Wpływ demografii na rynek nieruchomości - wzrośnie podaż mieszkań z "drugiej ręki"

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015

Lata bezpośrednio po II wojnie światowej były okresem wysokiego przyrostu naturalnego na skutek szybkiego wzrostu liczby urodzeń. Tzw. przyrost kompensacyjny, związany z poprawą warunków życia ludności po II wojnie światowej oraz dążenia populacji do odbudowy strat wojennych, skutkowały powojennym wyżem demograficznym w latach 1946 - 1960 z kulminacją w 1956 r.

W ciągu 14 lat po wojnie liczba ludności naszego kraju zwiększyła się o 6 milionów - z niecałych 24 w 1946 roku do blisko 30 w 1960. Dziś osoby urodzone na fali szczytu demograficznego mają od 56 do 70 lat. Biorąc pod uwagę, że średnia długość życia w naszym kraju wynosi 76 lat (73 dla mężczyzn, 81 dla kobiet), oznacza to, że stopniowo na rynku może wzrastać podaż mieszkań używanych, zwalnianych przez osoby urodzone tuż po wojnie.

Czy znajdą one swoich nabywców? Tendencje demograficzne są niepokojące. Polskie społeczeństwo się starzeje. Liczba 25-latków, a więc osób, które są naturalną grupą kreującą popyt, wchodzącą na rynek pracy i kupującą swoje pierwsze mieszkanie, będzie spadać. Obecnie jest ich niecałe 550 tysięcy. Za pięć lat liczba ta zmniejszy się o około 100 tysięcy osób. A za 10 (na podstawie danych GUS) spadnie do 380 tysięcy. W tym samym czasie 67-latków w naszym społeczeństwie będzie o około 150 tysięcy więcej.

W dłuższej perspektywie jest jeszcze gorzej. W 2050 roku wiek emerytalny osiągnie obecne pokolenie wyżu wtórnego stanu wojennego. Był to drugi okres powojennej historii Polski, kiedy rodziło się najwięcej dzieci. Niestety, dziś już dorosłe "dzieci stanu wojennego" same nie są tak chętne do prokreacji. Zmieniły się wzorce kulturowe, aspiracje, model rodziny. Nasiliła emigracja.

Wszystko to wg GUS poskutkuje sytuacją, w której w 2050 roku populacja Polski będzie wynosiła tylko 34 miliony osób, a dominującą grupę wiekową będą stanowić ludzie w wieku emerytalnym. 67 - latków będzie blisko 600 tysięcy, natomiast na świat przyjdzie tylko 259 tysięcy noworodków. Z kolei ludzi wchodzących w karierę zawodową, a więc nakręcających popyt na mieszkania 25-latków, będzie zaledwie 320 tysięcy, blisko o połowę mniej niż osób rozpoczynających życie emeryta.

Obecnie w Polsce mamy nieco ponad 6 milionów obywateli w wieku plus 65, co stanowi blisko 16 proc. ogólnej liczby ludności. W ciągu najbliższych 30 lat liczba mieszkańców naszego kraju w tym przedziale wiekowym przekroczy 11 milionów. Będą oni stanowić niemal jedną trzecią polskiego społeczeństwa.

Co to wszystko oznacza dla rynku mieszkaniowego?

W związku z kurczeniem się grupy młodych ludzi, nakręcających popyt na mieszkania przy sukcesywnym zwalnianiu nieruchomości przez pokolenie wyżu powojennego, przy zaspokojonych już w większości potrzebach mieszkaniowych pokolenia stanu wojennego (kupowali głównie na górce cenowej lat 2006 - 2008) ceny mieszkań - tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym znajdą się pod mocną presją spadkową. Dodatkowo pogłębi ten stan rzeczy pogorszenie warunków kredytowania (w perspektywie kilku lat podwyżka stóp procentowych oraz sukcesywnie rosnący wkład własny).

Rynek mieszkaniowy będzie musiał przestawić się bardziej na ofertę dla osób dojrzałych i starszych, bo w przyszłości to oni będą bardzo istotną grupą odbiorców. Przytoczone powyżej zmiany demograficzne będą musiały się odbić zarówno na cenach, jak i na strukturze podaży i ofercie - o ile oczywiście negatywnych tendencji nie uda się zatrzymać.

Wg REAS dzisiejsi "wcześni seniorzy" (w wieku 60 lat +) są dużo bardziej świadomi swojej sytuacji mieszkaniowej i jednocześnie są bardziej mobilni niż ich rodzice. Gotowi są do zmian życiowych, tak by zagwarantować sobie lepszą starość. W związku z tym około 400 tysięcy osób z tej grupy wiekowej do 2020 roku będzie podejmować kolejne decyzje mieszkaniowe.

Należy przy tym dodać, że większość osób starszych ma własne mieszkania. Oznacza to przypływ nowych ofert, wynikających z chęci dokonania zmian mieszkaniowych wśród najstarszej grupy społeczeństwa. Taki stan rzeczy wygeneruje prawdopodobnie istotną zmianę w zakresie popytu i podaży.

Przede wszystkim na zainteresowaniu stracą mieszkania duże. Ich ceny mogą istotnie maleć. Z punktu widzenia seniorów są one po prostu niepraktyczne i drogie w utrzymaniu. Zyskają za to małe nieruchomości, położone na niższych kondygnacjach budynków przystosowanych do osób niepełnosprawnych oraz tanich w utrzymaniu.

Należy się spodziewać większej popularności nieruchomości energooszczędnych i wysypu dużej liczby tanich mieszkań na sprzedaż wybudowanych w gorszej technologii i jakości - np. w wielkiej płycie.

Z racji wygody dla osób starszych w większym stopniu popularne staną się transakcje zastępcze w stosunku do sprzedaży - a więc zamiana nieruchomości, renta dożywotnia, odwrócona hipoteka. Wszystko to dotyczy oczywiście rynku wtórnego, ale do zmian będą musieli przygotować się także deweloperzy. Pionierskie projekty osiedli dla seniorów, zapewniające kompleksową obsługę medyczną, część rekreacyjną i jadalną już są realizowane.

Monika Prądzyńska