Zmiany cen mieszkań w polskich miastach

W 2014 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań obniżyły się o 0,03 proc., a zmiana miesięczna (grudzień 2014 r. wobec listopada 2014 r.) wyniosła 0,28 proc. - grudniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance to 817,86 punktów. Wyliczany na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance indeks pokazuje zmianę realnych (transakcyjnych) cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski.

Spośród badanych przez Home Broker i Open Finance miast, w sześciu ceny w ciągu ostatniego roku wzrosły, a w ośmiu spadły. Trzeba jednak zauważyć, że na największych rynkach ceny zmieniają się nieznacznie. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie w 2014 r. przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania spadła o 5,1 proc. do 6076 zł. Dużo mniejsze zmiany zanotowaliśmy w Gdańsku (obniżka cen o 1 proc.), Poznaniu (wzrost o 0,3 proc.), Warszawie (spadek o 1 proc.) i Wrocławiu (spadek o 2,9 proc.).

Po rozszerzeniu analizowanej grupy do rynków nieco mniejszych, wahań cen jest już więcej. Np. w Gdyni zanotowaliśmy spadek o 11 proc., w Łodzi o 7,1 proc., a w Lublinie o 6 proc. Po stronie wzrostów mamy przede wszystkim dwa największe miasta województwa kujawsko-pomorskiego: Bydgoszcz (ceny w 2014 r. wzrosły o 10,8 proc.) i Toruń (wzrost o 4,8 proc.). Dodatnia zmiana zaszła także m.in. w Białymstoku (1,8 proc.), Katowicach (1,8 proc.) i Olsztynie (2,2 proc.).

W ujęciu nominalnym najdroższe mieszkania są oczywiście w Warszawie, gdzie przeciętnie za metr trzeba zapłacić 7133 zł, o 17,4 proc. więcej niż w Krakowie (6076 zł). Ciekawostką jest, że rok temu trzecim najdroższym dużym miastem Polski był Wrocław, ale w tym roku jest to już Poznań. W stolicy Wielkopolski przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania to 5369 zł, a we Wrocławiu wynosi ona 5355 zł. Zestawienie uwzględnia tylko największe miasta Polski, w niektórych kurortach wypoczynkowych przeciętne ceny są wyższe niż w aglomeracjach, ale są to rynki na tyle niewielkie i specyficzne, że uwzględnianie ich z całą resztą wprowadziłoby do analizy zakłamanie.

2014 był rokiem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. W zdrowej i rozwiniętej gospodarce ceny nieruchomości powinny rosnąć nieco szybciej niż inflacja (o 1-2 pkt proc.), przy deflacji z jaką mamy obecnie do czynienia w Polsce brak zmiany cen jest więc zdrowym objawem.

Negatywnie na rynek nie wpłynęły w 2014 r. zmiany zasad udzielania kredytów hipotecznych - od 1 stycznia 2014 r. trzeba było bezwzględnie posiadać wkład własny. W tym świetle, kolejna zmiana w postaci podniesienia obowiązkowego wkładu z 5 do 10 proc., także nie powinna spowodować rewolucji.

Owszem, na początku roku dojdzie prawdopodobnie do spadku popytu ze strony osób finansujących zakup mieszkania kredytem i lekkiej obniżki cen, ale grupa z gotówką w kieszeni nadal jest mocna i wpływ zmiany rekomendacji na rynek nieruchomości będzie ograniczony. Po kilku miesiącach kupujący powinni przyzwyczaić się do nowej rzeczywistości, a sytuacja wrócić do normy.

Na chwilę obecną nie wiadomo, jak na rynek wpłyną planowane zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych, gdyż ostateczny kształt nowelizacji ustawy nie jest jeszcze znany, wiadomo jednak, że zmieniony MdM ma bardziej wspierać rodziny wielodzietne i ułatwić im dostęp do dofinansowania.

Wiele zależeć będzie także od działań deweloperów, którzy po wyjątkowo dobrym 2014 r. dalej się zbroją rozpoczynając budowy i uzyskując pozwolenia na kolejne. W 2014 r. rozpoczęli oni budowę 69,7 tys. mieszkań, o 35,8 proc. więcej niż rok wcześniej.

Statystyki pozwoleń na budowę (wzrost ich liczby o prawie 40 proc.) sugerują, że na kolejne kwartały firmy budujące mieszkania również spoglądają z optymizmem. Sęk polega jednak na tym, by podaż dopasowała się do popytu pod kątem metrażu, standardu i lokalizacji mieszkań.

W poszczególnych ośrodkach miejskich na ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu Mieszkanie dla Młodych. W miastach, gdzie program jest łatwo dostępny może on prowadzić on do wzrostu cen na rynku pierwotnym, z kolei tam gdzie o mieszkania w MdM jest trudno, można liczyć na obniżki cen u deweloperów.

Marcin Krasoń, Home Broker