Rośnie popularność zamiany mieszkań
Transakcje zamiany na mieszkania sukcesywnie zyskują na popularności. Dzięki nim osoby z niską zdolnością kredytową mogą realizować swoje mieszkaniowe ambicje, nie troszcząc się, czy uda im się sprzedać dotychczasową nieruchomość. Zamiana bowiem oznacza de facto dwie transakcje w jednym.
Oczywiście nadal stanowi ona niewielki odsetek operacji podejmowanych na rynku mieszkaniowym, mimo wszystko warto nad takim rozwiązaniem się zastanowić. Może się okazać, że łatwiej będzie znaleźć nam chętnego do zamiany, niż klienta, który kupi naszą nieruchomość.
Komu może opłacać się takie rozwiązanie? Prosty przykład: zakładając, że kupiliśmy niewielkie mieszkanie w dużym mieście, ale w międzyczasie powiększyła nam się rodzina, możemy spróbować znaleźć nieruchomość większą ale w oddalonej lokalizacji. Z racji różnicy cen metra kwadratowego nowe mieszkanie będzie miało podobną wartość.
Inny przykład: osoba starsza, żyjąca samotnie w dużym mieszkaniu, może nie być zainteresowana utrzymywaniem takiej nieruchomości, zwłaszcza jeśli płaci wysoki czynsz. Dla niej zamiana na mniejsze, oprócz zmniejszenia kosztów, może też oznaczać przypływ gotówki, wynikający z różnicy wartości między nieruchomościami.
Co więcej - dla wielu zamiana obecnie może być naprawdę ostatnią deską ratunku, by mimo wszystko realizować swoje mieszkaniowe zamiary. Przykładowo: jeśli ktoś kupił nieruchomość na kredyt na górce cenowej w latach 2007 - 2008, obecnie może mieć poważny problem z jej sprzedażą tak, by spłacić zobowiązanie wobec banku i nie dokładać. Wszystko dlatego, że ceny mieszkań mocno spadły - średnio o 30 proc. Dodatkowo - jeśli pogorszyła mu się kondycja finansowa - może nie mieć szansy, by uzyskać nowy kredyt na kupno kolejnego mieszkania.
W takich warunkach korzystna zamiana mimo wszystko daje pole manewru, choć pewnie będzie wiązała się ze zmianą miejsca zamieszkania, na takie gdzie ceny nieruchomości są niższe. W ten sposób jest szansa zamienić nasze małe i drogie mieszkanie w dużym mieście na większe i tańsze, ale za to w mniejszym ośrodku.
Oczywiście należy pamiętać, że jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt, zgodę na taką transakcję musi wydać bank, a samo mieszkanie musi przedstawiać wartość, która wystarczy by mogło być zabezpieczeniem kredytu.
Jak przedstawiają się formalności związane z taką transakcją?
Wszystko zależy od statusu właścicielskiego nieruchomości. Jeśli oba mieszkania są własnościowe, do zamiany nie potrzeba niczyjej zgody (chyba, że wspomnianego banku, jeśli nieruchomość była kupiona z kredytu).
Umowa ma oczywiście formę aktu notarialnego. Kwestie związane z tego typu transakcją reguluje artykuł 603 Kodeksu Cywilnego, który mówi, że "przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy". Umowa zamiany jest więc umową wzajemną, dwustronnie obowiązującą.
Muszą się w niej oczywiście znaleźć dane dotyczące obu nieruchomości, termin zamiany, ewentualna kwota dopłaty wynikająca z różnicy wartości , sposób i termin jej realizacji.
Bardzo ważna i zarazem korzystna przy zamianie mieszkań jest sprawa podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie płacimy go od ceny całego mieszkania (jak byłoby w przypadku tradycyjnej formy kupna/sprzedaży) a wyłącznie od różnicy między wartościami obu nieruchomości, zawartej w akcie notarialnym. Co więcej - podatek od czynności cywilnoprawnej - w takiej sytuacji ponoszony jest solidarnie, a więc można się nim podzielić. Oszczędzamy również oczywiście na taksie notarialnej. Jeśli chcielibyśmy najpierw sprzedać swoje mieszkanie, by później kupić kolejne, notariusza trzeba będzie opłacić dwa razy. Przy zamianie wystarczy tylko raz.
Inaczej ma się natomiast rzecz z podatkiem dochodowym. Zamiana bowiem jest - tak jak sprzedaż - traktowana jako forma odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli więc nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, może być objęta 19 proc. podatkiem.
Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w takiej sytuacji przychodem z zamiany nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość rynkowa nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany - u każdej ze stron umowy. Podstawą opodatkowania jest dochód, który stanowi przychód (wartość nieruchomości) pomniejszony o koszty. Nie ma tutaj znaczenia wartość drugiego mieszkania uzyskanego w drodze wymiany, ani ewentualna dopłata poczyniona w wyniku tej transakcji.
Za koszty mogą być uznane wszelkie nakłady poniesione aby mogło dojść do zbycia nieruchomości. Chodzi więc m.in. o koszty nabycia mieszkania oraz udokumentowane nakłady remontowe (zwłaszcza takie, które podnoszą wartość nieruchomości). Do kosztów zaliczymy także taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnej, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, koszty ogłoszenia w prasie itp.
Warto jednak dodać, że jest również możliwość uzyskania zwolnienia z podatku dochodowego. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), mówi, że ulga mieszkaniowa przysługuje jeśli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości (w naszym przypadku: z zamiany), został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym przeprowadzono transakcję. Znane są indywidualne interpretacje podatkowe, które potwierdzają możliwość uzyskania zwolnienia z podatku (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 stycznia 2014 r.).
Teresa Michniak
