Rentowność najmu w największych polskich miastach

5,28 proc. wynosi obecnie przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem - wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. W najbardziej atrakcyjnych pod tym względem miastach zarobić można średnio 6 i więcej procent. Nic dziwnego, że nie brakuje chętnych na zakup lokalu i wprowadzenie go na rynek najmu.

Dane Narodowego Banku Polskiego są bezwzględne wobec lokat - wiele dostępnych na rynku depozytów nie pokrywa nawet inflacji, co oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. Nic więc dziwnego, że Polacy uciekają od tej formy lokowania kapitału.

Z ostatniego komunikatu NBP wynika, że w kwietniu wycofano z lokat około 4 mld zł, co jest kwotą największą od czterech lat. Inwestorzy szukają alternatyw, które mogą przynieść większe odsetki niż skromne 1,5-2 proc. na bankowym depozycie. Jedną z opcji jest rynek nieruchomości.

Zakup mieszkania kusi możliwymi zyskami, które pochodzą z dwóch źródeł. Z jednej strony mamy wzrost wartości nieruchomości w czasie, a z drugiej bieżące zyski z najmu. Oczywiście ani jedno, ani drugie nie jest pewne, jednak potencjał zysków jest spory. Home Broker i Domiporta.pl regularnie przyglądają się temu, w jakim mieście kupić mieszkanie, by potencjalne zyski z najmu były najwyższe.

- Inwestorzy kupują coraz większe wolumeny lokali z przeznaczeniem pod wynajem, gdyż rentowność z najmu jest na dużo wyższym poziomie względem zysku z lokat - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. - Co więcej obserwujemy również trend, który można nazwać zmianą pokoleniową, jaką jest powolne odejście od własności. To sprawia, że dynamiczne zmiany doceniają i upatrują w nich szansę nie tylko inwestorzy komercyjni, a także sfera rządowa, która poprzez program Mieszkanie plus i ustawę o REIT-ach zamierza wspierać i rozwijać rynek najmu - dodaje ekspert.

Rentowność inwestycji w nieruchomość na wynajem zależy od wielu czynników, w analizie skupiamy się na dwóch kluczowych: cenie zakupu i stawce, jaką można uzyskać z najmu. Im taniej mieszkanie kupimy i drożej wynajmiemy, tym zyski będą wyższe. Nie należy jednak zapominać o uwzględnieniu w kalkulacji kilku innych parametrów, przede wszystkim okresów, w których lokal stoi pusty bez najemców - to czas gdy rentowność wynosi okrągłe zero.

Spośród analizowanych przez Home Brokera i Domiporta.pl dużych miast na tę chwilę największy potencjał zysku z inwestycji w mieszkanie mają lokale w Katowicach. Niskie ceny zakupu są sprzymierzeńcem inwestorów, za 200 tys. zł bez problemu kupimy tam mieszkanie na rynku pierwotnym, a lokal z drugiej ręki będzie jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych tańszy.

Średnia cena zakupu metra kwadratowego mieszkania w stolicy Górnego Śląska to około 4,5 tys. złotych. Wynajmując taki lokal, można liczyć średnio na 36,7 zł za m kw., co przekłada się na rentowność netto 6,58 proc. Stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a dla bezpieczeństwa kalkulacji - także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy.

Nieźle wygląda też zakup lokalu na wynajem w kilku innych miastach. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie.

Wśród miast o najniższej oczekiwanej rentowności najmu netto znalazły się Poznań (4,06 proc. rocznie) i Kielce (4,28 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet tam średnie oczekiwane zyski są 2-3-krotnie wyższe niż na bankowej lokacie.

Nie jest jednak tak, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to nieskończone źródło wysokich zysków. Należy po pierwsze pamiętać, że są to średnie oczekiwane zyski, co oznacza, że jeden z inwestorów zarobi więcej, a inny mniej. Dodatkowo pod uwagę należy wziąć ryzyko braku zarobków lub wręcz strat. Nikt nie gwarantuje, że znalezienie najemców nastąpi szybko i że pod nogami nie pojawią się kłody w postaci na przykład zniszczeń w lokalu czy konieczności nieoczekiwanego remontu. Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zająć może nawet kilka miesięcy.

Coraz bardziej na popularności zyskuje w Polsce usługa kompleksowego zarządzania najmem. To pomoc w całym procesie, począwszy od zakupu odpowiedniego lokalu, poprzez przygotowanie go i znalezienie najemcy, a na bieżącej obsłudze skończywszy. Kompetentny (to ważne!) pracownik takiej firmy jest w stanie doradzić poziom czynszu na tyle wysoki, by satysfakcjonował właściciela mieszkania, ale na tyle niski, że znalezienie najemcy nie będzie przeciągało się w nieskończoność.

Oczywiście usługa taka kosztuje (zwykle ok. 200 zł miesięcznie), lecz zdejmuje z właściciela nieruchomości właściwie wszystkie obowiązki, nie tylko dotyczące znalezienia najemcy, ale i potem opieki nad mieszkaniem, kontaktów z dostawcami mediów, wspólnotą itd. To rozwiązanie zarówno dla osób, które nie mają fizycznie możliwości zajęcia się tematem (bo np. mieszkają poza granicami kraju), jak i tych, którym po prostu na co dzień szkoda na to czasu.

Według Macieja Górki z Domiporta.pl, aby rynek mógł się właściwie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów - mają one m.in. wprowadzić zmiany w relacjach między najemcą a wynajmującym.

Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą o najmie. Innym pomysłem, który budzi spore zainteresowanie i będzie miał duży wpływ na kształt polskiego rynku, jest ustawa o polskich wehikułach nieruchomościowych dla Kowalskiego, czyli REIT-ach.

Marcin Krasoń, Home Broker