Wiosna przyniosła wahania cen lokali

Narodowy Bank Polski w ramach swoich badań rynku mieszkaniowego podaje średnie poziomy ceny ofertowej i transakcyjnej za 1 m kw. Wyniki obliczone na podstawie faktycznie dokonanych transakcji są bardziej reprezentatywne. Poniższa tabela przedstawia je w podziale na sześć największych rynków pierwotnych i wtórnych.

Nietrudno zauważyć, że średnie ceny 1 m kw. lokali deweloperskich wykazywały tendencję wzrostową i były bardziej stabilne od stawek z rynku wtórnego. Tę zależność można zaobserwować zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym. Pewien wpływ na podwyżki cen nowych mieszkań może mieć program MdM. Dzięki rządowym dopłatom oraz bardzo niskim stopom procentowym, wyraźny wzrost podaży (np. w Warszawie) nie skutkuje spadkiem stawek za 1 m kw. Utrzymanie korzystnych limitów MdM-u (od kwietnia 2015 r.) zmniejsza prawdopodobieństwo obniżki cen transakcyjnych w pięciu miastach (Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk).

Jeżeli chodzi o rynki pierwotne w analizowanych metropoliach, to uwagę zwraca przede wszystkim Gdańsk. Stolica Pomorza wyróżnia się największą zmianą średniej ceny w relacji do I kw. 2014 r. (+8,10 proc.). Spore podwyżki są widoczne też we Wrocławiu (3,46 proc. kwartalnie i 6,04 proc. rocznie). Trzeba wspomnieć, że na rynkach pierwotnych jedyny spadek cen dotyczył Łodzi (-1,68 proc. w stosunku do końca 2014 r.). W przypadku rynków wtórnych trend nie był tak jednoznaczny. Prócz istotnych spadków (Poznań: -4,40 proc. w skali roku, Warszawa: -4,51 proc. w skali kwartału), Narodowy Bank Polski odnotował również bardzo wyraźny wzrost średnich cen na terenie Gdańska (+13,07 proc. w ujęciu rocznym).

Publikacja kolejnego zestawu danych NBP stanowi dobrą okazję do spojrzenia na ceny mieszkań w szerszej perspektywie. Narodowy Bank Polski rozpoczął regularny monitoring rynku mieszkaniowego w III kw. 2006 r. Informacje dotyczące cen lokali sprzed 7-8 lat znalazły się na poniższym wykresie.

Po przeanalizowaniu wykresu można zauważyć, że ceny notowane na wrocławskim rynku pierwotnym bardzo różnią się od wartości z III kw. 2006 r. Zmiana średniej stawki transakcyjnej (III kw. 2006 r. - I kw. 2015 r.), obliczona dla Wrocławia wynosi aż 86,48 proc. (52,46 proc. po uwzględnieniu inflacji). Analogiczne wyniki dla rynków pierwotnych z pozostałych miast to:

" Warszawa - (+31,95 proc.), (po uwzględnieniu inflacji: +7,87 proc.)

" Kraków - (-9,26 proc.), (-25,82 proc.)

" Łódź - (+60,07 proc.), (+30,86 proc.)

" Poznań - (+75,47 proc.), (+43,45 proc.)

" Gdańsk - (+70,32 proc.), (+39,24 proc.)

W przypadku rynku wtórnego długookresowe zmiany były najbardziej widoczne na terenie Łodzi - dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie średni koszt zakupu 1 m kw. łódzkich lokali jest o 75,43 proc. wyższy od wyniku z III kw. 2006 r. Wspomniana wartość maleje do 43,42 proc., jeżeli uwzględnimy inflację (CPI) i potraktujemy ją jako deflator cen. W ten sam sposób można obliczyć zmiany dotyczące innych rynków wtórnych (III kw. 2006 r. - I kw. 2015 r.). Ich wartość jest następująca:

" Warszawa - (+13,19 proc.), (po uwzględnieniu inflacji: -7,46 proc.)

" Kraków - (+18,04 proc.), (-3,50 proc.)

" Wrocław - (+10,78 proc.), (-9,43 proc.)

" Poznań - (+47,22 proc.), (+20,35 proc.)

" Gdańsk - (+37,98 proc.), (+12,80 proc.)

Po uwzględnieniu inflacji zmiany cenowe z trzech największych rynków wtórnych (warszawskiego, krakowskiego i wrocławskiego) są niższe od zera. Podobną relację można również zaobserwować na krakowskim rynku nowych lokali. Ujemne wartości analizowanego wskaźnika oznaczają, że średnie ceny mieszkań są niższe niż w III kw. 2006 r. dla osoby, której zarobki były waloryzowane o inflację. Niestety przez minionych osiem lat tylko część pracowników otrzymywała regularne podwyżki.

Andrzej Prajsnar