Wrocławski rynek mieszkaniowy - sprawdzamy ceny

Stolica Dolnego Śląska należy też do czołówki miast regionalnych, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Wg danych NBP za IV kw. 2016 średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosi obecnie 6160 zł. Stawki powoli, ale jednak rosną. W ciągu trzech lat - od końca 2013 roku mieszkania w tym mieście podrożały o ponad 450 zł/ mkw.

Wrocławskie ceny nowych lokali są co prawda niższe niż w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł), ale na tym samym poziomie, co w Poznaniu i wyższe od pozostałych miast regionalnych.

Na rynku wtórnym przeciętne stawki za mieszkania we Wrocławiu wynoszą - wg danych NBP - 5500 zł/ mkw. i też sukcesywnie rosną. Od końca 2013 r. zanotowano wzrost o niecałe 500 zł na metrze kwadratowym.

- Wrocław to bardzo ciekawy rynek, cechujący się sporą dynamiką. Niewątpliwie na taki stan rzeczy ma wpływ atrakcyjność samego miasta. Stolica Dolnego Śląska postrzegana jest jako ośrodek przyjazny przybyszom i turystom. Ma wiele do zaoferowania zarówno w zakresie rozrywki jak i jeśli chodzi o rynek pracy. Do tego trzeba wspomnieć, że Wrocław jest silnym ośrodkiem akademickim. Wszystko to sprawia, że stolica Dolnego Śląska to bardzo dobra lokalizacja pod inwestycje mieszkaniowe. Inwestorzy na rynku najmu, z racji dużego popytu, raczej nie muszą się obawiać braku zainteresowania. Duży wybór atrakcyjnych nieruchomości w najróżniejszych typach budownictwa na rynku wtórnym pozwala natomiast szukać okazji cenowych. Można tu wskazać zwłaszcza duże kwartały miasta zajęte przez zabytkowe kamienice. Tu łatwo o świetnie zlokalizowane nieruchomości, po niskiej cenie. Z kolei na rynku pierwotnym klienci mają do wyboru zarówno mieszkania w segmencie popularnym jak i apartamentowym. Do "wzięcia" jest paleta najróżniejszych lokalizacji. Deweloperzy ostro rywalizują o atrakcyjne działki w centrach miast. Całościowe spojrzenie na wrocławski rynek pozwala więc bez przesady stwierdzić, że jest on jednym z najlepszych w Polsce - komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Wrocławski rynek mieszkaniowy w niewielkim stopniu wspierany jest przez program Mieszkanie dla Młodych. Z danych Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich (raport za IV kw. 2016) wynika, że tylko około 12 proc. oferty na rynku wtórnym mieści się w limitach cenowych. Lepiej jest w przypadku mieszkań nowych - tu warunki cenowe programu spełnia około 30 proc. mieszkań.

- Z danych pośredników WGN wynika nieodmiennie, że poza ścisłym centrum do najlepszych wrocławskich lokalizacji nieodmiennie należą szeroko rozumiane - także dalsze - Krzyki. Ponadto należy wskazać na cieszące się sporym powodzeniem ze względu na tereny rekreacyjne i zieleń - Biskupin, Sępolno i Karłowice. Sukcesywnie zyskuje na znaczeniu Śródmieście i Przedmieście Oławskie, głównie dzięki bliskości centrum miasta i swoistej modzie na mieszkania w kamienicach, jaka panuje na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o tańsze lokalizacje - na pewno niższe ceny można napotkać w dzielnicach peryferyjnych. Wskazałbym tu Leśnicę, Psie Pole, Zakrzów, Jagodno. Nieco niższe ceny spotyka się czasem również na dużych blokowiskach, choć nie jest to regułą. Do tańszych lokalizacji należy Kozanów, ale już Gądów, Gaj czy Nowy Dwór - niekoniecznie. Na pewno nie ma co liczyć na niskie ceny mieszkań w blokach świetnie położonych, np. w rejonie Powstańców Śląskich, Hallera, Gajowickiej czy bliższej Legnickiej, na Szczepinie - tłumaczy Leszek Michniak.

