Właściwy odbiór mieszkania jest bardzo istotny

Odbiór to czynność, którą należy przeprowadzić przed przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego. Zasadą najważniejszą jest fakt, że z odbioru musi być sporządzony protokół oraz że odbiór nie może być przeprowadzony jednostronnie, np. przez samego dewelopera. Musi w nim uczestniczyć także kupujący albo jego pełnomocnik.

Pamiętajmy też, że deweloper nie może wyznaczyć jakiegokolwiek, a w szczególności zbyt krótkiego terminu przeprowadzenia odbioru. Krótko mówiąc: nie może zaskoczyć nabywcy informując np. żeby stawił się na miejscu jutro wcześnie rano.

Bardzo ważne jest, by tego typu zapisy znalazły się w umowie deweloperskiej - a więc, żeby został określony termin ostatecznego odbioru (pod groźbą sankcji finansowej w przypadku jego niedotrzymania) oraz minimalny czas na stawienie się nabywcy po poinformowaniu go przez dewelopera, że mieszkanie jest gotowe do odbioru.

Ponadto deweloper nie może zadowalać się wysłaniem zawiadomienia na dowolny adres klienta i uznać, że korespondencja została dostarczona i w efekcie - jeśli nabywca się nie stawił - że przyjął mieszkanie bez zastrzeżeń. Tego typu klauzule umowne są niezgodne z prawem.

Na odbiór mieszkania masz prawo przyjść z fachowcem. Dla spokoju warto zatrudnić inspektora nadzoru budowlanego. Koszt to kilkaset złotych.

W trakcie odbioru należy sprawdzić wszystkie niezbędne parametry nieruchomości i przyjrzeć się jakości wykonania. Porównać całość z zapisami umownymi i projektem budowlanym. Należy sprawdzić zgodność ze schematem wszystkich instalacji, metraż, piony, poprawność zamontowania drzwi, okien itp.

Do protokołu odbioru sporządzanego w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika, nabywca ma prawo zgłaszać wady. Jeśli one są, deweloper w ciągu 14 dni ma się do nich odnieść - uznać bądź odrzucić z uzasadnieniem. W ciągu 30 dni firma powinna uznane wady usunąć.

Kupujący mieszkanie musi koniecznie pamiętać o tym, że nawet jeśli podpisze bez zastrzeżeń protokół odbioru, a później wyjdą na jaw wady mieszkania, nadal może domagać się ich naprawy, korzystając z prawa rękojmi. Warunkiem jednak musi być tu fakt, że nabywca nie wiedział o wadzie w momencie przeniesienia prawa własności.

Zgodnie z kodeksem cywilnym obowiązuje 5 - letni okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. W tym czasie, po wykryciu usterki, możemy domagać się jej naprawy. Należy jednak pamiętać, że roszczenie przedawnia się po roku od daty stwierdzenia.

Rękojmia obejmuje odpowiedzialność za:

- wady zmniejszające wartość lub użyteczność nieruchomości,

- wady polegające na braku ustalonych w umowie właściwości nieruchomości,

- wydania mieszkania w stanie niekompletnym,

- wad prawnych lokalu - np. nieruchomość jest obciążona prawem innej osoby,

- rękojmia obejmuje też części wspólne budynków.

Usterki objęte rękojmią dzielą się na istotne (uniemożliwiające korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem) i nieistotne. W przypadku tych pierwszych deweloper ma obowiązek usunąć wadę. Jeśli tego nie zrobi, klient może odstąpić od umowy, a więc zażądać zwrotu pieniędzy albo domagać się wymiany na inne mieszkanie. Jeśli natomiast wada jest nieistotna, może domagać się obniżenia ceny.

Koniecznie powinniśmy zwrócić uwagę w umowie na wszelkie zapisy ograniczające rękojmię. Są one niezgodne z prawem.

Deweloper nie może np. ustalić liczbę wad, do których usunięcia jest zobowiązany, czy też wprowadzać zapisy skracające czas działania rękojmi.

Także inne zapisy tego typu będą niezgodne z prawem: np. skracające termin przysługujący klientowi na zawiadomienie o wadach, czy też stwierdzający wygaśnięcie prawa z tytułu rękojmi. Wadę mieszkania możemy zgłosić w formie listu poleconego na adres siedziby firmy deweloperskiej. Pismo powinno zawierać wykaz usterek i żądanie ich usunięcia.

Marcin Moneta