Spodziewamy się zmniejszenia boomu mieszkaniowego w 2018 roku - REAS

nieruchomości i budownictwo

Czwartek, 7 września 2017 (08:56)

- W 2018 roku, naszym zdaniem, nastąpi zmniejszenie boomu w sprzedaży mieszkań - powiedział wiceprezes REAS Paweł Sztejter. Dodał, że w kolejnych latach popyt znowu będzie rósł, m.in. dzięki zakupom inwestycyjnym.

Wiceprezes zarządu REAS powiedział, że w przyszłym roku "nie spodziewam się, by rynek wszedł w fazę ostrej dekoniunktury. Zmiana będzie mieć raczej charakter stopniowej korekty".

Sztejter przypomniał, że w "ostatnich kilku latach obserwowaliśmy bardzo dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim, sięgający blisko 20 proc. rocznie. Głównymi przyczynami tego wzrostu były: wsparcie nabywców pierwszych mieszkań dopłatami z programu Mieszkanie dla Młodych, obawy klientów przed negatywnym wpływem rekomendacji S, obniżającej maksymalne LTV kredytu hipotecznego (LTV - różnica między wysokością kredytu a wartością kredytu hipotecznego - PAP) oraz rosnąca atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem".

Reklama

W roku 2017 "liczba sprzedanych mieszkań na największych rynkach w Polsce będzie zbliżona lub nawet wyższa niż w rekordowym pod tym względem roku 2016" - prognozuje REAS. W kolejnych latach spodziewamy się jednak stopniowego schładzania się koniunktury w związku z wyczerpaniem środków, a następnie zamknięciem programu MdM.

Jak dodał prezes, "równocześnie oczekiwany przez większość ekonomistów wzrost stóp procentowych będzie skutkować pogorszeniem zdolności kredytowej wielu nabywców, od których banki od początku 2017 roku oczekują 20 proc. wkładu własnego lub alternatywnie kosztownego doubezpieczenia kredytu. Ponadto, dla wielu inwestorów indywidualnych, rosnące stopy depozytów bankowych staną się ponownie atrakcyjną alternatywą dla inwestycji w nieruchomość".

REAS uważa jednak, że po 2018 roku nastąpi "kilka kolejnych lat rosnącego popytu na nowe mieszkania". W tym okresie coraz większą rolę odgrywać będą zakupy inwestycyjne, zarówno ze strony nabywców indywidualnych, traktujących mieszkanie jako źródło dochodów na emeryturze, ale także transakcje zakupu całych budynków mieszkaniowych przez fundusze inwestycyjne".

Jak podsumował Sztejter, "warto też pamiętać o nieuniknionej zmianie demograficznej, skutkującej zwiększonym popytem ze strony rodzin planujących poprawę warunków mieszkaniowych".

Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-lipiec 2017 r. oddano do użytkowania 93 tys. 427 mieszkań, tj. o 7,9 proc. więcej w porównaniu z 2016 r., w którym odnotowano wzrost o 12,7 proc. W okresie siedmiu miesięcy 2017 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 151 tys. 66 mieszkań, tj. o 29,7 proc. więcej niż 2016 r. (wobec wzrostu przed rokiem o 12,2 proc.).

Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 124 tys. 319, tj. o 22,7 proc. (wobec wzrostu przed rokiem o 6,1 proc.).

Deweloperzy do końca lipca br. oddali do użytkowania 45 tys. 216 mieszkań (co stanowiło 48,4 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 10 proc. więcej niż w 2016 r., kiedy notowano wzrost o 42,5 proc.