Dodaje, że na wycenę, nawet w pozornie oddalonej dzielnicy wpływ ma wiele dodatkowych czynników, które zwiększają jej atrakcyjność.

Deweloperzy ostro rywalizują o atrakcyjne lokalizacje dla nowych inwestycji. Wrocław cechuje się sporym wyborem najróżniejszych typów nieruchomości mieszkalnych. Firmy deweloperskie, chcąc wykorzystać nieużytkowane kwartały miasta stawiają tam nowe osiedla z pełną infrastrukturą. Wykorzystują obszary dawnej zabudowy przemysłowej.

W segmencie popularnym inwestorzy zabudowują dalsze rejony miasta. Chętnie wybierane przez deweloperów są Złotniki. Tutaj zresztą prawdopodobnie najwięcej lokali spełnia wymogi programu MDM.

Jeśli chodzi o bliższe centrum lokalizacje - te oczywiście są odpowiednio droższe. Deweloperzy we Wrocławiu coraz częściej decydują się adaptować obiekty już stojące - m.in. kamienice, które po wyremontowaniu i podniesieniu standardu stają się prestiżowymi budynkami apartamentowymi.

W centrum miasta warto wskazać na dziury w zabudowie wykorzystywane przez firmy deweloperskie m.in. w rejonie przedmieścia Oławskiego.

Stolica Dolnego Śląska ma dosyć rozwinięty segment mieszkań luksusowych - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Oczywiście najbardziej rozpoznawalną inwestycją tego typu jest wieżowiec Sky Tower firmy Lc Corp, jeden z najwyższych budynków w Polsce, z apartamentami, penthouse'ami, najnowocześniejszymi udogodnieniami, obsługą concierge itp.

Firmy deweloperskie realizując projekty o podwyższonym standardzie oraz apartamentowe często decydują się na adaptację starszych nieruchomości - zwłaszcza dobrze położonych kamienic.

Ceny mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów w stolicy Dolnego Śląska zaczynają się od około 8000-9000 tys. zł/mkw.

Na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują oczywiście nieruchomości świetnie zlokalizowane położone w ścisłym centrum.

- Za apartamenty w kamienicach bezpośrednio przy płycie rynku należy płacić przynajmniej około 13-14 tys. zł/ mkw. Jest to jedna z najdroższych lokalizacji w mieście. Zarazem jednak tego typu nieruchomości raczej nie tracą na wartości. Z obserwacji pośredników i analityków WGN wynika, że po przecenie mieszkań, gdy pękła bańka cenowa z lat 2006-2008 właśnie najlepsze, najlepiej zlokalizowane nieruchomości utrzymały swoje ceny - komentuje prezes Grupy WGN.

Ile kosztują apartamenty na wrocławskim rynku wtórnym?

Prestiżowy, 80-metrowy apartament na wrocławskich Krzykach to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Cena za metr kwadratowy wynosi 20 tysięcy złotych. Za 60-metrowe mieszkanie w kamienicy bezpośrednio w Rynku kupujący będzie musiał zapłacić ponad 850 tysięcy. Tu stawka za metr wynosi ponad 14 tys. zł.

Nieco tańsze są mieszkania o podwyższonym standardzie w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta. Najczęściej oscylują cenowo w przedziale 8-9 tys. zł/ mkw.

- Podwyższone ceny dotyczą nie tylko nowego budownictwa, ale nawet mieszkań w wielkiej płycie, o ile cechuje je świetna lokalizacja. Z tego powodu wysokie wyceny uzyskują pozornie nieatrakcyjne mieszkania w blokach - np. przy pl. Nowy Targ, czy wzdłuż ulicy Szewskiej, a więc zaledwie kilkadziesiąt metrów od Rynku - komentuje Leszek Michniak.

Za tego typu nieruchomości sprzedający najczęściej oczekują od około 7500 zł/ mkw. co jest stawką wyraźnie wyższą od średniej cenowej dla całego miasta.

Pewną specyfiką Wrocławia, która wyróżnia to miasto na tle innych ośrodków, jest duży zasób mieszkań w kamienicach. Szacuje się nawet, że jest ich w mieście około 3000, co sprawia, że Wrocław jest ośrodkiem o największej liczbie kamienic w Polsce.

