Sprzedaż nieruchomości nie zawsze z VAT-em

Sprawa dotyczyła Wspólnoty Mieszkaniowej, będącej współużytkownikiem wieczystym nieruchomości. Na jednej z działek znajdowało się przejście podziemne wchodzące w skład urządzeń pasa drogowego ulicy, która przejęta została przez miasto. W związku z powyższym Urząd Miejski miejscowości, gdzie Wspólnota miała swoją siedzibę, zwrócił się do niej z prośbą o odsprzedanie miastu praw użytkowania wieczystego działki, na której zbudowano przejście podziemne. Wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na sprzedaż, a pieniądze uzyskane z transakcji postanowiła przeznaczyć na fundusz remontowy i estetyzację otoczenia budynku.

W związku z powyższym po stronie Organizacji pojawiła się wątpliwość dotycząca charakteru podatkowego zawartej umowy. Dotychczas Wspólnota korzystała ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Nie była jednak pewna, czy powyższa jednorazowa transakcja nie stanowiła działania w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wspólnoty kluczowa dla oceny jej sytuacji podatkowej w omawianym przypadku jest treść art. 15 ustawy o VAT. Przedstawiona regulacja precyzuje bowiem zakres podmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przesądzając, iż zobowiązanymi do rozliczania VAT są podmioty prowadzące działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat.

Pojęcie działalności gospodarczej określa natomiast zakres przedmiotowy opodatkowania, obejmując w szczególności wszelkie czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Według Wspólnoty, w omawianym przypadku nie wypełniono podstawowej przesłanki podmiotowej opodatkowania, przez co nie można oceniać dokonanej transakcji jako działania podatnika VAT.

Organ podatkowy, po rozpatrzeniu wniosku Wspólnoty o wydanie interpretacji indywidualnej w rzeczonej sprawie, nie przychylił się jednak do stanowiska Podatnika. W swojej argumentacji powoływał się m. in. na postanowienia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, w myśl której wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w przywołanym wyżej akcie prawnym.

Na płaszczyźnie ustawy o VAT tak zorganizowana jednostka nie ma osobowości prawnej, może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Zdaniem Organu, w przedmiotowym przypadku Wspólnota była zobligowana do podejmowania czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem tworzących ją właścicieli lokali, wszelkie czynności przekraczające ten zakres należało natomiast traktować jako dostawę towarów lub świadczenie usług, w stosunku do których zastosowanie znajdzie ustawa o VAT. Ze względu na powyższe, w trakcie sprzedaży użytkowania wieczystego władzom miasta Wspólnota działała jako podatnik podatku od towarów i usług, nie miała więc możliwości zastosowania w tym przypadku zwolnienia z art. 113 ust. 1. Sprzedaż taka, według Organu, wykracza bowiem poza zakres obowiązkowego zarządu, określonego w ustawie o własności lokali.

W związku z wydaniem niekorzystnej interpretacji indywidualnej, Wspólnota zaskarżyła ją do WSA w Olsztynie, który w wyroku z dnia 11 marca 2015 roku (sygn. akt: I SA/Ol 51/15) przychylił się do jej stanowiska.

W pierwszej kolejności Sąd wskazał, iż zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, zdolność wspólnoty mieszkaniowej ograniczona została jedynie do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Sama wspólnota nie jest więc właścicielką majątku, którym zarządza - jej działania dotyczą się zatem cudzej sfery prawnej. W uzasadnieniu przywołano także poglądy reprezentowane przez orzecznictwo TSUE, zgodnie z którymi czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą automatycznie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. W tym miejscu Sąd przytoczył również wnioski płynące z wyroku z dnia 20 czerwca 1996r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, wskazujące, iż "sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.(...) Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy (VAT), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą(...)". WSA przytoczył także stanowisko Trybunału, zgodnie z którym dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, iż implementacja Dyrektywy VAT w zakresie redakcji art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter wadliwy. Ustawodawca przy tworzeniu krajowej regulacji całkowicie pominął bowiem fakt, iż transakcje sprzedaży nieruchomości, stanowiących majątek prywatny podatnika, mogą stanowić zarówno przedmiot działalności gospodarczej, jak i czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednorazową, incydentalną sprzedaż prawa użytkowania wieczystego należałoby więc uznać na płaszczyźnie przedstawionego stanu faktycznego za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie rodzącym po stronie Podatnika obowiązku z tytułu rozliczenia podatku VAT.

Przedstawione powyżej orzeczenie niewątpliwie nie zmotywuje Ustawodawcy do dokonania naprawczych reform podstawowych pojęć, na jakich opiera się polska ustawa o VAT. Warto jednak zapoznać się z argumentacją Sądu, która może stanowić swojego rodzaju wsparcie dla podatników starających się odpowiednio rozpoznać podatkowy charakter dokonywanych przez siebie czynności. Należy w tym miejscu podkreślić zaakcentowaną przez WSA przesłankę "częstotliwości dokonywanych czynności", jako jedną z kluczowych cech działalności opodatkowanej VAT na gruncie polskiej ustawy. Jak wynika z omówionego uzasadnienia, to właśnie wykonywanie w sposób ciągły pewnego rodzaju czynności może przesądzić o zaistnieniu w konkretnym przypadku obowiązku rozliczania podatku VAT. Warto wspomnieć tutaj również o często stosowanej przez organy podatkowe praktyce domniemywania częstotliwej działalności w celach zarobkowych, która, zdaniem urzędników, w wielu wypadkach wynika z pewnych zachowań podatnika, poprzedzających właściwe wykonanie problematycznych podatkowo czynności.

Justyna Zając-Wyosocka, Mateusz Oleksy

Departament Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie

^{Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.}