Symulacja kredytu hipotecznego - jakie są rzeczywiste koszty?

Koszty kredytu obejmują cały szereg opłat i prowizji których wysokość w poszczególnych bankach bardzo się między sobą różnią. Jak wybrać najatrakcyjniejszą ofertę? Jakie są rzeczywiste koszty kredytu hipotecznego? Których opłat można uniknąć? Omówimy pokrótce wszystkie te zagadnienia.

Na początku wyjaśnijmy czym jest hipoteka. Według prawa cywilnego hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r.z późn. zm. o księgach wieczystych i hipotece, omawia w sposób szczegółowy co może być przedmiotem hipoteki, sytuacje w których może zostać przeniesiona wierzytelność hipoteczna a także zakres obciążenia hipoteki.

Poprzez wpisanie hipoteki do księgi wieczystej, wierzyciel otrzymuje zabezpieczenie na nieruchomości. Zatem zasadniczo hipoteka obciąża nieruchomość i może być tyko wówczas, gdy istnieje wierzytelność. Gdy wierzytelność ustaje, równocześnie wygasa hipoteka. Ważne jednak, aby pamiętać o wykreśleniu hipoteki z ksiąg wieczystych. Ani bank, ani tym bardziej sąd nie robią tego automatycznie po spłacie ostatniej raty, dlatego właściciel nieruchomości musi pamiętać o tym sam.

Hipoteka podlega ochronie. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką musi powstrzymać się od działań które mogłyby znacznie obniżyć wartość nieruchomości .

Kredyt hipoteczny to kredyt bankowy, zasadniczo długoterminowy, którego zabezpieczeniem jest właśnie hipoteka. Hipoteka bankowa jest specyficznym rodzajem hipoteki umownej.

Zaciągając kredy hipoteczny, kredytobiorca musi się liczyć z różnorodnymi kosztami takiego przedsięwzięcia. Koszty należy liczyć jako sumę rat kredytu, oprocentowania kredytu hipotecznego, marży oraz innych opłat i prowizji naliczanych przez konkretny bank.

Symulacja kredytu hipotecznego polegająca na skorzystaniu z kalkulatorów kredytowych, dostępnych na stronach banku, daje tylko połowiczny i mglisty obraz sytuacji. Taka symulacja kredytu hipotecznego może służyć tylko przybliżonemu zorientowaniu się w ofertach. Symulację kredytu hipotecznego można najłatwiej przeprowadzić przy użyciu kalkulatora hipotecznego.

Chcąc przeprowadzić należytą symulację kredytu hipotecznego należy sporządzić zestawienie, które powinno zawierać wszystkie znane nam opłaty, marżę, oprocentowanie kredytu hipotecznego, a także informacje o kredycie:

- jaki ma być okres kredytowania;

- jak jest kwota kredytowania;

- ile wynosi opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego;

- ile wyniosą raty miesięczne;

- ile wynoszą poszczególne prowizje i za co są naliczane;

- ile wynosi oprocentowanie;

- ile kosztuje sporządzenie aneksu do umowy;

- ile kosztuje prolongata kredytu, czyli opłata za przesunięcie terminu spłaty;

- jakim ubezpieczeniom będzie podlegał kredytobiorca i jakie są ich koszty;

- ile wyniesie wkład własny.

Można również porozumieć się telefonicznie z konsultantem upatrzonego banku, poprzez infolinię. Według danych podanych przez klienta, konsultant może podać przybliżoną wysokość raty. Trochę więcej na ten temat można dowiedzieć się podczas bezpośredniej wizyty w banku i rozmowy z doradcą. Konsultanci i doradcy na życzenie klienta przeprowadzają symulację kredytu hipotecznego. W wielu bankach są dostępne oferty promocyjne, korzystniejsze niż oferty zwykłe. Natomiast aby zostać objętym promocją trzeba spełnić kryteria stawiane przez bank.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to kluczowy koszt przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Częściami składowymi oprocentowania kredytu są stałe i zmienne. Stałą częścią oprocentowania kredytu hipotecznego jest marża. Jest ona odgórnie narzucana przez bank i jeśli umowa nie stanowi inaczej powinna być stała przez cały okres kredytowania.

