Wynajem mieszkania z podziałem na pokoje może być bardziej opłacalny
Właściciel nieruchomości na wynajem przed poszukiwaniem lokatorów staje przed podstawowym wyborem: czy wynająć mieszkanie w całości jednemu najemcy/grupie najemców, czy też wynajmować różnym osobom poszczególne pokoje? Z symulacji potencjalnych przychodów wynika, że więcej można zarobić decydując się na to drugie rozwiązanie. Jest ono jednak bardziej czasochłonne, a może także wiązać się z większymi kosztami.
Wynajem na pokoje jest rozwiązaniem dość popularnym w dużych miastach, które przyciągają tzw. singli na określonym etapie drogi życiowej. Mowa więc np. o ludziach, którzy wyjeżdżają na studia bądź do pracy. Takie osoby rzadko kiedy "na starcie" mogą sobie pozwolić na wynajem całego mieszkania. Nie mają też często jeszcze wyrobionych relacji o charakterze towarzyskim, stąd nie dobierają sobie współnajemców i nie podejmują szukania nieruchomości wraz z nimi.
Największe metropolie, które cechują się bardzo niskim bezrobociem i są postrzegane jako atrakcyjne miejsca, z którymi można wiązać aspiracje i plany na przyszłość, to dobre miejsca do wynajmowania w ten sposób. Natomiast system z podziałem na pokoje będzie miał mierne szanse, by sprawdzić się na mniejszych rynkach, w miastach małych czy średnich - przede wszystkim dlatego, że przypływ nowych mieszkańców do takich ośrodków jest po prostu bardzo ograniczony. Już łatwiej wynająć pokój w formie stancji, czyli z właścicielem pod dachem.
Jak już wspomnieliśmy, wynajem na pokoje może być potencjalnie znacznie bardziej zyskowny, niż wynajem całego mieszkania "na raz" i podpisanie jednej umowy najmu. Dlaczego? Analiza ofert zamieszczanych na wgn.pl wskazuje, że czynsze najmu pokojów są zazwyczaj wyższe, przeliczając na metr kwadratowy niż czynsze za całe mieszkania.
Weźmy przykład z wrocławskiego podwórka: przeciętne ceny najmu jednoosobowego pokoju wielkości około 10-12 mkw. wynoszą tu około 700 zł. Przeliczenie to na stawkę za metr kwadratowy daje zadziwiająco wysoką cenę najmu, wynoszącą 58-70 zł /mkw. Średnie czynsze najmu całych mieszkań w stolicy Dolnego Śląska wynoszą około 30 zł mkw. miesięcznie. Standardowa wysokość czynszu za 50 metrowe mieszkanie to 1500 zł.
Teraz przyjmując, że drugi pokój w naszym "modelowym" mieszkaniu jest dwuosobowy, z danych ofertowych z wrocławskiego rynku wynika, że przeciętny czynsz za taki pokój (zwłaszcza z balkonem) wynosi około 1100 - 1200 zł. Jeśli więc zsumujemy potencjalne przychody z wynajmu na pokoje, a wynajmu w całości okaże się, że w pierwszym przypadku możemy zarobić więcej i to o 20-30 proc.
Co więcej - potencjalna zyskowność najmu na pokoje rośnie wraz z ich liczbą. Zachodzi tu zjawisko zupełnie inne niż przy wynajmie całego mieszkania. Właściciele dużych mieszkań, jeśli chcą wynająć je w całości, częściej są skłonni nieco zejść z ceny, rozumianej jako stawka za metr kwadratowy. Stawki najmu są po prostu trochę niższe. Dzieje się tak dlatego, że cena całości z racji powierzchni i tak siłą rzeczy pozostaje wysoka, co może odstraszać klientów. Właściciele w obawie, że dłużej będą czekać na nabywcę/najemcę chętniej "schodzą" nieco z ceny.
Takie zjawisko jednak nie występuje, gdy wynajmujemy mieszkanie na pokoje. W takiej sytuacji nadal obowiązują stawki rynkowe, co oznacza potencjalnie znacznie wyższe przychody, niż wynajmując całą nieruchomość. Weźmy prosty przykład: załóżmy, że właściciel ma do wynajęcia czteropokojowe mieszkanie - 70 mkw. Decyduje się na cenę wynoszącą 2500 zł, a więc nawet lekko powyżej średnich stawek za metr. W mieszkaniu znajdują się cztery pokoje, z czego dwa nadają się do wynajęcia dla dwóch osób, natomiast pozostałe dwa to jedynki. Przyjmując bardzo skromnie, że właściciel zażyczy sobie za pokoje dwuosobowe po 1100 zł, natomiast za jedynki po 700 zł, okazuje się, że całościowy przychód z najmu może wynieść nawet 3600 zł miesięcznie, a nasze wyliczenia były bardzo ostrożne. Okazuje się, że zarobek w tej sytuacji jest wyższy o około 44 proc.
Do symulacji należy podchodzić ostrożnie, pamiętając, że cena najmu uzależniona jest od wielu czynników: oprócz lokalizacji i jakości mieszkania jest nim choćby wysokość czynszu administracyjnego. Generalnie jednak wniosek pozostaje bez zmian - na wynajmie na pokoje można zarobić więcej, czasem znacznie więcej.
Nic jednak za darmo - taka forma najmu wiąże się zazwyczaj z większą rotacją w naszym mieszkaniu. Różni ludzie pod jednym dachem wynajmują na różne okresy, różne mają plany życiowe. Jest ona więc mniej stabilna niż wynajem mieszkania jednemu najemcy na określony czas. To oznacza, że naszym najmem częściej będziemy się zajmować. Będzie trzeba nadzorować wybór nowego najemcy itp. Jeśli chcemy mieć "święty spokój" i nie zależy nam bardzo na zarabianiu, lepsze rozwiązanie to wynajem w całości. Kolejna potencjalna wada wynajmowania na pokoje - ponieważ będzie większa rotacja w mieszkaniu, to będzie prawdopodobnie szybciej się zużywać. A to z kolei może (nie musi) oznaczać większe nakłady remontowe.
Dagmara Komarnicka
dział analiz WGN
