Wynajem wystarcza na spłatę kredytu
Wynajem mieszkania to dla wielu właścicieli ostatnia deska ratunku, by radzić sobie ze spłatą kredytu zaciągniętego na górce cenowej z lat 2006 - 2008, gdy mieszkania były drogie. Po sporej przecenie znacznie straciły one na wartości i dziś w wielu przypadkach są niezbywalne bez straty. By spłacać zobowiązanie i realizować kolejne mieszkaniowe aspiracje, pozostaje wynajem. Na szczęście, obecnie - przy niskich stopach procentowych - czynsz najmu zazwyczaj wystarcza na spłatę miesięcznej raty kredytu.
Problem dotyczy tysięcy kredytobiorców - nie tylko frankowiczów, ale i tych, którzy zadłużali się w złotówkach, zwłaszcza przy ekstremalnie wyśrubowanych kredytach, np. na 50 lat i 100 proc. wartości nieruchomości. Od szczytu górki cenowej mieszkania staniały przeciętnie o około 30 proc. i często są obecnie mniej warte, niż kredyt, który pozostał do spłaty.
Osoby "uwikłane" w taką sytuację, niewiele mogą zrobić. Sprzedaż raczej nie wchodzi w rachubę, chyba że ze stratą. Ratunkiem może być np. korzystna zamiana mieszkań albo właśnie wynajem.
To drugie wyjście pozwala obecnie spłacać raty kredytów. Wysoka rentowność najmu, szacowana średnio na 4,5 - 5 proc. rocznie zachęca natomiast inwestorów do wchodzenia na ten rynek. Jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP z marca 2016 r "Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10- letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu."
Zakładając, że właściciel posiada mieszkanie 60-metrowe, kupione na kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, to przeciętna rata takiego kredytu wyniesie obecnie około 1350 zł.
Z danych analitycznych WGN wynika, że średnia stawek w Warszawie wynosi obecnie 45 zł. Przeciętny czynsz najmu 60-metrowego mieszkania w stolicy wynosi około 2400 - 2600 zł (nie wliczając mediów i czynszu administracyjnego). Stawki oczywiście różnią się od siebie w zależności od lokalizacji. W lokalizacjach stosunkowo peryferyjnych jest taniej. Przykładowo - na Bemowie 60-metrowe mieszkanie można wynająć za około 1800 - 2000 zł.
We Wrocławiu i w Krakowie czynsze są na podobnym poziomie. W stolicy Dolnego Śląska średnie stawki wynoszą około 35 zł za metr. Przeciętny czynsz za mieszkanie 60-metrowe wyniesie 1600 - 1800 zł. 30-metrową kawalerkę można wynająć za 1000 - 1100 zł miesięcznie, natomiast małe dwa pokoje o metrażu około 40 mkw. będą kosztować około 1300 - 1500 zł.
W tym samym przedziale cenowym mieszczą się czynsze krakowskie.
Zdecydowanie przystępniejszy cenowo okazuje się natomiast Gdańsk. W WGN średnia czynszów najmu w stolicy Pomorza wynosi obecnie 33 zł od metra kwadratowego. Nawet w bardzo dobrych lokalizacjach można jednak napotkać oferty ze stawkami obniżonymi. Przykład to jedno z mieszkań na gdańskim Starym Mieście: 40 - mkw. za 1000 zł miesięcznie, co daje 25 zł/mkw.
Spośród wiodących rynków do najtańszych należą natomiast Łódź i Poznań. W stolicy Wielkopolski przeciętne czynsze kształtują się na poziomie 28 zł za metr miesięcznie. 60-metrowe mieszkanie średnio będzie kosztować 1600 - 1700 zł.
Na wysokość czynszów absolutnie nie mogą narzekać wynajmujący w Łodzi. To jedno z najtańszych dużych miast Polski,. Przeciętnie wynoszą one 25 zł od metra. 60-metrowe mieszkanie to średni koszt na miesiąc wynoszący 1500 zł.
Lokalne czynsze oczywiście w różny sposób "zaspokajają" potrzeby kredytobiorców, generalnie jednak pozwalają one obecnie, przy średnim poziomie stawek, na regulację rat kredytu przychodami z najmu. W poszczególnych miastach zauważalna jest korelacja przeciętnych cen mieszkań z wysokością czynszów. Tam, gdzie ceny są wyższe, tam też zazwyczaj droższy jest wynajem.
Sam wynajem na dłuższą metę nie wystarczy, by "spać spokojnie". Mieszkanie musi zachować konkurencyjność. Potrzebne są więc nakłady inwestycyjne. Trzeba je co jakiś czas remontować, odświeżać. W oczekiwaniu na lepszą sytuację, pozwalającą na sprzedaż bez straty, należy myśleć długofalowo. W perspektywie stopy procentowe zaczną rosnąć. Im większe były cięcia, tym mocniej pójdą one do góry przy serii podwyżek. Będzie to oznaczało rosnące raty kredytów.
Nie zawsze da się na nie zareagować podwyżką czynszu najmu. Jeśli będzie on zbyt wyśrubowany w stosunku do realnej atrakcyjności mieszkania, lokal może nie znaleźć najemców, a to postawi jego właściciela w trudnej sytuacji. Dlatego warto na okoliczność zmiany stóp procentowych już teraz tworzyć poduszkę finansową - albo odkładać pieniądze, które zostają nam z czynszu po spłacie raty, albo sukcesywnie nadpłacać kredyt.
Marcin Moneta
