Rozliczenie sprzedaży nieruchomości w 2016 r.

Przychód z odrębnego źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), powstaje gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne) lub wybudowanie.

Wobec powyższego w 2016 r. przychód podatkowy powstaje w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, do których nabycia lub wybudowania doszło w 2011 r. lub późniejszych latach. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2011 r. pozostaje transakcją podatkowo neutralną.

Podatnicy, u których w 2016 r. powstanie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, mają obowiązek rozliczenia się z fiskusem z tytułu tej transakcji. W tym celu powinni przede wszystkim prawidłowo określić wielkość tego przychodu.

Przychodem ze sprzedaży prywatnej nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy o pdof). W pojęciu tych kosztów mieszczą się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, czyli wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością (m.in. wydatki zbywcy na wycenę nieruchomości, prowizje pośredników czy koszty ogłoszeń w prasie).

Datę powstania omawianego przychodu wyznacza data zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Natomiast cena wskazana w umowie (po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia) określa wysokość tego przychodu, bez względu na to, czy cena ta została przez nabywcę zapłacona oraz w jakiej formie to nastąpiło.

Omawiając zagadnienie podatkowego rozliczania sprzedaży nieruchomości nie można pominąć kwestii nieopłacalności zaniżania ceny odpłatnego zbycia. Jeżeli bowiem będzie ona znacznie odbiegać od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organy te określą wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Ostatecznie podatnik zobowiązany będzie zapłacić podatek od tak ustalonej wartości zbywanej nieruchomości. Dodatkowo obciążony zostanie kosztami opinii biegłego lub biegłych, jeżeli wartość przez nich ustalona będzie odbiegała co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia.

Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem z tego źródła a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości (o ile podlegały one amortyzacji). Podatek od tak ustalonego dochodu wynosi 19%.

Struktura kosztów, o które pomniejsza się przychód, uzależniona jest od tego, czy zbywana nieruchomość została nabyta odpłatnie, czy nieodpłatnie. W pierwszym przypadku należy się kierować uregulowaniami wynikającymi z art. 22 ust. 6c i ust. 6f ustawy o pdof. Wskazuje on, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia takich nieruchomości to udokumentowane i zwaloryzowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Chodzi tu m.in. o cenę nabycia (lub odpowiednio wydatki na materiały i usługi budowlane) oraz opłaty notarialne, jeżeli poniósł je nabywca. Kosztem nabycia nie są natomiast koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, w tym m.in. odsetki płatne przed podpisaniem aktu notarialnego, jak też płatne po podpisaniu tego aktu.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób stosuje się art. 22 ust. 6d ustawy o pdof. Wynika z niego, że kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia w ten sposób nabytych nieruchomości są udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Koszty te nie obejmują jednak długów spadkowych (m.in. zaległych czynszów i opłat eksploatacyjnych oraz kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę).

Koszty uzyskania przychodu uwzględniane przy rozliczaniu transakcji z odpłatnego zbycia nieruchomości powinny być jednak udokumentowane. Wysokość nakładów ponoszonych w trakcie posiadania nieruchomości powinna być udokumentowana, fakturami w rozumieniu przepisów o podatku VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o pdof).

Nie każdy zbywca prywatnej nieruchomości zapłaci podatek od dochodu z tej transakcji. Dochód ten korzysta bowiem ze zwolnienia podatkowego w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Aby z tego zwolnienia skorzystać, podatnik musi jednak przychód ten wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2016 r. - wydatkowanie do końca 2018 r.) na własne cele mieszkaniowe, wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o pdof.

Dochód uzyskany w 2016 r. z transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych (wybudowanych) w latach 2011-2015 podatnik wykaże w PIT-39 składanym do 2 maja 2017 r. W zeznaniu tym poda również kwotę dochodu zwolnionego od podatku, tj. dochodu wydatkowanego w roku zbycia na własne cele mieszkaniowe lub/oraz dochodu, który podatnik ma zamiar przeznaczyć na te cele w ustawowym terminie. Jeżeli ze zwolnienia od podatku będzie korzystać tylko część dochodu, od różnicy trzeba obliczyć należny podatek i wpłacić go do urzędu skarbowego (przykład).