Optymalizacja w podatku od nieruchomości w 2018 r.

Jakie nieruchomości trzeba opodatkować?

Dokonując przeglądu posiadanych nieruchomości należy najpierw ustalić, które z nich w ogóle podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Są to:

• grunty,
   
• budynki lub ich części,
   
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jeśli chodzi o grunty, to opodatkowaniu nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym w takim przypadku zasadnicze znaczenie ma informacja o tym, czy grunty rolne są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Pojęcie to oznacza ich faktyczne wykorzystywanie w działalności gospodarczej. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 1877/15, uznał, że: "Jeżeli w posiadaniu przedsiębiorcy są użytki rolne lub lasy, to, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, chyba że na prowadzenie działalności gospodarczej nie są zajęte, a nie są zajęte wtedy, gdy pomimo posiadania ich przez przedsiębiorcę są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem klasyfikacyjnym, a więc na działalność rolną lub leśną".

Jeżeli zaś chodzi o budynki, to w ich przypadku należy odwołać się do definicji zawartej w Prawie budowlanym. Są to takie obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. To zaś oznacza, że każdy budynek musi charakteryzować się tymi czterema stałymi elementami.

Kłopotliwe budowle

Najwięcej problemów z kwalifikacją i to nie tylko przedsiębiorcom, ale i organom podatkowym sprawiają budowle. Mimo wielokrotnych prób poprawiania definicji tych obiektów zawartej w Prawie budowlanym (do którego odwołuje się ustawa podatkowa), wciąż jest wiele wątpliwości. Opodatkowaniu omawianym podatkiem budowle podlegają tylko wtedy, gdy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Podane zostały również przykłady obiektów, które należą do tej kategorii. Są to np. sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, budowle sportowe, cmentarze, pomniki. Jako budowle ustawa traktuje również części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W związku z tym, że kwalifikacja obiektów do kategorii obiektów budowlanych nastręcza wielu trudności, ważna jest m.in. dokumentacja budowlana, w której powinien być określony charakter obiektu budowlanego. Czasami niezbędne może okazać się zasięgnięcie opinii biegłego z zakresu Prawa budowlanego.

Przesunięcie podatku na nowy rok

Najbardziej znanym sposobem na optymalizację podatkową jest przesunięcie na nowy rok konieczności opłacania podatku za budynki lub budowle (lub ich części), których budowa została ukończona w trakcie roku. Art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyraźnie stanowi, że jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Możliwość przesunięcia terminu opłacania omawianego podatku przysługuje nie tylko inwestorom takich obiektów, ale też nabywcom nowo wybudowanych obiektów.

Obiekty wyłączone z użytkowania

Warto zwrócić uwagę, iż od dnia 1 stycznia 2016 r. przedsiębiorcy nie mogą opodatkować posiadanych obiektów niższą stawką podatkową, z racji tego, że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności ze względów technicznych. Obecnie obowiązuje w tym zakresie inne rozwiązanie. Za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej nie uważa się m.in. budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Aktualnie więc do tego, by uznać, iż dana nieruchomość lub jej część nie jest związana z działalnością gospodarczą, trzeba posiadać decyzję organu nadzoru budowlanego o konieczności rozbiórki takiego obiektu. Jest ona wydawana, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.