Haitong Bank: Prognozy dla polskiego rynku budowlanego

Po istotnym spadku polskiej produkcji budowlano-montażowej zarejestrowanym w 2016 r., analitycy Haitong Bank w tym roku spodziewają się wyraźnego wzrostu oraz jego kontynuacji w latach 2018-2020. Wartość rodzimego rynku budowlanego powinna rosnąć głównie za sprawą oczekiwanego przyspieszenia realizacji kontraktów infrastrukturalnych w kraju. Ponadto, analitycy oczekują utrzymania się dobrej sytuacji w segmencie budownictwa mieszkaniowego w 2018 r., oraz jedynie umiarkowanego spowolnienia w kolejnych latach. Przyzwoite perspektywy rysują się również przed segmentem budownictwa energetycznego. Marże sektorowe w perspektywie krótko- i średnioterminowej będą jednak pod znaczącą presją spadkową. Według danych GUS produkcja budowlano-montażowa w Polsce wzrosła o 7,6 proc. r/r w pierwszym półroczu 2017, co zdaje się potwierdzać tezę Haitong Bank. - Wszystko wskazuje na to, że rodzimy rynek budowlany pozostanie również na wyraźnej ścieżce wzrostowej w latach 2018-2020. Spowolnienia w ujęciu rocznym spodziewamy się dopiero od 2021 - uważa Cezary Bernatek, analityk Haitong Bank. Według oficjalnych informacji w latach 2017-2023 na infrastrukturę drogową i kolejową w Polsce planuje się wydać ok. 175 mld PLN.

Oczekiwania dotyczące głównych segmentów branży budowlanej

Segment budownictwa drogowego: Haitong Bank spodziewa się wyraźnego ożywienia, jeżeli chodzi o wartość rodzimego rynku budownictwa drogowego w latach 2017-2020. Biorąc pod uwagę opóźnienia z 2016 r. w realizacji nowych kontraktów, analitycy Haitong uważają, że szczyt wydatków na drogi w Polsce przypadnie na lata 2018-2020, co jest zgodne z niedawno zaktualizowanymi założeniami Ministerstwa Infrastruktury (które we wrześniu 2015 r. przewidywało, że szczyt przypadnie na lata 2017-2019). Segment budownictwa kolejowego: Haitong Bank zakłada, że część funduszy z Krajowego Programu Kolejowego (KPK) na lata 2014-2023 może zostać utraconych lub przeniesionych do innych segmentów infrastruktury. Mimo to, analitycy wciąż prognozują istotny wzrost wydatków ze strony PKP PLK, a zatem i produkcji w tym segmencie w perspektywie krótko- i średnioterminowej. Szczyt powinien nastąpić w latach 2019-2021. Następnie, począwszy od 2022 r., zacznie się spadek. Analitycy zwracają uwagę, że taki scenariusz jest bliski założeniom PLK, zamieszczonym w niedawno zaktualizowanym KPK. Segment budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego: Pomimo spodziewanego spowolnienia przedsprzedaży mieszkań na polskim rynku pierwotnym w 2018 r., analitycy Haitong Bank nie oczekują, aby ich podaż zmalała w ujęciu rocznym w tym okresie. Pierwsze oznaki wyhamowania pod tym względem prawdopodobnie wystąpią dopiero w 2019 r., głównie ze względu na fakt, że deweloperzy ze słabszą pozycją na rynku zaczną borykać się z problemem braku dostatecznej ilości gruntów na nowe projekty oraz za sprawą oczekiwanego dalszego spadku w przedsprzedaży. W bazowym scenariuszu, analitycy Haitong Bank spodziewają się zatem, że wartość rodzimego rynku budownictwa mieszkaniowego będzie dalej rosła w 2018 r., przed umiarkowanym spadkiem w latach 2019-2020. Jeżeli chodzi o perspektywy rynku budownictwa komercyjnego, to analitycy zakładają, że wzrost jego wartości, w porównaniu z solidnymi wynikami zanotowanymi w tym roku, znacząco wyhamuje w 2018 r., a w kolejnych latach utrzyma się na stabilnym poziomie. Segment budownictwa energetycznego: Analitycy Haitong oczekują, że wartość rynku budownictwa energetycznego w Polsce spadnie nieznacznie w latach 2017-2018, po czym w 2019 r. będzie stopniowo rosnąć.

