Czy wzrost stawek VAT będzie problemem deweloperów, czy klientów?
Od nowego roku stawki VAT mają wzrosnąć o 1 punkt procentowy. Podwyżka będzie odczuwalna szczególnie przy zakupie mieszkań.
Jeśli umowę przedwstępną zawarto w czasie obowiązywania obecnych stawek VAT, a umowa przyrzeczona (sprzedaż mieszkania) będzie podpisywana w 2011 r., to jest spora szansa na to, że deweloper będzie musiał dopłacić VAT z własnej kieszeni. Zapisy w umowie przedwstępnej o zmianie ceny w razie podwyższenia stawek VAT nie zawsze będą skuteczne.
Nadal wiele firm deweloperskich zamieszcza w swoich wzorach umów skrajnie niekorzystne dla klientów zapisy. Przedsiębiorcy nie zdają sobie jednak sprawy z tego, że chęć wzmocnienia własnej pozycji może się obrócić przeciwko nim. Zamiast działać na korzyść przedsiębiorców, takie zapisy mogą na nich ściągnąć niemałe kłopoty. Nieumiejętnie sformułowany w umowie przedwstępnej zapis o zmianie stawek VAT może pozwolić klientowi będącemu konsumentem oszczędzić kilka tysięcy złotych, a dewelopera kosztować wielokrotnie więcej.
We wzorcu umowy między deweloperem a konsumentem może zostać zamieszczony zapis o tym, że wzrost stawek VAT spowoduje wzrost ceny, o ile spełniony jest dodatkowy warunek. Umowa musi przyznawać konsumentowi prawo odstąpienia od umowy, jeśli nie zaakceptuje on podwyższonej ceny. Za odstąpienie od umowy z powodu braku akceptacji podwyższonej ceny nie można nakładać na konsumenta obowiązku zapłaty kary umownej ani przewidywać zatrzymania przez dewelopera dotychczasowych wpłat.
Część deweloperów zamieściła w swoich wzorach umów zapis o zmianie ceny w razie wzrostu stawki VAT, ale nie przyznała równocześnie konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, jeśli podwyżki ceny nie zaakceptuje. Takie rozwiązanie pozornie wydaje się być korzystniejsze dla dewelopera - konsument nie ma pola manewru, podwyżkę ceny musi zaakceptować i nie może od umowy odstąpić bez ponoszenia negatywnych konsekwencji. W tym przypadku chęć wprowadzenia do umowy zapisów atrakcyjnych dla deweloperów obraca się jednak na ich niekorzyść. Wszystko za sprawą przepisów Kodeksu cywilnego o niedozwolonych klauzulach umownych.
Konsumenci, czyli osoby fizyczne zaciągające zobowiązanie w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową, są w szczególny sposób chronieni przez prawo. We wzorach umów z konsumentami nie można zamieszczać postanowień, które nie zostały indywidualnie uzgodnione i jednocześnie kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Są to tzw. niedozwolone klauzule umowne. Takie zapisy nie wiążą konsumentów. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
Do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurenci i Konsumentów zostały wpisane następujące postanowienia dotyczące zmiany stawek VAT:
"Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny". (pozycja nr 885)
"Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca". (pozycja 1386).
Zapisów tożsamych z wpisanymi do rejestru nie może stosować żaden przedsiębiorca.
Co zrobić, jeśli deweloper rozliczając umowę w 2011 r. obliczy cenę z uwzględnieniem podwyżki VAT? W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy zapis w umowie przewidujący mechanizm zmiany ceny w razie wzrostu VAT pozwala na odstąpienie od umowy na wypadek braku akceptacji podwyżki. Jeśli od umowy można odstąpić i nie trzeba z tego powodu płacić kar umownych, to podniesienie ceny będzie zgodne z prawem.
Jeżeli w umowie nie przewidziano prawa odstąpienia przez konsumenta od umowy z powodu braku akceptacji zmienionej ceny, to należy zażądać od dewelopera sprzedaży mieszkania po cenie brutto wynikającej z umowy przedwstępnej, zawartej w okresie obowiązywania niższych stawek VAT. Dewelopera można poinformować, że zapis umowy, na podstawie którego chce podwyższyć cenę, jest nieskuteczny w stosunku do konsumentów, gdyż jest niedozwoloną klauzulą umowną. W razie sporu z deweloperem o bezpłatną pomoc można poprosić powiatowego lub miejskiego rzecznika praw konsumentów. Można też zawiadomić Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Co jeśli deweloper się nie ugnie, a klientowi będzie zależało na jak najszybszym podpisaniu umowy? Płacąc cenę należy zastrzec, że będzie się żądało zwrotu nadpłaconej kwoty. Po kupnie mieszkania będzie można walczyć z deweloperem o zwrot nadpłaconych kwot.
W gorszej sytuacji są ci kupujący, którzy nie mają statusu konsumentów. Chodzi tu przede wszystkim o osoby nabywające lokale w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. W stosunku do nich przepisy o niedozwolonych klauzulach umownych nie mają zastosowania. Zapis w umowie przewidujący zmianę ceny w razie zmiany stawki VAT będzie więc skuteczny bez względu na to, czy kupującemu przyznano uprawnienie do odstąpienia od umowy.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 719 z dnia 2010-11-29