Częścią zmienną oprocentowania kredytu hipotecznego jest tak zwana stawka bazowa, czyli WIBOR. WIBOR ( Warsaw InterBank Offered Rate) jest to stawka, a właściwie stopa procentowa ustalana przez banki codziennie. W ustalaniu WIBOR bierze udział 11 największych banków - wyłonionych przez Narodowy Bank Polski. Banki składają oferty, po jakich stopach procentowych są w stanie pożyczać pieniądze, czyli innymi słowy kwotują stawki referencyjne. Z kwotowań banków wyciąga się średnią i w ten sposób jest ustalany WIBOR.

Jednak dla klientów banków zmiany stóp procentowych będą odczuwalne w systemie jednego, trzech lub sześciu miesięcy. Obecnie stopy procentowe są rekordowo niskie w porównaniu z latami ubiegłymi. W związku z tym dla niektórych starych kredytobiorców, opłaca się zaciągnięcie kredytu refinansowego na korzystniejszych warunkach.

Wyżej wymienione rodzaje oprocentowania, to tylko oprocentowanie nominalne. Realne oprocentowanie kredytu hipotecznego zawiera wszystkie opłaty o których była mowa wcześniej. Obecnie stopa procentowa referencyjna według danych z oficjalnej strony Narodowego Banku Polskiego wynosi 1,5 proc. Według szacunków oprocentowanie będzie jednak rosło w najbliższym czasie.

Jak z tego wynika bardzo trudno jest przeprowadzić symulację kredytu hipotecznego, ze względu na zmienne, których nie da się przewidzieć, szczególnie w dłuższej perspektywie czasu.

Częścią kosztów kredytu hipotecznego są ubezpieczenia. Można podzielić je roboczo na obowiązkowe - narzucane przez bank, i opcjonalne, z których możemy lecz nie musimy skorzystać. Koszty ubezpieczenia wymaganego przez konkretny bank, stanowią tak naprawdę koszty ukryte. Często kwota ubezpieczenia jest wyrażona w taki sposób, że nie daje pełnego obrazu, ile pieniędzy trzeba będzie dopłacić w całym okresie kredytowania. Często składki na ubezpieczenie są rozłożone na cały okres kredytowania i rozliczane w systemie miesięcznym.

Pułapka tkwi w tym, że banki odeszły od dobrej praktyki informowania klientów ile procent od kredytu trzeba będzie zapłacić przykładowo za ubezpieczenie na życie. Obecnie najczęstszą praktyką banków, jest podawanie składek miesięcznych od salda zadłużenia w dziesiętnych oraz setnych częściach procenta. Taką składkę trudniej zsumować.

Przykładowo mBank oferuje ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego, a miesięczna opłata naliczana od salda zadłużenia wynosi 0,0417 proc. . Dla porównania w PKO stawka miesięczna przy ubezpieczeniu na życie wynosi 0,066 proc.

Nie każdy bank wymaga ubezpieczenia na życie lub na wypadek utraty pracy. Warto przed podpisaniem umowy dowiedzieć się jakie ubezpieczenia są wymagane lub sugerowane w konkretnym banku. Warto wiedzieć, że większość banków stosuje przymusowe ubezpieczenia od niskiego lub brakującego wkładu własnego a także tzw. ubezpieczenie pomostowe - do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, warto rozważyć także opcję "Mieszkanie dla młodych". Polega ona na pomocy państwa przy kupnie mieszkania. Pomoc obejmuje dofinansowanie wkładu własnego. Na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego, dostępna jest lista banków biorących udział w programie. Obecnie jest ich kilkanaście. Wysokość dofinansowania do wkładu własnego to nawet 15 proc., w przypadku rodzin z dziećmi. Na dodatkowe 5 proc. mogą liczyć osoby którym w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie lub kolejne dziecko. Jest to również sposób na znaczne obniżenie raty kredytu.

Przykładowo: cena nieruchomości - 200.000 zł, wkład własny - 20 000, rodzina z dwojgiem dzieci, okres kredytowania 30 lat, mieszkanie o powierzchni 70 m2. Przy tych parametrach w mBanku kalkulator podaje, że rata kredytu wyniesie 611,92 zł dla uczestników programu "Mieszkanie dla Młodych" i 758,89 zł poza programem.

Kredyt hipoteczny to nadal przede wszystkim opcja dla odważnych, pewnych jutra, młodych ludzi. Ponieważ jest to decyzja na lata, powinna być starannie przemyślana i żadne elementy nie powinny zostać pominięte. Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny należy również wziąć pod uwagę możliwość jego wcześniejszej spłaty i w związku z tym liczyć się z kolejnymi kosztami.