Rynek wtórny mieszkań w Poznaniu - przystępny cenowo?

Poznań to jeden z największych i najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Pod względem wielkości i cen plasuje się w ścisłej czołówce - wraz z Warszawą, Wrocławiem, Krakowem i Trójmiastem. Stolica Wielkopolski oferuje szereg dogodnych lokalizacji i typów budownictwa. Ceny są mocno zróżnicowane, w zależności od umiejscowienia nieruchomości.

Wg Narodowego Banku Polskiego (dane za I kw. 2017) za mieszkania nowe w Poznaniu obecnie trzeba płacić średnio 6260 zł/mkw. To mniej niż w Warszawie (7560) i nieznacznie mniej niż w Gdańsku (6400) oraz Krakowie (6300), natomiast nieznacznie więcej niż we Wrocławiu (6100).

Na rynku wtórnym poznańskie mieszkania kosztują przeciętnie niecałe 5100 zł/mkw. Ceny mieszkań używanych w stolicy Wielkopolski okazują się konkurencyjne w stosunku do reszty największych rynków. W tym segmencie jest wyraźnie taniej. W Warszawie mieszkania używane kosztują średnio 7300 zł/mkw., w Krakowie - 6000 zł, w Gdańsku - 5800, a we Wrocławiu 5400 zł.

Reklama

Obserwacje analityków WGN potwierdzają te dane. Poznański rynek wtórny mieszkań okazuje się przystępny cenowo nawet w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Oczywiście najdroższe jest ścisłe centrum miasta. Przykładowa oferta: to mieszkanie w kamienicy w sąsiedztwie Starego Rynku, przy jednej z głównych ulic handlowych miasta. Nieruchomość o powierzchni 66 mkw. wyceniono na niecałe 400 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 6050 zł/mkw. Jest to cena bardzo atrakcyjna, jak na taką dogodną lokalizację.

Oprócz ścisłego centrum do cenionych lokalizacji poznańskich na pewno należy zaliczyć: Grunwald, Wilda, Jeżyce i Winogrady. Dosyć wysokie ceny spotkamy także na Ogrodach, św. Łazarzu, Winiarach, Piątkowo - Naramowice, Sołacz, Rataje. W tych rejonach miasta częściej spotykamy oferty powyżej 6000 zł/mkw. Luksusowe mieszkania na Sołaczu czy Starym Mieście mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wysoki standard w lokalizacji Winogrady, Naramowice - Piątkowo, to najczęściej ceny zaczynające się od około 7500 zł/mkw, ale częściej przekraczające 8000 zł/mkw. Tego typu wyceny dotyczą zwłaszcza rynku pierwotnego lub wtórnego, ale generalnie nowego budownictwa, na osiedlach postawionych po 2005 roku.

Zdecydowanie obniżone są natomiast lokalizacje peryferyjne - ze stawkami w przedziale 4000 - 5000 zł za metr kwadratowy. Wymienimy tu m.in. Krzesiny, Głuszynę, Starołękę, Dębiec, Ławicę, Juinikowo, Morasko.

Na rynku pierwotnym ceny nieruchomości na peryferiach są nieco większe, ale również przystępne, jak na średni poziom poznański. Przykładowo - w lokalizacji Morasko na północy miasta nowe mieszkania można kupić w stawkach od około 5000 zł/mkw. Kupno 70 mkw. w tej okolicy to wydatek około 360 tys. zł.

Poznański rynek mieszkaniowy jest oczywiście mocno zróżnicowany cenowo również w aspekcie typów budownictwa. Na rynku pierwotnym najdroższe są lokalizacje apartamentowe bądź to w ścisłym centrum bądź w enklawach miejskich - gwarantujących dobre skomunikowanie z centrum, ale też ciszę i zieleń w okolicy.

Na rynku wtórnym wysokie wyceny uzyskują mieszkania w kamienicach - pod warunkiem względnie dobrego stanu budynku i świetnej lokalizacji. Jeśli lokalizacja jest gorsza, a budynek kwalifikuje się do gruntownego remontu, nieruchomości tego będą już mocno przecenione. Generalnie - podobnie jak w innych miastach Polski - o około 5 - 7,5 proc. w stosunku do cen średnich przecenione są też mieszkania w wielkiej płycie, ale nie jest to regułą. Jeśli bloki są dobrze zlokalizowane, mogą być wyceniane wysoko.

Dynamika cen na poznańskim rynku mieszkaniowym

Dane NBP wskazują na trwającą już 3 lata stabilizację cenową w Poznaniu - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W I kw. 2014 roku średnie ceny mieszkań nowych wynosiły w stolicy Wielkopolski 6150 zł. Od tamtego czasu nieruchomości podrożały zaledwie o 100 zł/mkw!

Podobnie jest na rynku wtórnym - w I kw. 2014 poznańskie mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5000 zł/mkw. Obecnie jest to niecałe 5100 zł.

Stabilizacja cenowa, obserwowana w Poznaniu nie stanowi specyficznej cechy tamtejszego rynku. Jest ona typowa dla wszystkich głównych rynków mieszkaniowych. Mimo bardzo wysokiego popytu, ceny mieszkań nowych nie rosną dynamicznie, głównie dzięki zrównoważenia zapotrzebowania odpowiednio dużą ofertą. Z kolei rynek wtórny nie notuje dynamicznych wzrostów, głównie dlatego, że obecnie zwiększoną popularnością cieszą się mieszkania nowe. Udział obu typów nieruchomości w transakcjach rozkłada się mniej więcej po połowie. Jeszcze kilka lat temu zdecydowanie przewagę miał rynek wtórny.

Jeśli chodzi o kończący się już program MDM, Poznań był miastem (formalnie ciągle jeszcze jest, choć pieniądze zapewne skończą się już w styczniu 2018), gdzie beneficjenci MDM mieli dosyć komfortową sytuację. Dzięki dosyć wysokim limitom cenowym programu dla Poznania, do dopłat kwalifikują się nawet nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Wg Amron - Sarfin na poznańskim rynku pierwotnym około 46 proc oferty z rynku pierwotnego spełnia wymogi MDM, na rynku wtórnym jest to niecałe 30 proc. Oba te wskaźniki plasują dostępność mieszkań z dopłatami w Poznaniu, znacznie wyżej w porównaniu do Warszawy, Krakowa czy Wrocławia - gdzie warunki cenowe spełnia zaledwie kilkanaście procent mieszkań.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN

WGN Nieruchomości
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »