak i stabilnego utrzymywania się średniej ceny tych mieszkań, które się sprzedawały. W styczniu 2010 r. to się zmieniło. Pytanie - dlaczego?

Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie ukształtowała się w siedmiu głównych miastach Polski na poziomie 7 818 PLN za m. kw. i była o 1,3 proc. wyższa niż w grudniu. Jej wzrostu możemy upatrywać m.in. w czynniku czysto statystycznym. Otóż w związku z tym, że na rynku nadal sprzedają się głównie najtańsze mieszkania (wybierane są tańsze inwestycje w ramach danej lokalizacji oraz najlepiej wycenione mieszkania w ramach danej inwestycji), w ofercie pozostały droższe lokale. Efekt? Średnią cenę kształtują droższe oferty.

Średnia cena mieszkań sprzedanych, która utrzymuje się od początku roku na praktycznie stałym poziomie, w styczniu wyniosła 6 972 PLN/mkw. Oznacza to spadek o około 0,8 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca. Jest to bezpośredni efekt wyboru przez kupujących najbardziej atrakcyjnych, czyli najlepiej wycenionych (to nie zawsze oznacza: najtańszych) ofert. Z pewnością zaczynają tu mieć znaczenie nowe projekty, których wejście na rynek rozpoczęło się na większą skalę pod koniec ubiegłego roku.

Z globalnego punktu widzenia są to głównie inwestycje z segmentów niższych: mieszkania tańsze, których cena - szczególnie na pierwszych etapach realizacji - jest dodatkowo obniżona. Należy podkreślić, że nie mamy jeszcze do czynienia z powrotem boomu inwestycyjnego, jednak oczywistą zmianą w porównaniu do pierwszego półrocza 2009 jest większa liczba nowych inwestycji mieszkaniowych.

Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:

Nadal spora jest różnica pomiędzy średnią ceną oferty a ceną sprzedanych mieszkań. Na 7 głównych rynkach różnica ta dochodzi do 11 proc. Największe rozbieżności, bo powyżej 17 proc., występują w Gdańsku i Wrocławiu. Z podobną sytuacją mieliśmy już do czynienia w 2009 roku, gdy wymienione miasta przodowały pod tym względem. Pozostałe rynki wydają się być o wiele bardziej zrównoważone, z czego najbardziej wybija się Poznań (-5,7 proc.) oraz Łódź (-6,2 proc.).

W tym ostatnim mieście różnica pomiędzy średnią ofertą a średnią ceną mieszkań sprzedanych zawsze była na stosunkowo niskim poziomie. Wynika to głównie z płaskiej struktury tego rynku, skierowanej ewidentnie do niższych segmentów rynku. Takie dopasowanie oferty do potrzeb rynkowych, występuje paradoksalnie w Łodzi - na rynku uznawanym przez deweloperów za trudny. Można się z nim spotkać również w Poznaniu. Jest ono przymiotem rynków rozwiniętych i dobrze zbadanych, zarówno przez stronę popytu jak i podaży.

W przeciwieństwie do tendencji z kilku poprzednich miesięcy, w powyższej tabeli obserwujemy wzrost ceny średniej całej oferty. Również cena mieszkań sprzedanych, pomimo niewielkiego spadku, utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Rynkowi nieruchomości coraz bardziej sprzyja rynek kredytowy. O roku 2010 mówi się już w kategoriach "po kryzysie". Polska na często pokazywanych ostatnio mapach zabarwiona jest na optymistyczny, zielony kolor. Wraz z poprawą koniunktury zatrzymany zostanie spadek bezrobocia i pojawi się potencjał do wzrostu wynagrodzeń.

Ponieważ rynkiem tym rządzi psychologia, a wszystko wskazuje na poprawę sytuacji, należy się spodziewać także poprawy na rynku mieszkaniowym. I choć nieprędko będzie to widoczne w faktycznym wzroście cen, z pewnością przejawi się w poprawie płynności rynku i dalszych procesach normalizacji.

Poprawa na rynku kredytowym w coraz większym stopniu przekłada się na uatrakcyjnienie oferty kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, szczególnie w euro. Różnica w racie pomiędzy kredytem złotowym a coraz bardziej dostępnym kredytem w euro, przemawia do wyobraźni.

Jak wynika z obliczeń Gold Finance w styczniu dla kredytu na 280 tys. zł na 30 lat różnica ta przekraczała już 22 proc. Gdy w złotych trzeba było płacić 1874 zł miesięcznie, w euro było to 1420 zł. Przy 30-letnim kredycie na 350 tys. zł średnia rata w złotych wynosi 2387 zł, a w euro 1828 zł. Czyli o 23 proc. mniej.

Biorący kredyty w euro czy też w innych walutach obcych muszą się obecnie mieć wyjątkowo na baczności. Biorą sobie obecnie na barki nie tylko ryzyko walutowe, ale również ryzyko stóp procentowych. Wahaniom i wzrostom kursu walut będzie towarzyszyć również wzrost stóp procentowych, bo te znajdują się obecnie na historycznie niskich poziomach. Jeszcze pod koniec 2007 r. 3 miesięczny LIBOR dla euro przekraczał 4,7 proc., czyli był o 4 pkt proc. wyższy niż obecnie.

Gdyby dziś do obecnych marż odsetkowych dla kredytu w euro (średnia dla 280 tys. zł na 80 proc. wartości nieruchomości to 3,43 proc.) dodać LIBOR (4,7 proc. plus 6 proc. spread), to rata naszego kredytu zamiast ok. 1450 zł (przy LIBORZE 0,7 proc.) wyniosłaby ok. 2200 zł. Pożyczający obecnie w walutach obcych nie mogą odwoływać się do pozytywnych przykładów osób spłacających już takie kredyty od kilku lat.

W tym przypadku gwałtowny wzrost kursu walut niemal całkowicie niwelowany był przez spadek stóp procentowych. W sytuacji, gdy w Eurolandzie podstawowa stopa procentowa wynosi 1 pkt proc., a w Szwajcarii 0,25 proc. (jeszcze w drugiej połowie 2007 r. i niemal cały 2008 r. LIBOR 3M dla CHF wynosił ok. 2,75 proc.), biorący teraz kredyty na taką pomoc liczyć nie mogą.

Andreas Hoefert, główny ekonomista UBS, już zakłada, że podstawowa stopa procentowa może do końca tego roku wynieść w Szwajcarii między 1,0 a 1,5 proc. (Przy naszym kredycie na 280 tys. zł może to oznaczać wzrost średniej raty z 1520 zł do 1730 zł). Jego zdaniem Szwajcarski Bank Narodowy może rozpocząć podwyżki stóp procentowych w czerwcu. Choć według ekspertów prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych w strefie euro jest w tym roku zdecydowanie mniej prawdopodobne, to jednak co się odwlecze, to ...

Niestety spokojnie nie mogą też spać zadłużający się w rodzimej walucie. Perspektywa wzrostu stóp procentowych ich również dotyczy. Przy wzroście 3-miesięcznego WIBORU o 1 pkt proc., a co za tym idzie oprocentowania do ok. 7,9 proc. rata z obecnych ok. 1850 zł skoczy w górę o blisko 200 zł. Biorąc dziś kredyt mieszkaniowy koniecznie trzeba więc posiadać rezerwy na wyższe raty.

Halina Kochalska, Analityk Gold Finance,

Marcin Gołębiowski, redNet Consulting