Zabezpieczenie przy nabywaniu nieruchomości

Zawarcie umowy nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, która jest najbardziej doniosłą formą zawarcia umowy, i fakt przygotowania treści umowy u notariusza powodują, że nabywca posiada co najmniej podstawową wiedzę na temat stanu prawnego nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że sam fakt przygotowania umowy przez notariusza w należyty sposób zabezpiecza interesy obu stron umowy.

Księga wieczysta

Przed nabyciem nieruchomości należy dokładnie zapoznać się z jej stanem faktycznym, zagospodarowaniem, czy dokumentacją nieruchomości dotyczącą m.in. wydanych pozwoleń na budowę, naniesionych na mapy budynków, czy treścią planu zagospodarowania przestrzennego. Oprócz dokumentacji technicznej nieruchomości bardzo istotne jest także dokładne zapoznanie się z treścią księgi wieczystej nieruchomości. Księgi wieczyste mają charakter jawny, a znając ich numer, istnieje możliwość zapoznania się z ich treścią za pośrednictwem strony internetowej www.ekw.ms.gov.pl. Jeżeli więc zbywca odmawia podania numeru księgi wieczystej zasłaniając się ochroną danych osobowych lub innymi względami, należy zrezygnować z takiej transakcji.

W treści księgi wieczystej znajdują się informacje, które mają kluczowe znaczenie przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Chodzi o obciążenie jej hipoteką, istnienie ewentualnych służebności (mieszkania, przesyłu lub drogi koniecznej), czy wzmianki dotyczące ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub o toczących się egzekucjach. Jeżeli tego typu wpisy występują w treści księgi wieczystej, potencjalny nabywca powinien wyjaśnić to ze zbywcą, a gdy wpis budzi wątpliwości nabywcy, celowe jest skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej, aby uniknąć nabycia obciążonej nieruchomości. Podczas zbywania nieruchomości zbywca składa bowiem w treści aktu notarialnego oświadczenia dotyczące nieruchomości (np. co do braku zaległości w podatkach i opłatach za nieruchomość), jednak niezgodność tych oświadczeń z prawdą nie powoduje nieważności umowy. Również notariusz sporządzający umowy sprzedaży nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne fałszywe oświadczenia sprzedawcy, czy niekorzystne dla nabywcy ustalenia zawarte w treści umowy. Praktyka pokazuje, że czasami kupujący dopiero po zawarciu aktu notarialnego dowiadują się np. o tym, że przez nieruchomość przebiega jakaś instalacja, jej zbywca posiadał zaległości czynszowe, czy w stosunku do ich nieruchomości osoba trzecia złożyła wniosek o zasiedzenie.

Przy zakupie nieruchomości warto zadbać o wykreślenie hipotek ustanowionych na rzecz sprzedawcy.

Umowa przedwstępna

Po sprawdzeniu stanu i dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz jej księgi wieczystej należy zadbać o należyte zabezpieczenie wykonania umowy. Nabycie nieruchomości często poprzedzone jest umową przedwstępną, która przydatna jest m.in. do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W tym drugim przypadku wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jednak umożliwia nabywcy dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji gdy zbywca nie będzie chciał jej zawrzeć. Natomiast zawarcie umowy przedwstępnej w formie innej niż akt notarialny powoduje, że nabywca może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, co wynika z art. 390 § 1 K.c.

Strony mają jednak możliwość innego określenia konsekwencji niezawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego dobrym narzędziem do zabezpieczenia interesów obu stron jest ustalenie w umowie zadatku. Kwota zadatku ustalana jest przez strony, nie powinna mieć jednak charakteru symbolicznego.

Sens zadatku polega bowiem na tym, że wręczenie go przy zawarciu umowy powoduje, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zatem zadatek ma za zadanie mobilizować strony do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, a uchylanie się od takiego działania wiązać się będzie ze zwrotem kwoty ustalonego zadatku lub jego dwukrotności.

Stan nieruchomości

Przedsiębiorcy i osoby fizyczne, które nie mają na co dzień styczności z obrotem nieruchomościami, często nie zdają sobie sprawy z potencjalnych ryzyk związanych z ich nabyciem. Dlatego w przypadku nieruchomości o większej wartości wiele osób korzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami lub konsultacji prawnika. Zasadność takich działań jest zależna od rodzaju nabywanej nieruchomości, należy jednak pamiętać, że skorzystanie z usług pośrednika nie gwarantuje bezpieczeństwa transakcji.

Gdy na nieruchomości gruntowej znajduje się budynek mieszkalny lub lokal, należy upewnić się, że jest on uwidoczniony w dokumentacji, nie stanowi samowoli budowlanej i nie jest przedmiotem postępowania Nadzoru Budowlanego. Dodatkowo w przypadku starszych obiektów warto sprawdzić, czy nie podlegają one ochronie konserwatora zabytków, może to bowiem powodować znaczne ograniczenia w ich remoncie i przebudowie.

Przy nabywaniu lokali mieszkalnych należy upewnić się kto mieszka w lokalu i zadbać o to, aby w terminie wydania lokal był niezamieszkany.

W interesie nabywcy lokalu jest także złożenie przez jego zbywcę oświadczenia co do stanu lokalu i znajdujących się w nim instalacji. Zdarza się bowiem, że wbrew deklaracjom sprzedawcy instalacje nie są wymienione na nowe. W takim przypadku oświadczenie zbywcy co do stanu instalacji znacznie ułatwia dochodzenie odpowiedzialności od sprzedawcy za wady lokalu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)

autor: Łukasz Wilmiński
Gazeta Podatkowa nr 79 (1536) z dnia 2018-10-01

GOFIN podpowiada