Opodatkowanie przychodu z najmu prywatnego

Podstawową, domyślną formą opodatkowania są zasady ogólne, zgodnie z którymi dochód otrzymany z umowy najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej, czyli odpowiednio podatkiem w wysokości 18% i 32%, w zależności od wysokości dochodu uzyskiwanego w danym roku podatkowym. Osoby, które chcą skorzystać z tej formy opodatkowania nie muszą dokonywać żadnych zgłoszeń do urzędu skarbowego.

Inaczej jest w przypadku zryczałtowanego podatku, gdyż rozliczanie się na jego zasadach wymaga poinformowania naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika poprzez złożenie pisemnego oświadczenia. Jak wynika z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu na dany rok podatkowy podatnik powinien złożyć w terminie do 20 stycznia roku podatkowego. W przypadku osób, które w trakcie roku rozpoczynają osiąganie przychodów z tego tytułu, terminem granicznym do złożenia przedmiotowego oświadczenia jest 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu w którym podatnik uzyskał pierwszy przychód, bądź też koniec roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód został osiągnięty w miesiącu grudniu.

W odniesieniu do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, przychód z tytułu wynajmu wspólnej nieruchomości, określa się proporcjonalnie. Ustawodawca przewidział jednak, że małżonkowie mogą zadecydować, iż jeden z nich będzie rozliczał podatek od całości uzyskiwanego w ten sposób przychodu. Dotychczas oświadczenie w tej kwestii należało składać corocznie w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, jednakże od 1 stycznia 2015 r. wprowadzono przepis, zgodnie z którym wybór opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków rozciąga się również na lata następne, chyba że małżonkowie złożą oświadczenie o rezygnacji z tej formy rozliczania. Jak podkreślają organy podatkowe, przepis ten nie ma zastosowania do zdarzeń mających miejsce przed jego wejściem w życie, a więc oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków złożone jeszcze w 2014 r. nie jest ważne w latach następnych (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 maja 2015 r., sygn. IPPB1/4511-309/15-4/ES). Innymi słowy, dopiero tegoroczne oświadczenie dotyczyć będzie kolejnych lat podatkowych, aż do momentu złożenia rezygnacji z tej formy opodatkowania.

Opodatkowanie uzyskiwanych przez wynajmującego należności za pomocą zryczałtowanego podatku wydaje się być korzystne, szczególnie z uwagi na wysokość stawki podatku wynoszącej 8,5%. Nie zawsze jednak wybór rozliczania w formie ryczałtu będzie dla podatnika opłacalny. Przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych opodatkowaniu podlega dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. W przypadku ryczałtu podatek oblicza się od przychodu, a więc bez uwzględnienia kosztów ponoszonych przez wynajmującego. Oznacza to, że dla wyboru optymalnej formy opodatkowania należy wziąć pod uwagę przypuszczalną wysokość kosztów ponoszonych przez wynajmującego i ich stosunek do uzyskiwanego przychodu.

Uważa się, że przychodem z tytułu najmu jest przede wszystkim czynsz będący wynagrodzeniem za najem. Przychodu nie stanowi natomiast co do zasady kwota kaucji pobierana w celu zabezpieczenia interesów wynajmującego, chyba że zostanie zatrzymana w związku z wystąpieniem okoliczności przewidzianych umową (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 lipca 2014 r., sygn. IPPB1/415-455/14-2/MS). Przychodem nie są również przekazywane przez najemcę dodatkowe kwoty tytułem zwrotu opłat za media czy opłat eksploatacyjnych (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 marca 2011 r., sygn. IPPB1/415-1126/10-2/KS). Jak wskazują organy podatkowe, przychodem z tytułu najmu nie są również odsetki wynikające z nieterminowej zapłaty czynszu, dlatego nie mogą być one opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym (jeśli tę formę rozliczenia wybrał podatnik). Odsetki, jako świadczenie dodatkowe, uboczne wobec należności głównej stanowią jednak przysporzenie majątkowe dla wynajmującego, należy je zakwalifikować do przychodów z innych źródeł i opodatkować według zasad ogólnych (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. IBPBII/2/4511-328/15/MW).

Podstawę opodatkowania, w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych, pomniejszają koszty związane z użytkowaniem lub posiadaniem przedmiotu najmu, ponoszone zgodnie z umową przez wynajmującego (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 marca 2015 r., sygn. IPPB1/415-1367/14-4/JS). Wśród nich przykładowo można wymienić koszty administracyjne, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia lokalu czy koszty remontów i zakupu wyposażenia. Na wynajmującym spoczywa wówczas obowiązek właściwego udokumentowania poniesionych kosztów.

Aleksandra Kołc

konsultant podatkowy w ECDDP Sp. z o.o.