Kredyt na budowę domu - jakie warunki musisz spełnić, jak wygląda procedura?

Kredyt na budowę domu to innymi słowy kredyt budowlano-hipoteczny. Składa się z dwóch etapów. W pierwszym przybiera formę kredytu budowlanego (w czasie trwania prac budowlanych). W drugim zobowiązanie bankowe przekształca się w kredyt hipoteczny (zmiana następuje po przekazaniu domu do użytku). Poniżej podpowiemy jak starać się o otrzymanie takiego kredytu, jakie są jego podstawowe warunki oraz obowiązki kredytobiorcy.

Warto pamiętać, że oferty poszczególnych banków mogą się nieznacznie różnić. Chodzi tu nie tylko o oprocentowanie kredytu, ale także o określenie naszej zdolności kredytowej. Dlatego w pierwszej kolejności warto skorzystać z porównywarek kredytowych, które wskażą nam najkorzystniejsze rozwiązania. Dobrym pomysłem będzie także skorzystanie z infolinii bankowej. Konsultant powinien udzielić nam wyczerpujących informacji na temat wysokości kredytu na który możemy liczyć.

Po rozmowie telefonicznej z konsultantem będziemy już wstępnie poinformowani o ofertach konkretnych banków. Wybierzmy kilka z nich i udajmy się na spotkanie z doradcą kredytowym. Specjalista powinien wyjaśnić nam wszystkie wątpliwości oraz wskazać dokumenty, które będą potrzebne podczas zaciągania kredytu na budowę domu. Najważniejszym punktem rozmowy powinno być omówienie wszystkich warunków kredytowania. Po rozmowie z doradcami bankowymi posiadamy już informacje, które pozwolą nam wybrać najwygodniejszą ofertę.

Warto jednak pamiętać, jaki jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. Na przykład biorąc kredyt na 300 000 zł ze średnim oprocentowaniem 3.5 proc. (oprocentowanie przy większości przypadków będzie się zmieniać wraz ze stopami procentowymi) w ciągu 30 lat oddamy bankowi prawie pół miliona. Aby sprawdzić dokładne koszty kredytu hipotecznego skorzystaj z tego kalkulatora.

Po wybraniu najdogodniejszej oferty możemy już wystąpić z wnioskiem o kredyt na budowę domu. Najlepiej będzie wypełnić go w obecności doradcy kredytowego, który w razie potrzeby będzie służył swoją pomocą. Nasz wniosek zostanie zweryfikowany przez analityka finansowego. W większości polskich banków niezbędną dokumentacją będzie:

- zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów,

- zaświadczenie od pracodawcy potwierdzające zatrudnienie,

- zeznanie roczne PIT (w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą),

- akt notarialny posiadania działki, bądź wpis z księgi wieczystej,

- decyzja o pozwoleniu bądź zezwoleniu na budowę,

- kosztorys inwestycyjny i projekt budowlany (w przypadku prac wykonywanych systemem gospodarczym).

Wydanie decyzji o udzieleniu kredytu na budowę domu powinno trwać kilka dni. Pozytywna decyzja otwiera nam drogę do podpisania umowy. Jednak w niektórych przypadkach bank nakłada na kredytobiorcę dodatkowe obciążenia, które stanowią warunek udzielenia kredytu.

Jeśli spełniliśmy wszystkie warunki, wówczas możemy podpisać umowę kredytową. Przeczytajmy dokładnie każdy zapis umowy i w miarę możliwości skonsultujmy jej zapisy z radcą prawnym. Pamiętajmy, że w przypadku kredytu na budowę domu nie obowiązują zapisy ustawy o kredytach konsumenckich (gwarantujące 14 dniowy okres wypowiedzenia umowy). Rozwiązanie umowy kredytu budowlanego podlega prawu bankowemu, co oznacza, że procedura może być dość skomplikowana i kosztowna.

