Rynek wtórny głównym poszkodowanym wstrzymania wypłat w MdM
Zgodnie z przewidywaniami pula pieniędzy w ramach programu MdM na ten rok już się wyczerpała. Oczywiście nie znaczy to, że nastąpił definitywny koniec Mieszkania dla Młodych. Tak się nie stało, ale program mocno przyhamował.
O ile na rynku pierwotnym klienci nadal mogą kupować mieszkania będące aktualnie w budowie, o tyle rynek wtórny na razie w praktyce został pozbawiony dofinansowania.
Dlaczego? Z bardzo prostego powodu - klienci MdM mogą oczywiście starać się o dopłaty z puli na 2017 rok, ale warunkiem jest finalizacja transakcji w tymże roku. W przypadku rynku pierwotnego nie będzie problemu - klienci mogą wybierać spośród mieszkań będących aktualnie w budowie. Atrakcyjne systemy płatności spotykane u deweloperów pozwalają realizować takie zakupy.
Na rynku wtórnym ciężko jednak wyobrazić sobie, by sprzedający zgodził się poczekać wiele miesięcy, aż umowa zostanie ostatecznie sfinalizowana. Standardem jest trzymiesięczny okres od momentu podpisania umowy przedwstępnej do finalizacji transakcji.
A więc wszystko wskazuje na to, że to właśnie rynek wtórny najbardziej negatywnie odczuje zastopowanie MDM. Stanie się tak tym bardziej, że to właśnie rynek wtórny (szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie niewiele się buduje) zyskał najbardziej po zmianach w MdM z września ubiegłego roku. Dopuszczenie do programu mieszkań używanych spowodowało zdecydowany wzrost liczby wniosków, z czego miesięcznie około połowa przypadała na lokale z rynku wtórnego.
Co się stanie teraz, kiedy dopłat do mieszkań używanych już nie ma?
Można przypuszczać, że popyt osłabnie, a sprzedający będą pod większą presją obniżki cen. Taki scenariusz z pewnością jest możliwy, ale musimy pamiętać o lokalnych różnicach w dostępności mieszkań w MDM. Ponieważ ustawodawca od początku nie rozpieszczał rynku wtórnego, prawdopodobnie w największych miastach, gdzie limity były drastycznie niskie w stosunku do średnich cenowych, nic się nie zmieni.
Jak widać na wykresie 1 rażąca dysproporcja między średnimi cenami a bardzo niskimi limitami MdM dotyczy wiodących metropolii kraju: Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska. W tych lokalizacjach wstrzymanie dopłat na 2016 rok nie spowoduje żadnych istotnych zmian dla rynku wtórnego, bowiem w praktyce przy drastycznie niskich limitach cen, nie ma oferty, która spełniałaby wymogi programu. W limitach mieszczą się tylko niektóre mieszkania na peryferiach i do remontu. Spośród największych rynków jedynie w Poznaniu dostępność mieszkań w MdM jest wysoka, a limit zbliżony do średniej cenowej.
Podobnie ma się rzecz z innymi, wymienionymi wyżej miastami. W każdym z nich oferta mieszkań używanych spełniających wymogi MDM jest na tyle niewielka, że obecne wstrzymanie finansowanie nie przełoży się w żaden istotny sposób na popyt i ceny.
Inaczej może mieć się natomiast rzecz tam, gdzie limity są wysokie. Oprócz wspomnianego już Poznania, mieszkanie z rynku wtórnego z dopłatą w MDM bez problemu można kupić m.in. w Olsztynie (gdzie limity są nawet wyższe od cen średnich), Łodzi, Białymstoku, Bydgoszczy, Szczecinie, Zielonej Górze i Katowicach.
W tych miastach wstrzymanie dopłat na 2016 może w widoczny sposób uderzyć w popyt na rynku wtórnym. Z pewnością tak też będzie w wielu małych i średnich miastach. Mieszkańcy takich ośrodków do momentu objęcia programem także rynku wtórnego byli w praktyce pozbawieni możliwości uczestnictwa w MdM, bowiem budownictwo deweloperskie jest na tych rynkach szczątkowe.
Wstrzymanie dopłat nie oznacza oczywiście jakiejś wysokiej przeceny. Pamiętajmy, że obliczu rosnącego wkładu własnego, generalnie tańszy rynek wtórny jest konkurencyjny wobec budownictwa deweloperskiego, a cała sytuacja ma charakter przejściowy. Osoby, którym nie uda się znaleźć zbywcy gotowego czekać nawet 8 czy 10 miesięcy, same odwloką decyzję zakupową, ale im bliżej końca roku, tym transakcji z finalizacją w 2017 r. (a więc finansowanych z przyszłorocznej puli MdM) będzie z pewnością przybywać.
Teresa Michniak
