Sprzedający mieszkanie muszą zejść z ceny

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w kwietniu na pierwszy rzut oka wydaje się nieco lepsza niż przed miesiącem. Spadła bowiem przeciętna marża kredytów z wysokim wkładem własnym wynoszącym 25 proc.(z 1,72 proc.do 1,7 proc.). W przypadku niższego wkładu marże przestały nareszcie rosnąć i utrzymały się na wcześniejszym poziomie. Osoby planujące w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie mają jednak powodów do zadowolenia. Na podwyżkę marży zdecydował się bowiem bank PKO BP, który w ostatnim czasie udzielał tyle kredytów, ile kilka innych banków razem wziętych.

Zmiany w tym banku są również bardzo istotne dla tych, którzy chcieliby skorzystać z dopłat w ramach programu "Mieszkanie dla młodych". Przed miesiącem oferta PKO BP zajmowała w naszym zestawieniu drugą pozycję, za Pekao w zakresie kredytów z dopłatą. Była więc jedną z najpopularniejszych. Poza tym zmiana spowodowała wzrost średniej marży preferencyjnych kredytów z 1,96 proc.do 2 proc.

Wartym odnotowania jest także fakt, że na początku kwietnia wzrosła 3-miesięczna stawka WIBOR. Co prawda jest to zmiana minimalna, ale osiągnęła dawno już niewidziany poziom 2,72 proc.(podczas gdy w marcu wynosiła ona 2,71 proc.). Choć Rada Polityki Pieniężnej podwyższy stopy procentowe zapewne dopiero pod koniec roku, to spłacający kredyty hipoteczne odczują podwyżki znacznie wcześniej. WIBOR zwykle z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem reaguje na to, co może stać się ze stopami NBP. To, co teraz widzimy, może być nieśmiałym początkiem tego zjawiska. Raty kredytów hipotecznych będą więc w tym roku powoli rosły. Nie stanie się to jednak od razu, bowiem banki aktualizują oprocentowanie kredytów zwykle raz na 3 miesiące. Jest więc prawdopodobne, że nieco wyższe raty zapłacimy dopiero w lipcu.

Kliknij poniższą grafikę i pobierz pełną treść "Raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera - kwiecień 2014"

W ostatnim czasie z niepokojem na notowania kursów walutowych patrzyły osoby spłacające kredyty we frankach szwajcarskich. Ze względu na sytuację na Ukrainie kurs szwajcarskiej waluty wystrzeliwał w górę na przełomie stycznia i lutego, lutego i marca, a także w połowie marca. Na szczęście wzrosty nie były jednak tak gwałtowne jak w poprzednich latach i kurs nie przekroczył poziomu 3,5 zł. Początek kwietnia przyniósł spadek notowań o okolice poziomu 3,41 zł. Nadal istnieje jednak ryzyko zaostrzenia konfliktu Ukraińsko-Rosyjskiego, co mogłoby podbić kurs. Z tego względu warto kupować walutę na spłatę rat samodzielnie i robić to, gdy kurs nie jest zbyt wysoki . Gdy przeliczenia dokonuje bank ryzykujemy, że wypadnie to akurat w dniu, gdy płynące ze wschodu informacje podwyższą kurs.

Jarosław Sadowski, główny analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

Marzec był kolejnym miesiącem wzrostu średnich cen ofertowych mieszkań. W największych polskich miastach są one o 0.6 proc.wyższe niż w lutym 2014 i o 4 proc.wyższe niż przed rokiem. Największą zmianę odnotowujemy w Sopocie, gdzie cena ofertowa wzrosła o ponad 5 proc., wróciła do poziomu z sierpnia 2013 roku, na którym najprawdopodobniej się ustabilizuje na najbliższych kilka miesięcy.

Miastami z najniższymi cenami ofertowymi mieszkań pozostają niezmiennie Łódź, ze średnią na poziomie 3686 zł oraz Katowice, gdzie metr kwadratowy kosztuje 3920 zł. Zarówno w Łodzi jak i Katowicach, ale także w Olsztynie co dziesiąte mieszkanie można kupić za mniej niż 3 tys. złotych za metr kwadratowy. Mieszkania w tak przystępnych cenach można również znaleźć w Opolu (ponad 8 proc.całości podaży), Szczecinie (5,8 proc.), Białymstoku (4,2 proc.).

