Rynek najmu mieszkań daje szansę na niezły zarobek

Ogólnie szacuje się, że stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w największych ośrodkach miejskich wynoszą aktualnie około 5,5 - 6 proc. To znacznie więcej niż można zarobić trzymając pieniądze w banku na lokacie. Z racji tego faktu wielu inwestorów decyduje się na rynek nieruchomości. Świadczą o tym choćby zakupy gotówkowe, lub z dużym udziałem gotówki, co oznacza, że kupujący "wyciągają" kapitał z mniej atrakcyjnych instrumentów, i lokują go w nieruchomości.

Według NBP, w pierwszym kwartale roku udział zakupów gotówkowych na rynkach mieszkaniowych 7 największych miast kraju wyniósł 67 proc. i rośnie on od początku prowadzenia tych badań, czyli od I kw. 2013. W ostatnim okresie inwestorzy za gotówkę kupili mieszkania na łączną kwotę ponad 4,3 mld zł. Warto jednak również zaznaczyć, że wynajem obecnie kusi także kupujących na kredyt. Niskie stopy procentowe, wraz z dużym zapotrzebowaniem na mieszkania pod wynajem i wysokimi czynszami, daje efekt, w którym właściciel jest w stanie regulować raty kredytu przychodami z najmu.

Jak już wspomnieliśmy - kluczem do wysokich zysków z najmu jest kupno nieruchomości względnie taniej, ale z takim potencjałem, który pozwala dać wysoki czynsz. W największych miastach najwyższe czynsze spotykamy w dzielnicach centralnych, na starówkach, bądź w wybranych lokalizacjach o charakterze willowym. W Warszawie prym cenowy wiedzie na pewno Śródmieście i Mokotów, we Wrocławiu Stare Miasto, Krzyki, Oporów, Biskupin, a w Krakowie Stare Miasto, Krowodrza, Wola Justowska. To przykłady lokalizacji cieszących się prestiżem i popularnością. W takich miejscach czynsze są wysokie, ale wysokie są też ceny mieszkań. Na warszawskim Śródmieściu sięgają ponad 10 tys. zł/mkw.

Z inwestycyjnego punktu widzenia niekoniecznie więc trzeba stawiać na dzielnice centralne. Chyba, że trafi nam się okazja cenowa, czyli tańsze mieszkanie. Taką szansą może być nieruchomość do remontu. Mieszkania tego typu potrafią być przecenione nawet o kilkadziesiąt procent, co może sprawić, że nawet z kosztami prac bilans będzie na plus, zwłaszcza jeśli nieruchomość wyróżnia się świetną lokalizacją, lub ma inne walory.

By sprawdzić opłacalność wynajmu mieszkań w największych miastach Polski posłużymy się danymi z ostatniego raportu Amron - Sarfin na temat średnich cen najmu mieszkania dwupokojowego. Sprawdzimy też czas potrzebny na zwrot z inwestycji - przy założeniu, że nasze dwupokojowe mieszkanie ma 50 mkw.

W Warszawie wg danych ze wspomnianego raportu za dwa pokoje najemcy płacą średnio 1572 zł miesięcznie. Średnie ceny transakcyjne mieszkania dwupokojowego wynoszą 7547 zł, co oznacza, że przeciętna cena takiego mieszkania wyniesie 377350 zł. Bez uwzględniania dodatkowych kosztów, zakładając, że mieszkanie będzie cały czas wynajęte, inwestycja zwróci nam się po 20 latach, a roczny zwrot wyniesie 0,5 proc.

W Krakowie średnie ceny nowych mieszkań dwupokojowych wynoszą 6057 zł, czyli koszt naszego modelowego mieszkania wyniósłby 302805 zł. Średni miesięczny czynsz najmu dwóch pokoi to 1506 zł, co oznacza, że roczna stopa zwrotu w stolicy Małopolski wynosi blisko 6 proc. (0,059), natomiast inwestycja ma szansę się zwrócić po niecałych 17 latach.

We Wrocławiu za przeciętne dwupokojowe mieszkanie płacimy wg Amron - Sarfin 5572 zł/mkw., natomiast czynsz najmu wynosi 1479 zł miesięcznie. Oznacza to, że na zakupie 50 mkw. (co wyniesie 278600 zł), możemy zarobić ponad 6,3 proc. rocznie, natomiast inwestycja zwróci nam się po nieco ponad 15 latach.

Z tych danych wynika, że z trójki najmocniejszych rynków nieruchomości w Polsce wynajem jest najbardziej opłacalny we Wrocławiu, natomiast najmniej w stolicy - mimo faktu, że czynsze właśnie tam są najwyższe. Oczywiście należy brać poprawkę na to, że powyższe wyliczenia są dosyć umowne. Nie wzięliśmy pod uwagę dodatkowych kosztów poza zakupem nieruchomości - a więc choćby podatku, kosztów remontowych czy też okresów, kiedy mieszkanie będzie stało puste. Należy też pamiętać, że w każdym z tych miast ceny nieruchomości i czynsze najmu różnią się znacznie w zależności od dzielnic, co oznacza, że w obrębie pojedynczego miasta można otrzymać bardzo różną rentowność najmu.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN