Wydatki na ulepszenie budynku przeznaczonego na wynajem
Na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm., dalej jako ustawa o PIT) właściciele budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych służących prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli podejmą decyzję o ich amortyzowaniu, mają możliwość wyboru sposobu ustalania ich wartości początkowej, tj. albo zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie zasadami określonymi w przepisach art. 22g ust. 1 ww. ustawy albo według zasady szczególnej, w sposób "uproszczony" uregulowanej przepisami art. 22g ust. 10 tej ustawy.
Zgodnie z treścią art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Przypomnieć również należy, iż budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT).
Kiedy są ulepszone?
Co do zasady ulepszenie środków trwałych powoduje konieczność zwiększenia ich wartości początkowej. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od powyższej zasady, które umożliwiają zaliczanie wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów.
W myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Wskazać należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, nakazujący powiększenie wartości początkowej środka trwałego o sumę wydatków na jego ulepszenie odnosi się do wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15. Nie wymienia natomiast art. 22g ust. 10 ww. ustawy (metody uproszczonej). Dlatego też należy stwierdzić, iż powyższy przepis dotyczący konieczności zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3500 zł nie ma zastosowania w przypadku, gdy wartość ta została ustalona w sposób uproszczony.
Wydatki zaliczysz do kosztów uzyskania przychodów
W przypadku zastosowania ww. metody ustalenia wartości początkowej budynku mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, wydatki które zostaną następnie poniesione nie tylko na remont ale także na adaptację tego budynku będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów tej działalności w momencie ich poniesienia, jeżeli w wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie ulegnie zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. W przeciwnym przypadku wydatki te stanowić będą element wartości początkowej środka trwałego.
Na marginesie wskazać również należy, iż gdyby w wyniku wykonanych prac, rozbudowy, powierzchnia użytkowa będąca przedmiotem najmu uległa zwiększeniu, to tego typu wydatki modernizacyjne nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów, bowiem pozyskana powierzchnia będzie uwzględniona - w następnym roku po roku w którym dokonano rozbudowy - na podstawie wyliczenia wartości początkowej ustalonej metodą "uproszczoną" (por. np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2009.11.04 znak IPPB1/415-642/09-2/KS).
Jarosław Włoch, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego
