W 2016 r. czeka nas wysyp ukończonych mieszkań
Nie znamy jeszcze wyników działalności deweloperów z grudnia 2015 r. Główny Urząd Statystyczny w trzecim tygodniu stycznia, poda informacje na ten temat. Mimo braku wszystkich danych, można już wstępnie podsumować rok, który był rekordowy dla branży deweloperskiej.
Od stycznia do listopada 2015 r. deweloperzy rozpoczęli znacznie więcej mieszkań, niż w poprzednich latach (2011 r. - 2014 r.). O tej inwestycyjnej ofensywie, na pewno przypomnimy sobie za jakiś czas. W 2016 r. i 2017 r. krajowi deweloperzy będą oddawać do użytku mieszkania, które rozpoczęto na fali rynkowego ożywienia.
Główny Urząd Statystyczny co miesiąc publikuje wstępne informacje na temat liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich, liczby oddanych mieszkań oraz pozwoleń uzyskanych przez deweloperów. Te wyniki później są poddawane niewielkim korektom. Dzięki ciągłej publikacji miesięcznych statystyk GUS-u, możemy sprawdzić aktywność deweloperów od stycznia 2011 r. do listopada 2015 r. (patrz poniższa tabela).
Zgromadzone informacje wskazują, że przez jedenaście miesięcy 2015 r. inwestorzy rozpoczęli budowę 78 276 mieszkań - mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. W całym 2014 r. analogiczny wynik był niższy o 11%. Różnica w stosunku do kryzysowego roku 2013 wynosi aż 34%. Po wliczeniu danych z grudnia 2015 roku, skala zmian na pewno będzie większa. Warto również pamiętać, że w prezentowanych statystykach GUS-u uwzględniono tylko spółki deweloperskie oraz inne podmioty budujące mieszkania dla zysku. Faktyczną liczbę inwestycji mieszkaniowych na sprzedaż lub wynajem, powiększają osoby prowadzące działalność gospodarczą. Główny Urząd Statystyczny zalicza takich "mini - deweloperów" do kategorii inwestorów indywidualnych.
Po dokładniejszym sprawdzeniu danych GUS-u możemy wywnioskować, że przez dziesięć miesięcy 2015 r. deweloperzy rozpoczęli więcej mieszkań niż w całym 2014 r. Podobna sytuacja dotyczyła również uzyskanych pozwoleń na budowę. Po uwzględnieniu wyników z jedenastu miesięcy 2015 r. okazuje się, że od stycznia do grudnia 2014 roku, liczba nowych pozwoleń była niższa o 11%. Podobna różnica dla 2013 r. wynosi aż 36%.
Tylko w jednej z trzech analizowanych kategorii, deweloperzy prawdopodobnie nie przekroczą wartości z 2014 r. Mowa o liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania (patrz poniższa tabela). Od początku stycznia do końca listopada 2015 roku, inwestorzy oficjalnie ukończyli 53 486 mieszkań. Wynik z całego 2014 r. był wyższy o około 10%. Pod względem liczby ukończonych domów i lokali (48 814), najgorzej prezentuje się 2011 r.
Przy pomocy poniższych wykresów można wyjaśnić, dlaczego od stycznia do listopada 2015 r. liczba oddawanych mieszkań nie osiągała wysokiego poziomu. Bezpośrednią przyczyną tej sytuacji jest niewielka liczba domów i lokali rozpoczętych w 2013 r. (patrz pierwszy wykres).
Według danych GUS-u, czas realizacji przeciętnych inwestycji deweloperskich oscyluje na poziomie 25 miesięcy. Dlatego mniejsza aktywność inwestorów sprzed dwóch lat, obecnie wpływa na statystyki dotyczące liczby ukończonych lokali - tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Warto zdawać sobie sprawę, że obecna aktywność inwestycyjna deweloperów, za pewien czas znów będzie rzutować na statystyki GUS-u. Wzrostu liczby oddawanych mieszkań, można oczekiwać już w przyszłym roku. Wtedy deweloperzy będą kończyć lokale, których budowa rozpoczęła się po poprawie koniunktury na początku 2014 r. (patrz powyższe wykresy).
Liczba mieszkań oddawanych do użytku, powinna bić rekordy w 2017 roku. Wówczas zakończy się budowa wielu inwestycji z rekordowego 2015 roku.
Spora część mieszkań oddawanych do użytku w 2016 roku i 2017 roku, będzie już mieć swoich pierwszych właścicieli. Przez kolejne 12 miesięcy (tzn. w 2016 r.) bardzo niskie stopy procentowe powinny wspierać rynek pierwotny.
Ich spodziewane "cięcie" z I kw. 2016 roku, może złagodzić wzrosty marż wywołane podatkiem bankowym. Koniunktura w 2017 r. pozostaje pod większym znakiem zapytania. Jeżeli popyt na lokale deweloperskie osłabnie (np. z powodu gorszych wyników gospodarki i wyższych stóp procentowych NBP), to oferta rynkowa zostanie zasilona większą liczbą gotowych i niesprzedanych mieszkań. W takiej sytuacji, inwestorzy będą musieli ograniczyć liczbę nowych projektów.
Andrzej Prajsnar
ekspert portalu RynekPierwotny.pl