Duże kwartały zabudowy to przede wszystkim dzielnica Śródmieście oraz rejon Podwala i Przedmieścia Oławskiego. Od kilku lat kamienice cieszą się rosnącym zainteresowaniem nabywców. Klienci doceniają walory takich mieszkań - historyczny charakter, piękne elewacje, grube mury zapewniające przyjemny chłód latem, duże okna, wysokie sufity oraz duże metraże. Zainteresowanie klientów indywidualnych zbiega się z zainteresowaniem inwestorów. Jak już wspomnieliśmy - firmy sięgają po kamienice, by realizować projekty mieszkaniowe ale również i komercyjne. W takich nieruchomościach powstają więc biura, kancelarie, hotele, restauracje itp.

Wszystko to zbiega się z sukcesywnymi remontami kamienic przeprowadzanymi przez samorządy, także wrocławski. Dzięki temu powoli, ale jednak zapuszczone rejony obiektów najczęściej z mieszkaniami komunalnymi, zmieniają swoje oblicze.

Tak się dzieje i na wrocławskim Śródmieściu. Nowe inwestycje zmieniają również postrzeganie dzielnicy. Mieszają się nowi i starzy mieszkańcy, a sama nieciekawa opinia o tym rejonie miasta ewoluuje.

- Segment kamienic to bardzo ciekawy wycinek rynku. Starsze, często zabytkowe budynki mają ogromny potencjał, z którego zdają sobie sprawę inwestorzy. Ciekawa jest też praktyka cenowa - otóż często mieszkania w kamienicach można "ustrzelić" po niższej cenie. Ta sama nieruchomość wraz z wkładem finansowym znacznie zyskuje na wartości - komentuje Leszek Michniak.

Przykład - 40 - metrowa kawalerka, wykończona w wysokim standardzie, w przedwojennym budynku zlokalizowanym na Nadodrzu (cześć wrocławskiego Śródmieścia) została wyceniona na 280 tys. zł, co daje cenę na poziomie 7000 zł/ mkw. - o 1500 zł wyższą od średniej wrocławskiej.

Z drugiej strony jednak mieszkania w kamienicach łatwo znaleźć w cenie obniżonej, co często wykorzystują inwestorzy, poszukujący lokali pod wynajem. Nieruchomości wymagające nakładów finansowych niejednokrotnie sprzedający wyceniają znacznie poniżej ich rzeczywistej wartości, wynikającej m.in. z potencjału i lokalizacji.

Przykład: mieszkanie do remontu na wrocławskim Szczepinie, zaledwie kilkaset metrów od ścisłego centrum, wycenione na 4900 zł/ mkw. , a więc znacznie poniżej średniej i rzeczywistej wartości, wynikającej z lokalizacji.

Duży zasób mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu - co akurat nie jest niczym wyjątkowym na tle innych miast - to po prostu lokale w wielkiej płycie, na dużych blokowiskach. Ten pozornie nieatrakcyjny typ zabudowy ciągle cieszy się popularnością rzesz klientów poszukujących dla siebie mieszkania.

- Polacy nie odwrócili się od bloków. Takie obiekty nadal mają wzięcie - przede wszystkim dlatego, że ceny tych mieszkań częściej są obniżone, ale to nie jedyna zaleta. Duże osiedla mieszkaniowe mogą konkurować nawet z nowym budownictwem, zwłaszcza gdy chodzi o dostępną infrastrukturę, zieleń itp. - tłumaczy Leszek Michniak.

Szacuje się, że około 12 mln Polaków mieszka w tzw. domach z betonu, jak śpiewała o nich Martyna Jakubowicz, czyli w blokach z czasów PRL. Nic dziwnego, że lokale z wielkiej płyty stanowią istotny odsetek transakcji na rynku wtórnym.

Lista wad mieszkań na blokowiskach jest znana: wskazuje się zazwyczaj na niefunkcjonalny rozkład pomieszczeń, brak dobrej cyrkulacji powietrza, tzw. zjawisko cofki, niską hałasochłonność i niską energooszczędność budynków. Z drugiej jednak strony blokowiska mają także swoje zalety. Poniżej najważniejsze z nich:

1. Cena: zazwyczaj są nieco tańsze od innych typów budownictwa (z analiz WGN wynika, że średnia różnica na metrze kwadratowym w stosunku do poziomu lokalnych cen wynosi około 500 zł).