Trudne czasy pod względem marż

Według Haitong Bank marże w polskim sektorze budowlanym pozostaną pod presją spadkową w latach 2017-2019, a ulegną wypłaszczeniu dopiero w dłuższej perspektywie. - Związane to jest głównie z oczekiwanym wzrostem konkurencji cenowej w walce o nowe kontrakty infrastrukturalne, utrzymującą się silną presją płacową w sektorze oraz dalszym wzrostem cen na wybrane materiały budowlane - zaznacza Cezary Bernatek. W ubiegłym roku generalni wykonawcy działający w Polsce kończyli starsze kontrakty z poprzedniej perspektywy unijnej, zawierane po atrakcyjnych cenach, w środowisku relatywnie niskich kosztów. W tym okresie zaowocowało to bardzo solidnymi, w większości przypadków, marżami w podstawowym obszarze ich działalności, znacznie powyżej poziomów odnotowanych w latach 2014-2015. Analitycy Haitong uważają jednak, że istnieje szereg czynników, które w perspektywie krótko- i średnioterminowej będą spychać średnie marże w polskim sektorze budowlanym w dół. Po pierwsze, należy oczekiwać wyrostu konkurencji cenowej w walce o nowe kontrakty infrastrukturalne zarówno w segmencie drogowym jak i kolejowym. Ma to związek z faktem, że pomimo zmian w przepisach o zamówieniach publicznych, cena wciąż wydaje się być kluczowym kryterium w procesie decyzyjnym, gdyż większość uczestników przetargów zazwyczaj oferuje ten sam minimalny czas realizacji kontraktu i maksymalną długość gwarancji. Konkurencja cenowa uwydatniła się w ostatnich miesiącach w nowych ofertach otwartych przez GDDKiA, po zastoju, jaki miał miejsce pod tym względem w 2016 r. Wielce prawdopodobne jest ponadto utrzymanie się presji płacowej w sektorze, związanej z przyjętym w ubiegłym roku podniesieniem godzinowej stawki minimalnej w Polsce do 13 PLN i - co ważniejsze - z niedoborem wykwalifikowanej siły roboczej w kraju. Problem ten uwypuklać może fakt, iż począwszy od tego roku oczekuje się odpływu części ukraińskich pracowników do Europy Zachodniej, jak również to, że rynek budowlany boryka się z problemami małych i średnich podwykonawców ze zwrotem VAT - często odrzucają oni zlecenia oferując jedynie wynajem sprzętu lub po prostu żądają 23-procentowego wzrostu wynagrodzenia by ograniczyć szkody spowodowane przez opóźnienia w zwrocie podatku. Na dodatek w latach 2018-2020 szykuje się kumulacja inwestycji infrastrukturalnych zarówno w segmencie drogowym, jak i kolejowym. W końcu można oczekiwać dalszego wzrostu cen wybranych surowców, w tym kruszyw, żelbetonu, a także sylikatów, co tylko do pewnego stopnia zostanie zrównoważone przez mechanizmy indeksacji cen kontraktowych. Analitycy Haitong Bank podkreślają, że znaczące zwiększenie produkcji budowlano-montażowej w Polsce w latach 2017-2020 wydaje się być powszechnie oczekiwane przez rynek. Co więcej, dostrzegają oni więcej potencjalnie negatywnych niż pozytywnych czynników, które mogą wpłynąć na podstawowo zakładany przez nich scenariusz dla sektora - dalsze ewentualne opóźnienia we wdrażaniu programów inwestycyjnych dla dróg i kolei w latach 2014-2023 w porównaniu z obecnymi oczekiwaniami Haitong Bank w tym względzie wydają się bardziej prawdopodobne niż ich "przekroczenie". - Spadkowa presja na marże sektorowe, której spodziewamy się w kolejnych latach, również wydaje się być uwzględniona w oczekiwaniach rynkowych. Jesteśmy jednak zdania, ze rynek jest niedostatecznie konserwatywny w tym względzie - mówi Cezary Bernatek.