Jak rozstać się z byłym partnerem i kredytem mieszkaniowym

Nie jest rzadkością, że pary decydują się na wspólny zakup mieszkania na kredyt i to zanim zostaną małżeństwem. Niektórzy w ogóle nie zamierzają zawierać związku małżeńskiego, kiedy decydują się na wspólny zakup. Czasem ich sytuacja życiowa zmienia się na tyle, że decydują się rozstać. Wtedy pojawia się problem, co zrobić z kredytem i z mieszkaniem. Jednym ze sposobów jest wymiana - jedno oddaje drugiemu swoją część współwłasności a w zamian przestaje spłacać kredyt. Jednak taka operacja ma także inne skutki, w tym podatkowe - choć nie do końca jest jasne, jakie.

Do izby skarbowej zwrócił się wnioskujący, który postanowił rozliczyć się z byłym partnerem w sprawie mieszkania. Obie strony dogadały się, że jedna z nich dostanie w całości prawo własności do mieszkania, ale w zamian weźmie na siebie konieczność spłaty kredytu. Druga strona odejdzie więc wolna, choć bez dachu nad głową. Cała operacja ma zostać przeprowadzona przy pomocy aktu notarialnego, na mocy którego mieszkanie kupione pod koniec 2012 r. w całości przejdzie w ręce jednego z byłych partnerów.

Wnioskujący chciał jednak dowiedzieć się, jakie będą podatkowe skutki całej operacji.

Konkretnie pytał o podatek dochodowy i o to, czy po tej całej wymianie będzie musiał płacić podatek od przychodu wynikającego z przekazania mieszkania oraz ewentualnie? I czy ewentualnie można uznać to, że dzięki zbyciu współwłasności mieszkania wnioskujący nie będzie musiał spłacać kredytu, za wykorzystane przychodu na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych?

Zdaniem wnioskującego, w tym przypadku nie powinno być mowy o podatku, jako że mamy do czynienia z nieodpłatnym zrzeczeniem się współwłasności mieszkania na rzecz jednej ze stron.

Jednak Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 10 września 2015 roku (sygnatura IBPB-2-2/4511-264/15/MW) uznała, że stanowisko wnioskującego jest błędne. Bo być może cała operacja spowoduje, że wnioskujący nie uzyska dochodu i nie zapłaci żadnej daniny, ale co do zasady mamy tutaj do czynienie z opodatkowaną transakcją, bo od chwili nabycia do momentu zbycia należącej do wnioskującego części mieszkania nie minęło 5 lat.

Urzędnicy bowiem zakwestionowali twierdzenie wnioskującego, jakoby w tym przypadku chodziło o nieodpłatne zbycie współwłasności mieszkania. Pracownicy izby zacytowali komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wg którego odpłatne zbycie należy rozumieć jako "przeniesienie prawa własności rzeczy lub praw, o których mowa, na inną osobę za wynagrodzeniem.

Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie". Pojawiło się też zastrzeżenie, że nie zawsze zapłata jest udzielana w pieniądzu. Tym samym więc, za zapłatę można uznać zwolnienie wnioskującego z konieczności spłacania długu.

Na potwierdzenie swojego stanowiska urzędnicy izby skarbowej przywołali wyrok WSA w Gliwicach z 25 października 2011 r.(sygnatura I SA/Gl 697/11), który dotyczył bardzo podobnej sprawy. W wyroku sędziowie stwierdzili, że przy wymianie udziału w mieszkaniu za zwolnienie z obowiązku spłaty kredytu powstaje przychód podlegający opodatkowaniu.

W rezultacie - jak czytamy w interpretacji - wnioskująca musi się liczyć z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od przychodu, jakie powstanie po przeprowadzeniu całej operacji. O ile - zastrzegli urzędnicy - ten przychód powstanie, bo w danym przypadku za zrzeczenie się udziału w mieszkaniu, którego rynkowa wartość wynosi ponad 121 tys. zł, wnioskujący uwolni się od konieczności spłacania kredytu, którego wartość w przypadającej nań części wynosi 93 tys. zł. A więc nie uzyska przychodu, toteż nie będzie musiała płacić podatku.

Jednak ci, którzy myślą, że w tej sytuacji opodatkowana zostanie druga strona, jest w błędzie. Ta sama Izba Skarbowa w Katowicach na pytanie dotyczące tej samej transakcji, tyle że zadane przez drugą stronę, odpowiedziała, że operacja objęta jest podatkiem od spadków i darowizn.

W interpretacji z 7 maja 2015 r. (sygnatura IBPBII/1/4515-22/15/MCZ) urzędnicy napisali, że w danym wypadku można mówić o nieodpłatnym zniesieniu współwłasności. A skoro zostanie dokonana czynność prawna, dotycząca "wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn".

Przy czym warto zauważyć, że wnioskujący nie krył, że w zamian za zniesienie współwłasności zamierza przejąć w całości spłatę kredytu. "Przy dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości - przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym - tj. bez obowiązku spłat i dopłat, bez znaczenia będzie przejęcie spłaty kredytu wyłącznie przez wnioskodawcę" - napisali urzędnicy.

I uznali, że nie ma znaczenia, ile kredytu będzie musiał wziąć na siebie. "Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn" - czytamy w majowej interpretacji. A wartość hipoteki w danym przypadku mocno przekraczała 300 tys. zł, więc część przypadającą na każdy z dwóch udziałów w mieszkaniu przekraczała ich rynkową wartość.

We wniosku do późniejszej, październikowej interpretacji jedna ze stron powołuje się na wykładnię z maja. Wskazuje ją jako jeden z argumentów za tym, że operacja nie ma znamion transakcji, a więc nie powinna być objęta podatkiem dochodowym.

Ale urzędnikowi, który wydał drugą interpretację, nie przeszkodziło to, że wg pierwszego stanowiska izby, w której pracuje, ta sama transakcja będzie objęta podatkiem dochodowym i od spadków i darowizn. Napisał tylko, że "odnosząc się do przywołanej przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnej (...) wydanej dla drugiego współwłaściciela lokalu mieszkalnego w zakresie podatku od spadków i darowizn należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czynność prawna polegająca na zniesieniu współwłasności nieruchomości w ten sposób, że jeden ze współwłaścicieli zbywa swój udział na rzecz drugiego w zamian za zwolnienie tego pierwszego z obowiązku spłaty kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, jest czynnością o charakterze odpłatnym".

Marek Siudaj