Pamiętajmy, że wypłata środków kredytu na budowę nigdy nie występuje w całości. Bank będzie wypłacał nam należności w transzach. Termin wypłacania środków pieniężnych będzie ściśle związany z harmonogramem prac budowlanych. Bank może regularnie kontrolować postępy na placu budowy. Jeśli prace nie będą zgodne z harmonogramem dołączonym do umowy (wystąpi opóźnienie w pracach) wówczas istnieje ryzyko zawieszenie kolejnej transzy kredytowej. Bank może też nałożyć na kredytobiorcę karę finansową za niedotrzymanie terminów. Dlatego zaleca się, by podczas sporządzania harmonogramu prac budowlanych uwzględnić mniej optymistyczne terminy. Dzięki temu zabezpieczymy się na wypadek opóźnień w pracach budowlanych.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, kredyt na budowę domu składa się z dwóch części. Pierwszą z nich jest okres w którym powstaje nasza nieruchomość. Na tym etapie kredyt jest zabezpieczony w taki sam sposób jak kredyty mieszkaniowe. Podstawą dla banku będzie umowa ubezpieczeniowa, która zabezpieczy jego interesy. W umowie znajdą się zapisy, które nałożą na ubezpieczyciela odpowiedzialność za spłatę kredytu. Dotyczy to szczególnych sytuacji w których kredytobiorca umiera, doznaje ciężkiego uszczerbku na zdrowiu bądź staje się niezdolny do pracy. Taka umowa ubezpieczeniowa stanowi dla banku gwarancję bezpieczeństwa spłaty kredytu. Jednak w niektórych wypadkach konieczne jest także wykupienie polisy zdrowotnej (z ewentualną wypłatą odszkodowania przeniesioną na rzecz banku). Okres trwania ubezpieczenia i polisy musi obejmować czas trwania budowy oraz późniejszej spłaty kredytu. Nasza nieruchomość musi być też ubezpieczona od zdarzeń losowych, a wypłata odszkodowania musi zostać przekazana na rzecz banku.

Budowlana część kredytu to okres w którym bank nie wymaga od kredytobiorcy spłaty. Jedyną wypłatą poniesioną na rzecz kredytodawcy mogą być odsetki kredytowe. W części budowlanej następuje tzw. okres karencji, który z reguły obejmuje dwa lata (bądź mniej w przypadku szybszej realizacji budowy). Etap budowlany kończy się wraz z przekazaniem nieruchomości do użytku.

To okres w którym kredytobiorca zaczyna spłacać raty kredytu, a nieruchomość jest już gotowa do zamieszkania. Istotna jest tu różnica pomiędzy kredytem pozostałym do spłacenia, a wartością nieruchomości. Bank traktuje ją jako wkład własny kredytobiorcy. Właściciel nieruchomości musi dokonać stosownego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Owa hipoteka staje się dla banku podstawowym zabezpieczeniem kredytowym.

Pamiętajmy jednak, że hipoteka nie daje bankowi prawa do nieruchomości. Całkowitym właścicielem nadal pozostaje kredytobiorca, który może dysponować nią w dowolny sposób. Przekazanie prawa do nieruchomości może nastąpić jedynie na mocy postępowania windykacyjnego (wszczynanego w przypadku niespłacania rat kredytu). Pamiętajmy też, że wygaśnięcie hipoteki następuje dopiero po spłaceniu całego zobowiązania na rzecz banku.

Otrzymanie kredytu na budowę domu wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Istotne będzie przedłożenie harmonogramu i kosztorysu prac budowlanych (można go zrobić tu). Wykonując tego typu dokumentacje pamiętajmy o marginesie błędu. Lepiej będzie zawyżyć koszty i odwlec w czasie poszczególne etapy prac budowlanych. Pamiętajmy, że wszystkie niedoszacowania mogą obrócić się na naszą niekorzyść i przysporzyć problemów z transzami kredytowymi.

Bardzo istotną kwestią jest też wybór najlepszej oferty bankowej. Pamiętajmy, że zobowiązanie kredytowe będzie obciążeniem na wiele długich lat. Kredyt budowlany powinien charakteryzować się korzystnymi warunkami cenowymi, jednak nie jest jedyne kryterium wyboru. Równie istotne (o ile nie istotniejsze) będą warunki rozliczeń z bankiem oraz zasady udzielania kolejnych transz kredytu. Niektóre banki stawiają wygórowane warunki, które mogą sprawić trudności realizacyjne.

Oszczędności związane z niskim oprocentowaniem raty mogą być jedynie pozorne. Problemy z realizacją warunków bankowych mogą przeciągnąć prace budowlane i wiązać się z karami finansowymi nakładanymi na kredytobiorcę. Dlatego znacznie lepszym pomysłem będzie wybranie oferty banku, który nie stawia zbyt wygórowanych warunków realizacji inwestycji budowlanej.

Częstym punktem nieporozumień na linii bank - kredytobiorca jest sposób dokumentowania wydatków. Każdy bank może podchodzić do tej kwestii w inny sposób. Niektórym wystarczą faktury VAT, inne wydelegują kontrolę na nasz plac budowy, jeszcze inne będą sugerowały się jedynie kosztorysem budowlanym, dziennikiem budowlanym i zdjęciami. Zwróćmy na to szczególną uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Pamiętajmy, że dobre przygotowanie do zaciągnięcia kredytu na budowę domu może nam oszczędzić wielu problemów i stresu.