Remontujesz mieszkanie - powiadom urzędników

Zanim zaczniemy opisywać, co musi być zaakceptowane przez urzędników, należy rozróżnić trzy pojęcia: bieżącą konserwację, remont oraz przebudowę. W praktyce o przeprowadzeniu prac nie musimy informować tylko w przypadku bieżącej konserwacji.

Zgodnie z prawem natomiast już prace remontowe powinniśmy zgłosić w starostwie. Oczywiście nikt nie będzie podejmował takich kroków w związku z malowaniem mieszkania, czy wymianą parkietu, ale inne - poważniejsze ingerencje w nieruchomość - już są kłopotliwe, a ich status niejednoznaczny.

Remont na gruncie prawa budowlanego są to te roboty, które zmierzają do odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

I tu zaczynają się problemy. Nie wszystkie działania, które uznalibyśmy za remont, są takimi w oczach nadzoru budowlanego. Problem dotyczy np. burzenia ścianek działowych.

Zdarza się, że nadzór uznaje takie działania już za przebudowę mieszkania, które wymaga pozwolenia. Dzieje się tak nawet pomimo orzeczeń sądowych, które kwalifikują burzenie ścianek jako prace remontowe.

Zgodnie z prawem budowlanym - za przebudowę uznaje się te działania "w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego" z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura (objętość brutto), powierzchnia zabudowy (powierzchnia terenu jaki zajmuje budynek po wykończeniu), wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji).

By uniknąć kontrowersji i posądzenia o samowolę budowlaną najlepiej więc zgłosić w starostwie powiatowym zamiar przeprowadzenia takich prac. Jeśli w ustawowym terminie 30 dni nie otrzymamy sprzeciwu urzędników, to możemy zacząć. Oczywiście wszelkie zmiany ingerujące w ściany nośne bez pozwolenia z pewnością zostaną uznane za samowolę budowlaną. Jak już powiedzieliśmy to samo dotyczy ingerencji w części wspólne nieruchomości, piony wentylacyjne itp.

Jest jeszcze kwestia powiadomienia wspólnoty mieszkaniowej. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że niektóre prace remontowe również mogą wymagać akceptacji z tej strony. Dlatego należy koniecznie sprawdzić, co mówi regulamin wspólnoty. Czasem lista robót, na które musi być zgoda, może zaskakiwać. Np. niektóre wspólnoty dają sobie prawo do ingerowania w kwestię wymiany okien w mieszkaniu.

Jeśli jakieś prace będą musiały być zaakceptowane przez wspólnotę mieszkaniową, będzie się to odbywało poprzez głosowanie i przyjęcie odpowiedniej uchwały. Jeśli mieszkanie jest w zarządzie spółdzielni decyzję będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Obowiązku poinformowania odpowiednich organów nie warto ignorować. Pamiętajmy, że ewentualna samowola budowlana wiąże się z szeregiem konsekwencji - m.in. z grzywną do 5 tys. zł.

Ewentualne przebudowy na rynku pierwotnym to sprawa łatwiejsza. Oczywiście należy jak najszybciej poinformować dewelopera o zmianach, na których nam zależy. Czasem firmy mają w swojej ofercie dla zachęty klientów możliwość aranżacji przestrzeni w mieszkaniu - dobudowania/zburzenia ścianek działowych.

Największe szanse na to są zanim rozpoczną się prace na naszym piętrze budynku. Z reguły ewentualny termin, kiedy można zgłaszać swoje propozycje, jest uzależniony od harmonogramu prac i powinien być określony w umowie.

Deweloper nie powinien odmówić, jeśli ingerencja nie wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi budynku. Ewentualna likwidacja ścianek działowych nie będzie więc problemem. Może nawet wiązać się z obniżeniem nieco ceny, bo deweloper nie będzie musiał ich po prostu stawiać. Nie powinno być też problemu np. z przeniesieniem wyjść instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Ewentualne poważne zmiany, wchodzące w części wspólne czy elementy konstrukcyjne - to sprawa poważniejsza. Z reguły firmy nie dają na to zgody, chyba że koszty - przeważnie wysokie - pokryje nabywca.

Monika Prądzyńska WGN Nieruchomości