W najdroższych, polskich lokalizacjach nie pojawiają się tak niskie ceny. Największy wybór niedrogich mieszkań, za 3 do 4 tys. mają poznaniacy i gdańszczanie, odpowiednio 26 proc.i 30 proc. Aby móc zakupić mieszkanie we Wrocławiu i Krakowie należy dysponować budżetem powyżej 4 tys. złotych za metr. Natomiast w Warszawie jest to minimum 5 tys. zł, a o większym wyborze można mówić przy pułapie od 6 do 7 tys., w którym wystawiono na sprzedaż 20 proc.mieszkań.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

Na rynku zaczyna się czas zwiększonej aktywności kupujących mieszkania. W stosunku do poprzedniego miesiąca, odnotowaliśmy 10-proc. wzrost liczby transakcji. Do zakupów zachęca duża podaż lokali, wśród których znajduje się sporo ofert bezskutecznie sprzedawanych od wielu miesięcy, lecz z nowymi, skorygowanymi cenami. Pierwszy kwartał zakończył się nieznacznymi podwyżkami średnich cen transakcyjnych. Wśród analizowanych miast tylko w Warszawie średnie ceny spadły o 18 zł za mkw.

Kiedy sprzedaż niebezpiecznie przedłuża się w czasie, warto zastanowić się, czy wystawiona pierwotnie cena ofertowa odpowiada obecnym warunkom rynkowym. Po długiej i bezskutecznej sprzedaży wielu klientów koryguje swoje dotychczasowe oczekiwania cenowe. Dzięki temu zwiększają zainteresowanie ofertą i szansę na transakcję. Do największej liczby przecen dochodzi właśnie w okresie wiosennym, kiedy ruch na rynku poprawia się i tym samym zwiększa się prawdopodobieństwo przeprowadzenia transakcji.

Tymczasem spośród siedmiu analizowanych miast tylko w Warszawie średnie ceny nabywanych mieszkań są niższe niż przed miesiącem. Obniżki te są jednak nieznaczne - wynoszą zaledwie 18 zł za mkw. Obecnie za metr płacimy średnio 7219 zł. Duża liczba ofert powoduje, że w stolicy wydłuża się średni czas sprzedaży, który przekracza 200 dni. Statystyki zawyża duża grupa mieszkań, które stały się przedmiotem transakcji dopiero po dość znacznych obniżkach spowodowanych brakiem zainteresowania ofertami podczas wielomiesięcznej ekspozycji na rynku. Pozytywną obserwacją jest wzrost średniego metrażu nabywanego mieszkania: 59 mkw. Do najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych w ostatnim czasie dołączyły lokale trzypokojowe, które stają się coraz bardziej popularne wśród klientów.

W Gdańsku ceny utrzymują się właściwie na tym samym poziomie, co przed miesiącem. Rynek wtórny nie zareagował zatem w I kw. na wejście w życie programu dopłat do mieszkań z rynku pierwotnego Mieszkanie dla Młodych. Z uwagi na dużą dostępność mieszkań z dopłatami na Pomorzu to właśnie Gdańsk był wymieniany w gronie miast, które powinny odczuć zwiększoną dominację transakcji na rynku deweloperskim. Zmniejsza się jednak średni metraż sprzedawanych lokali, który wynosi obecnie 57,7 mkw.

W Krakowie i Łodzi klienci kupowali mieszkania o 1 proc. droższe niż przed miesiącem. W Krakowie za mkw. płacimy średnio 5679 zł, a w Łodzi 3595 zł. W obu miastach stawki te są najwyższe w tegorocznych zestawieniach. Do nieco wyższych wzrostów doszło we Wrocławiu 1,3 proc, - 5424 zł. Najwyższe wahania w górę dotyczą rynku w Poznaniu (1,9 proc., 4892 zł) i Gdyni (2,7 proc., 5193 zł). W Poznaniu wzrosty są jednocześnie przerwaniem pięciomiesięcznego cyklu spadków cen.

Marcin Jańczuk, Metrohouse S.A.

Załączniki