2. Dobra lokalizacja - blokowiska z czasów PRL są zazwyczaj nieźle skomunikowane z resztą miasta i na tle nowych osiedli deweloperskich okazują się niejednokrotnie znacznie lepiej zlokalizowane. Należy pamiętać, że wielka płyta wyrastała nawet w ścisłych centrach miast.

3. Dużo przestrzeni, dużo zieleni - wbrew niektórym obiegowym poglądom, bloki niejednokrotnie wygrywają konkurencję z nowym budownictwem także pod względem przestrzeni. Na osiedlach nie ma aż takiej ciasnoty, jak w niektórych inwestycjach deweloperskich, gdzie firmy próbują za wszelką cenę na niewielkiej działce "upchać" jak najwięcej lokali.

4. Niezbędna infrastruktura na miejscu - to duża zaleta blokowisk. W okresie PRL każde z nich było planowane tak, by na osiedlu znalazł się park, przychodnia, szkoła, supersam. Na oddalonych, peryferyjnych nowych osiedlach często bywa z tym problem.

5. Piwnica dla każdego mieszkania. Każdy kto nie ma komórki lokatorskiej, zdaje sobie sprawę jak wielką jest to uciążliwością. W przypadku wielkiej płyty takiego problemu nie ma - każde mieszkanie ma przypisaną piwnicę.

Do największych wrocławskich osiedli mieszkaniowych należą na pewno: Gądów (Osiedle Kosmonautów), Popowice, Pilczyce, Nowy Dwór, Kozanów, Gaj, Różanka. Ceny mieszkań oczywiście są zróżnicowane, ale z informacji pośredników WGN wynika, że zazwyczaj wielką płytę wycenia się nieco niżej. Na rynku wtórnym niższe wyceny dotyczą z pewnością Kozanowa, który ucierpiał wizerunkowo w skutek zalania podczas powodzi w 1997 r. i podtopienia w 2010 r.

Przeciętne stawki za mieszkania w tej lokalizacji wynoszą około 4500 - 5000 zł od metra kwadratowego. Na innych tzw. blokowiskach jest nieco drożej, jednak mieszkania w blokach - o ile nie wyróżnia ich świetna lokalizacja zazwyczaj nie kosztują więcej niż około 5500 zł/ mkw. Do popularnej wielkiej płyty we Wrocławiu na pewno należy zaliczyć Gaj, Nowy Dwór i Gądów.

Na koniec kilka zdań o wrocławskim rynku najmu. Jak już wspomnieliśmy - stolica Dolnego Śląska to jedna z najlepszych lokalizacji nieruchomości pod wynajem w Polsce. Tu też realizowane są różne projektu o charakterze najmu instytucjonalnego - m.in. Funduszu Mieszkań na Wynajem, czy też np. mikrokawalerek dla studentów.

Stawki czynszów najmu wynoszą średnio 33 - 35 zł od metra kwadratowego miesięcznie. Wynajem 40 metrowego mieszkania w przyzwoitej lokalizacji to miesięczny wydatek rzędu około 1600 - 1700 zł. Do tego oczywiście należy doliczyć czynsz administracyjny i media. Droższe jest nowe budownictwo i wyższy standard - zazwyczaj stawki przekraczają w takim przypadku 45 zł/ mkw.

Z kolei zdecydowanie obniżone wyceny spotykamy w lokalizacjach peryferyjnych. Wynajem lokalu w nowym budownictwie w Leśnicy (do samodzielnego umeblowania) to koszt nieprzekraczający 20 zł/ mkw. miesięcznie.

Wrocław jest jedną z najlepszych lokalizacji inwestycji pod wynajem w Polsce. Atrakcyjny rynek pracy przyciąga dużą liczbę przyjezdnych z innych części kraju i z zagranicy. Popyt napędzają też studenci. Dzięki temu wrocławski rynek najmu ciągle cechuje wysoka koniunktura.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN