Rynek mieszkaniowy czeka demograficzna rewolucja

Według przewidywań portalu RynekPierwotny.pl, popyt na kredyty mieszkaniowe w 2040 r. będzie mniejszy przynajmniej o 25-30 proc., a liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spadnie co najmniej o 15 proc.

Warszawa i województwo mazowieckie pozostaną jedynym obszarem w Polsce, który nie doświadczy odpływu ludności. Wygrają ci deweloperzy, którzy będą potrafili się wyróżnić i umiejętnie dostosować ofertę do zmieniającego się profilu klienta.

Z wyliczeń Eurostatu wynika, że do 2050 r. liczba ludności Polski zmniejszy się aż o 10 proc. To jeden z najgorszych wyników na tle 28 krajów Unii Europejskiej. Potwierdzają to prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, wedle których do 2020 r. liczba Polaków zmniejszy się o ponad 280 tys., a po 2035 r. każde 5-lecie zaznaczy się spadkiem liczebności o ok. 800 tys. osób.

Co więcej, Polska będzie jednym z najstarszych społeczeństw europejskich. Starsze od nas będzie jedynie społeczeństwo Łotwy. Już za 6 lat osoby po 60. roku życia będą stanowiły 1/4 populacji kraju, a do 2050 r. dwukrotnie wzrośnie ich odsetek. Taka struktura wiekowa społeczeństwa będzie miała wpływ na cały rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek pierwotny, który dziś przeżywa boom inwestycyjny.

Według danych GUS, 2014 r. był najlepszym od czasu kryzysu rokiem w nieruchomościach mieszkaniowych. Do użytku oddano ponad 4 proc. lokali więcej rok do roku, a wyniki sprzedaży dla nowych mieszkań były lepsze średnio o 20 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim.

Klientami na rynku nieruchomości są przede wszystkim młode małżeństwa i single, m.in. przedstawiciele pokolenia boomu demograficznego z lat 80. XX w., którzy najchętniej wybierają mieszkania typu studio lub lokale 2-pokojowe. O ile 2015 r. może być podobny pod kątem profilu klienta i wysokiej dynamiki transakcji, to już za kilkanaście lat polski rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka wyhamowanie, wynikające m.in. ze zmieniającej się struktury wiekowej konsumentów i nasycenia rynku nowymi osiedlami.

- Rozpoczyna się nowa era w nieruchomościach mieszkaniowych. Na rynku będziemy obserwować pogłębiającą się dychotomię. Z jednej strony mogą pojawiać się tańsze projekty, odpowiadające możliwościom finansowym osób starszych, a z drugiej - doskonale wyposażone, kameralne osiedla w wysokim standardzie, przeznaczone dla najbardziej wymagających klientów - mówi Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland.

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl, niekorzystne trendy społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat bardzo wyraźnie zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat (spadek z 22 proc. do 16 proc. populacji kraju). Osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami w kraju i generują ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne (według danych BIK-u).

Do 2040 r. skurczy się również odsetek obywateli z grupy wiekowej 18-31 lat (z 20 do 14 proc.). Dziś ich udział we wszystkich transakcjach na rynku mieszkaniowym jest mniejszy niż 1/5. W przeciwieństwie do starszych osób, młodzi Polacy rzadko kupują mieszkanie za gotówkę.

Zmniejszenia udziału tych dwóch grup wiekowych (18-31, 32-46), nie zrekompensuje wzrost liczby osób w wieku 47-65 lat (z 26 do 30 proc. populacji). Tacy klienci banków zaciągają ponad jedną czwartą kredytów mieszkaniowych. Wielu z nich podpisuje umowę wyłącznie w celu zwiększenia zdolności kredytowej swoich dzieci. Jeżeli chodzi o osoby w wieku przekraczającym 65 lat, to ich udział w popycie na kredyty hipoteczne i mieszkania jest prawie zerowy. A to właśnie ta grupa wiekowa, która do 2040 r. szybko zwiększy swój udział w populacji kraju (z 14 proc. do 25 proc.).

- Zmiany demograficzne z pewnością będą trudnym testem dla deweloperów. Branża, która mocno rozrosła się w minionej dekadzie, już za 5-6 lat odczuje spadek popytu. Można oczekiwać, że po 2020 r. jeszcze więcej firm skoncentruje swoją działalność w metropoliach. Ta sytuacja zaostrzy konkurencję i wywoła spadek marż deweloperskich. W warunkach coraz większej presji cenowej i popytowej zysk osiągną tylko najbardziej dynamiczni inwestorzy - dodaje Prajsnar.

Deweloperzy będą starali się wyróżnić poprzez atrakcyjną ofertę, wzbogaconą o opcje dodatkowe, takie jak np. programy wykończenia wnętrz dla seniorów, rozwiązania energooszczędne czy np. atesty i certyfikaty środowiskowe, gwarantujące wykorzystanie zdrowych i bezpiecznych dla człowieka materiałów.

Liczba ludności będzie maleć zwłaszcza w miastach. Popyt na mieszkania utrzyma się najprawdopodobniej jedynie w Warszawie, dzięki względnie stałej migracji zarobkowej i edukacyjnej. Jak przewiduje GUS, tylko w województwie mazowieckim nastąpi wzrost liczby mieszkańców miast w ciągu najbliższej dekady o ok. 50 tys. Pozostałe miasta i województwa będą odczuwały systematyczny spadek ludności. Najgorsze perspektywy mieszkaniowe mają trzy miasta - Katowice, Poznań i Łódź oraz miasta do 50 tys. mieszkańców.

Jednocześnie wzrośnie liczba osób przenoszących się na wieś, zwłaszcza na tereny podmiejskie. Będzie to powodowane przede wszystkim niższymi cenami mieszkań i kosztów budowy domu. Najsilniej trendy dezurbanizacyjne wystąpią w województwie kujawsko-pomorskim, pomorskim, wielkopolskim, świętokrzyskim i łódzkim, gdzie liczba ludności w miastach ma zmniejszyć się o 7 punktów procentowych do 2050 r.

- W polskich centrach miast będą mieszkać przede wszystkim osoby starsze. Jak wynika z analiz Eurostatu, w większości stolic europejskich dominują osoby w wieku produkcyjnym (20-54), a osoby po 65. roku życia zamieszkują głównie przedmieścia. Odwrotna sytuacja jest tylko w Warszawie i Lizbonie, gdzie młodych ludzi często nie stać na mieszkanie w centrum i wybierają tańsze mieszkania na obrzeżach, natomiast starsi zostają w śródmieściu - mówi Jakub Zagórski.

Potwierdzają to analizy GUS, według których w 2050 r. co drugi mężczyzna w polskim mieście przekroczy 51 lat, a co druga kobieta 56 lat. Wysoki odsetek osób starszych w ośrodkach miejskich oznacza konieczność wprowadzenia udogodnień infrastrukturalnych dla osób niepełnosprawnych, np. podjazdy, niskie krawężniki, wysokiej jakości chodniki, windy, ale i upowszechnienie np. niskopodłogowej komunikacji miejskiej, wyposażenie przystanków w ławki czy zwiększenie częstotliwości kursów.

Ważne będzie też tworzenie funkcjonalnych, zielonych przestrzeni łączących potrzeby przedstawicieli różnych pokoleń. W Skandynawii, blisko centrów miast powstają np. ogrody społeczne, które mieszkańcy wspólnie pielęgnują. Dobrym przykładem mogą być też inicjatywy "placemakingowe", polegające na wspólnym uatrakcyjnianiu przestrzeni we współpracy ze przedstawicielami organizacji społecznych, biznesu i społecznościami lokalnymi. Takie działania prowadzi m.in. Skanska na warszawskiej Woli, gdzie powstaje strefa wypoczynku złożona z różnych wysp relaksu, odpowiednich dla osób w różnym wieku.

W perspektywie kolejnych 20-25 lat znacząco zmieni się profil konsumenta na rynku pierwotnym. Dominującą grupę będą stanowiły osoby po 60. roku życia, czyli przedstawiciele, którzy dziś reprezentują pokolenie Y. Będą to osoby bardziej aktywne i lepiej doinformowane niż ich rodzice. Niemniej jednak to właśnie ich wiek będzie w znacznej mierze determinował kształt ofert deweloperów. Jak wynika z badań, starsi ludzi spędzają w domu 70-90 proc. czasu w ciągu dnia. Wśród osób powyżej 60. roku życia prawie 80 proc. cierpi na co najmniej jedną chorobę przewlekłą, przy czym średnio są to prawie 3 schorzenia.

Dom jest dla ludzi starszych bardzo ważnym dobrem. Na starość chcą być samodzielni i mieszkać we własnym mieszkaniu. Jak wynika z badań, 70 proc. z nich nigdy nie chciałoby przeprowadzić się do domu pomocy społecznej. Dlatego coraz ważniejsze będzie wyposażenie mieszkań i osiedli w ułatwienia dla niepełnosprawnych, takie jak szersze przejścia w drzwiach, szersze stopnie i lepsze oświetlenie.

Na znaczeniu może też zyskiwać otoczenie inwestycji, tj. bliskość sklepów, przychodni zdrowia i przystanków komunikacji miejskiej, ale i terenów zielonych. Dobrym odzwierciedleniem tego trendu jest kompleks dla osób starszych "Sun City" na Florydzie, wyposażony w różnego rodzaju udogodnienia dla seniorów, m.in. serwis pielęgniarski, specjalne kluby fitness, pola golfowe etc.

Zdaniem Jakuba Zagórskiego, dużą grupę klientów będą stanowiły też osoby bardziej wymagające, ceniące wysokie standardy wykończenia i tzw. zielone budownictwo. Mieszkania i części wspólne mogą być w przyszłości wyposażane w mierniki bieżącego zużycia energii, sensory temperatury i sensory ruchu, uruchamiające oświetlenie LED oraz certyfikowane lakiery i farby, idealne dla osób szczególnie wrażliwych i alergików. Takie rozwiązania są wdrażane na wybranych osiedlach, np. na osiedlu Park Ostrobramska na warszawskiej Pradze-Południe czy Osiedlu Mickiewicza. Na popularności mogą też w przyszłości zyskiwać również systemy "smart home", takie jak przyciski połączeń alarmowych, wideodomofony, sensory ruchu w mieszkaniach, które alarmują o dłuższym niż standardowy bezruchu itp.