Wrocław - mieszkania z rynku wtórnego mocno drożeją
Wrocław należy do ścisłej czołówki polskiego rynku nieruchomości - zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Deweloperzy budują tu dużo, popyt jest silny, a ceny ostatnio wyraźnie rosną. W ciągu roku mieszkania na wrocławskim rynku wtórnym poszły w górę aż o 10 proc. Na rynku pierwotnym odnotowano 5 proc. wzrost.
Takie dane dostarczają publikacje NBP na temat średnich cenowych z miast regionalnych. W III kw. 2017 przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania nowego we Wrocławiu płacono blisko 6500, co stanowi o niecałe 5 proc. więcej niż rok wcześniej, czyli w III kw. 2016. Tu skala wzrostów może nie jest duża, choć wyraźnie większa niż jeszcze kilka lat temu, gdy na rynku dominowała stagnacja cenowa, a stawki zmieniały się o nie więcej niż 100 - 200 zł rocznie. Znacznie większe jednak wzrosty cen obserwujemy na wrocławskim rynku wtórnym. Tutaj można mówić o naprawdę sporej dynamice, bowiem rok do roku średnie stawki za mieszkania używane na wrocławskim rynku wzrosły aż o 10 proc. Obecnie średnio za metr kwadratowy mieszkania używanego na sprzedaż płaci się blisko 5800 zł.
Z czego wynika tak duża dynamika cen mieszkań na rynku wtórnym? Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Na pewno jest ogólnie efektem świetnej koniunktury, natomiast z całą pewnością nie ma na to wpływu program MDM we Wrocławiu, bowiem limity cen dla rynku wtórnego są tu zdecydowanie zbyt niskie, by realnie podpierać koniunkturę. Aktualnie z pomocą programu można kupić w stolicy Dolnego Śląska mieszkanie w cenie do niecałych 4400 zł/mkw. To bardzo nisko jak na stawki wrocławskie. Pula mieszkań do kupienia z pomocą państwa zawęża się do lokalizacji peryferyjnych i mieszkań do remontu. Zresztą MDM jest na absolutnym finiszu, więc jego wpływ na rynek mieszkaniowy w ogóle jest bardzo mały.
Z całą pewnością na świetną koniunkturę wpływ mają natomiast zakupy inwestycyjne, podyktowane np. świetną rentownością najmu. Wrocław to od lat jedna z najlepszych lokalizacji mieszkań pod wynajem w Polsce. Duży ośrodek gospodarczy i akademicki, miasto turystyczne, a obecnie także miasto z dużą i szybko rosnącą liczbą przybyszów z Ukrainy, a ci dodatkowo wzmagają zapotrzebowanie na mieszkania. Dodatkowo należy pamiętać, że rynek wtórny mieszkań na sprzedaż ma swoje inne zalety niż tylko niższe ceny. Do plusów zaliczymy zróżnicowane lokalizacje, często dobre, ze stawkami niższymi niż mieszkania nowe w bardziej oddalonych rejonach. Wszystko to sprawia, że oferta z rynku wtórnego może być naprawdę atrakcyjna. Nie bez znaczenia jest również fakt, że inwestor, który zdecyduje się na takie mieszkanie, nie będzie musiał od razu czynić nakładów finansowych - o ile lokal jest dobrze utrzymany. To sytuacja odmienna od nieruchomości z rynku pierwotnego, sprzedawanych zazwyczaj w standardzie deweloperskim, które trzeba dodatkowo wykończyć. A to oznacza kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych wydatków.
Do najdroższych lokalizacje wrocławskich należy szeroko rozumiane centrum, a więc rejon w promieniu 2 - 3 km od rynku, z zastrzeżeniem, że na stawki wpływ ma również rodzaj budownictwa i stan budynku. Z tego powodu np. mieszkania w zrujnowanych kamienicach na Śródmieściu czy Przedmieściu Oławskim będą miały stawki odpowiednio obniżone.
Generalnie przeciętny poziom cen we wskazanym promieniu jest wysoki. Stawki wynoszą około 6000 - 6500 zł. Za ścisłe centrum, a więc Stare Miasto płaci się znacznie więcej - przeciętnie około 8 - 9 tys. zł/mkw. Za apartamenty i mieszkania przy Rynku ceny mogą wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych od metra.
Do drogich lokalizacji wrocławskich z pewnością zaliczymy również dzielnice cieszące się dobrą opinią z racji atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, wypoczynkowych, parków itp. Są tam często osiedla willowe. Chodzi o takie rejony miasta, jak Oporów, Zacisze, Biskupin, Karłowice, także Krzyki.
Dość drogie są też blokowiska w dobrych lokalizacjach, a więc blisko centrum - przykładem wysoko wycenianej wielkiej płyty może być osiedle Szczepin. Jeśli chodzi o inne bloki - tu ceny są nieznacznie poniżej średniej dla rynku wtórnego - na takich osiedlach jak Gaj, Gądów, Nowy Dwór stawki wynoszą około 5500 zł/mkw. Taniej jest na Różance i Kozanowie.
Do najtańszych wrocławskich dzielnic mieszkaniowych należą rejony peryferyjne - a więc m.in. Psie Pole, Leśnica, Stabłowice, Maślice, Księże Małe, Brochów. Warto dodać, że choć wszystkie te lokalizacje są oddalone od centrum, to stwarzają możliwość wyszukania bardzo dobrej oferty na rynku pierwotnym. Przykładowo - ceny nowych mieszkań w Leśnicy zaczynają się od około 4400 zł/mkw. Są to stawki przystępne za budownictwo o dość wysokim standardzie (parkingi podziemne, mała architektura, windy, balkony itp.). Dalsze lokalizacje dla poszukujących nowych mieszkań mogą być więc dobrym wyjściem, zwłaszcza że miasto szybko się rozbudowuje, więc za kilka, kilkanaście lat dzisiejsze rejony peryferyjne przestaną nimi być.
Marcin Moneta
dział analiz WGN
