Raport z rynku nieruchomości - wrzesień 2011 r.

W sierpniu, podobnie jak w lipcu, banki nie dokonały zbyt wielu zmian w zakresie marż kredytów hipotecznych. Patrząc na wykresy pokazujące zmiany marż i oprocentowania można jednak odnieść zupełnie inne wrażenie. Widać bowiem bardzo wyraźny spadek tych wartości dla kredytów we frankach.

Od września 2009 r. przeciętna (mediana) marża tych kredytów utrzymywała się na poziomie ok. 3,8 proc. W minionym miesiącu spadła natomiast do 2,75 proc. Nie jest to jednak efekt spektakularnych obniżek lecz tego, że trzy banki - Alior, mBank i Multibank - wycofały się z udzielania kredytów we frankach.

Po tych zmianach kredyty w szwajcarskiej walucie mają w swojej ofercie już tylko cztery banki. Tylko w dwóch - Bank BPH i Nordea - oferta jest jednak atrakcyjna dla przeciętnego kredytobiorcy. Pozostałe dwa to Deutsche Bank i PKO BP. W tym pierwszym aby uzyskać kredyt we frankach trzeba zarabiać aż 50 tys. zł netto miesięcznie. W PKO BP zniechęca natomiast bardzo wysoka marża.

Sierpień przyniósł również pewne zmiany dla osób, które już spłacają kredyty we frankach. Ze względu na spadek stawki LIBOR CHF 3M do poziomu bliskiego zera (0,005 proc.) oprocentowanie takich kredytów jest niemal równe jego marży. Kolejną dobrą informacją było także wejście w życie tzw. ustawy antyspredowej. Bez dodatkowych opłat można więc spłacać raty frankami kupionymi np. w kantorze. Niestety miniony miesiąc przyniósł również bardzo istotny wzrost kursu franka. 10 sierpnia kurs wynosił już nawet 4,04 zł. Sytuację uratowała jednak interwencja Szwajcarskiego Banku Centralnego, po której frank spadł do poziomu 3,5 zł.

Jarosław Sadowski, Expander Advisors Sp. z o.o.

W sierpniu wszyscy mówili i myśleli głównie o franku szwajcarskim. Dni, kiedy kurs franka szybował w górę, były bardzo nerwowe dla wielu właścicieli mieszkań zadłużonych w tej walucie. Mimo, iż obecnie kredyty we frankach szwajcarskich stanowią zaledwie 7,5 procenta wszystkich nowo udzielanych pożyczek (Raport AMRON i Sarin), zawirowania związane z kursem franka były kolejnym hamulcem rynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym.

W 13 największych polskich miastach ceny od lipca 2011 spadły o kolejne 0,4 punktu procentowego. Najbardziej o 2 proc., w ciągu miesiąca, spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi. Obniżki rzędu 1 punktu procentowego w ciągu miesiąca miały miejsce w Opolu, Lublinie i Gdańsku. W Krakowie i Warszawie ceny są niższe o 0,7 proc. W ostatnich 3 miesiącach najbardziej straciły na wartości mieszkania w Łodzi - 3,1 proc., Sopocie - 2,6 proc. i Opolu.

Do najbardziej stabilnych należą ceny mieszkań w Lublinie. Pozostają dokładnie na tym samym poziomie co przed rokiem. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku - 6 proc. i Olsztynie - 6,7 proc., o 5,1 proc. taniej jest we Wrocławiu i Katowicach.

Mimo że program rządowy "Rodzina na Swoim" zostanie zakończony 31 grudnia 2012 roku to de facto przestaje on funkcjonować już teraz. Wskaźniki dostępności mieszkań, które spełniałyby kryteria, obliczone na podstawie ofert z serwisu Szybko.pl, pokazują iż w większości dużych miast mieszkań do kupienia za kredyt z dopłatą nie znajdziemy.

W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1 proc. wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż.

Na tym tle bardzo dobrze wypada województwo opolskie (bez Opola), gdzie nadal ponad 55 proc. ogłoszeń spełnia kryteria cenowe i wielkości. Wyjątkiem na tle całej Polski jest również województwo kujawsko-pomorskie (42,6 proc.) oraz Bydgoszcz (44,6 proc.) i Toruń (24,1 proc.), gdzie nadal duża część oferty kwalifikuje się do rządowego programu.

W przypadku Bydgoszczy wskaźnik nadal pozostaje wyższy od średniej ceny ofertowej z sierpnia 2011, która wynosi 3830 złotych za metr kwadratowy. Wskaźniki dla Bydgoszczy, Torunia i woj., kujawsko-pomorskiego są niższe tylko od obowiązujących w Warszawie i Poznaniu i należy się spodziewać, że ulegną obniżeniu w kolejnych kwartałach.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl

Tym razem w grupie analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie VI-VIII 2011 r. Znaczne obniżenie limitów dla rynku wtórnego w RNS nie przyniosło w końcówce wakacji zwiększonego popytu na mieszkania. Wbrew przewidywaniom, niewielu klientów podejmowało w ostatniej chwili decyzję o zakupie. To nowość w porównaniu do sytuacji z poprzednich miesięcy i lat, kiedy informacje rynkowe miały duży wpływ na zachowania klientów (np. Rekomendacja S). Zapewne potencjalni nabywcy wierzą w dalsze korekty cen i odwlekają co najmniej do jesieni decyzję o zakupie mieszkania.

Wzrastająca podaż mieszkań przy utrzymującym się na niezmiennym poziomie popycie oznacza konieczność weryfikacji cen przez sprzedających. W analizowanym okresie odnotowaliśmy dość wyraźne spadki cen transakcyjnych w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (3,5 proc.). Niższe niż przed miesiącem ceny pojawiły się też we Wrocławiu (1,9 proc.). W Warszawie cena m kw. była niższa zaledwie o 42 zł.

W porównaniu do poprzedniego okresu nieznaczne wzrosty średniej ceny transakcyjnej miały miejsce w Poznaniu (0,4 proc.) i Łodzi (0,2 proc.). Zieloną wyspą na tle analizowanych lokalizacji okazała się Gdynia, gdzie odnotowaliśmy 4,4 proc. wzrost średniej ceny. Wzrost ten nie jest jednak spowodowany żadnymi istotnymi czynnikami rynkowymi. Wynika przed wszystkim z faktu, że koszyk transakcji w analizowanym okresie obfitował w mieszkania wybudowane po 2005 roku - sprzedawane w cenach niejednokrotnie znacznie przekraczających 6000 zł za m kw.

Wzrost średniej ceny transakcyjnej w Gdyni przy utrzymaniu się podobnych poziomów cen ofertowych wpłynął na obniżenie dysproporcji pomiędzy tymi wartościami. Obecnie różnica pomiędzy oczekiwaniami rynkowymi a realnie osiąganymi cenami wynosi 13,2 proc. i nadal jest to najwyższy wskaźnik spośród analizowanych miast. Natomiast w Poznaniu różnica ta wynosi zaledwie 2,4 proc. (133 zł) i może świadczyć o rynkowej wycenie mieszkań przez sprzedających i akceptacji tych cen przez osoby dokonujące transakcji.

W Warszawie średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł. W stolicy nabywamy też największe metraże - średnio prawie 57 m kw. Jest to konsekwencją zwiększenia udziału w transakcjach największych powierzchniowo mieszkań. Co piąte nabywane mieszkanie ma więcej niż 70 m kw. Duża konkurencja w tej grupie powoduje liczne obniżki, z których korzystają klienci zainteresowani zakupem takich lokali. Tym razem najmniejszy metraż odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie średnia dla transakcji wyniosła 46,8 m kw.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.