Rynek nieruchomości biurowych rośnie w oczach

Na wiodących rynkach jest już z tym problem, dlatego firmy deweloperskie coraz częściej decydują się inwestować w istniejące już starsze budynki. Często chodzi tylko o to, by wejść do jakiejś dobrej lokalizacji i po wyburzonym obiekcie postawić nowy, ale też coraz częściej deweloperzy decydują się rewitalizować starsze biurowce. Jakie są ceny takich nieruchomości na rynku wtórnym.

Zanim odpowiemy na to pytanie, kilka zdań należy poświęcić na ogólny opis sytuacji na rynku biurowym w Polsce. Wyniki są świetne. Na rynku ciągle panuje wysoka koniunktura. Wg Colliers International na koniec I kw. 2017 podaż na 9 głównych rynkach w naszym kraju przekroczyła 9,1 mln mkw. W I kw. 2017 roku deweloperzy dostarczyli ponad 150 tys. mkw. nowych biur. Bardzo dobre dane dotyczą popytu. Wolumen transakcji wyniósł 372 tys. mkw. To wynik lepszy o 50 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej.

Największym rynkiem biurowym w Polsce jest oczywiście Warszawa, gdzie zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych przekraczają 5 mln mkw. W budowie obecnie jest natomiast ponad 730 tys. mkw. nowych biur. W czołówce plasują się również Kraków z zasobami na poziomie 941 tys. mkw. i kolejnymi 160 tys. mkw. w budowie, oraz Wrocław, który dysponuje zasobami wynoszącymi 866 tys. mkw., natomiast w budowie pozostaje 111 tys. metrów kwadratowych nowych biur.

Bardzo dobre wyniki w zakresie popytu pchają inwestorów do poszukiwań nowych lokalizacji. W stolicy i miastach regionalnych przybywa projektów realizowanych w miejsce dawnych, często PRL-owskich budynków. Przykład to choćby Cuprum Square w centrum Wrocławia, czy projekt w Katowicach przy Spodku, gdzie wyburzono niedawno kilkudziesięcioletni wieżowiec kolei. Podobnych przykładów można podać oczywiście znacznie więcej. W Warszawie niedawno oddany został do użytku po rewitalizacji m.in. biurowiec Renaissance Building przy pl. Zbawiciela.

Dla inwestorów kupno starszych obiektów biurowych często może być jedyną okazją do wejście w dogodną lokalizację. Ceny nieruchomości tego typu na rynku wtórnym są bardzo mocno zróżnicowane. Oczywiście najdroższe rynki, to największe miasta w kraju. Najwyższe wyceny uzyskuje stosunkowo nowe budownictwo, przez co rozumiemy obiekty nie starsze niż połowa lat 90', natomiast najniższą wartość mają budynki kilkudziesięcioletnie, z czasów PRL, o niskim standardzie, estetyce i postawione w przestarzałej technologii.

Stawki za metr kwadratowy nowoczesnych obiektów przekraczają zazwyczaj 5 tys. zł. W Lublinie cena ofertowa za nowoczesny biurowiec (7880 mkw.) z końca lat 90' w całości wynajęty przez Orange, wynosi 54 mln zł.

Cena ofertowa za kompleks starszych biurowców (15 tys. mkw.) zlokalizowanych w Warszawie w dzielnicy Praga - Południe/Gocław sięga niecałych 30 mln zł. W tym przypadku cena metra kwadratowego wynosi około 2 tys. zł.

Inna oferta ze stolicy to biurowiec z początku lat 70', zlokalizowany na bliskiej Woli, około 2 km od centrum. Obiekt ten mimo świetnej lokalizacji został wyraźnie niżej wyceniony, prawdopodobnie ze względu na wiek i technologię wykonania. Cena za tę nieruchomość o powierzchni 5600 mkw. to 21 mln zł.

Inna przykładowa oferta sprzedaży starszego budynku biurowego to nieruchomość o powierzchni 2700 mkw. zlokalizowana na Żoliborzu. Kilkudziesięcioletni biurowiec wyceniono na nieco ponad 16 mln zł.

Przykładowe oferty sprzedaży starszych biurowców z innych rynków regionalnych:

- przedwojenny kompleks biurowy zlokalizowany w centrum Łodzi, tuż przy ul. Piotrkowskiej. Powierzchnia: 2000 mkw., cena ofertowa: 12 mln zł

- kompleks starszych budynków biurowych (8000 mkw.) w Poznaniu, niedaleko dworca głównego. Cena ofertowa: 12 mln zł.

- kompleks biurowy z okresu PRL, zlokalizowany w centrum Katowic (niecałe 5000 mkw.). Cena ofertowa: 10 mln zł.

- Kraków: budynek biurowy o powierzchni 3400 mkw. , wybudowany w połowie lat - 70' ubiegłego wieku. Cena ofertowa: 9,5 mln zł.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN