Pat frankowy

Podczas kampanii wyborczej kandydat na prezydenta, Andrzej Duda, obiecał w ciągu pierwszych miesięcy swojej prezydentury przedstawić projekt ustawy mającej systemowo rozwiązać problem tzw. frankowiczów. Okazało się, że stworzenie takiego kompleksowego rozwiązania nie jest takie łatwe.

- Za trzy czwarte kredytów indeksowanych do franka szwajcarskiego odpowiada zaledwie sześć banków. Prezydencka propozycja prowadziłaby do upadku przynajmniej dwóch z nich. Dlatego jestem przekonany, że ustawa frankowa ma niemal zerowe szanse na wejście w życie w obecnym kształcie - zauważa Krzysztof Kolany, główny analityk serwisu Bankier.pl. Ale nie tylko ewentualność nadmiernego obciążenia wypłatami systemu bankowego powoduje, że prezydencki projekt ugrzązł.

Kredytobiorcy produktów indeksowanych do obcych walut są grupą niejednorodną, a ich sytuacja jest zależna od kilku czynników i waha się od pełnego komfortu do spirali zadłużenia. Problemami frankowiczów zajmują się różne instytucje, w zależności od natury przypadku. Nie wynika to z unikania odpowiedzialności, a właśnie z trudnego do zdefiniowania i instytucjonalnego scentralizowania problemu. Na polskich frankowiczów trudno patrzeć przez pryzmat samego tylko faktu posiadania produktu waloryzowanego w obcej walucie.

Kredyty indeksowane do waluty obcej spłacają się dobrze. Z najnowszych danych wynika, że w przybliżeniu jedynie 3 proc. z ok. 700 tys. takich produktów pozostających na rynku klasyfikuje się jako zagrożone. Nic też nie wskazuje na to, aby sytuacja miała się zmienić. Zdaniem dr. Mieczysława Groszka, wiceprezesa zarządu Związku Banków Polskich (ZBP), uwarunkowania rynkowe pozostaną względnie stabilne, a sytuacja materialna polskich gospodarstw domowych poprawi się. Czyli obecny odsetek regularnych spłat powinien się utrzymać.

- Czynników wpływających na to, jak kredyty walutowe są spłacane, jest wiele - tłumaczy wiceprezes ZBP. - Należy wziąć pod uwagę zarówno otoczenie globalne, europejskie, jak i krajowe. Przyjmując, że w ciągu najbliższych kilku lat kurs franka szwajcarskiego i wysokość stóp procentowych - mam tu na myśli WIBOR wyższy o 1-1,5 pkt. proc. od ­LIBOR-u - pozostaną w obecnym paśmie wahań, to warunki kredytowe się nie zmienią. Spoglądając od strony makroekonomicznej - wzrost na poziomie zbliżonym do 4 proc. PKB i nowe świadczenia socjalne w postaci programu "Rodzina 500 plus" będą wzmacniać zdolność gospodarstw domowych do obsługi rat. Dlatego nie przewiduję większych zmian i kredyty frankowe będą spłacane na obecnym poziomie - podsumowuje dr Groszek.

Zatem zdecydowana większość kredytobiorców uzależnionych od kursu złotego nadal będzie spłacać swoje zadłużenie, a ich produkty nie będą stanowić zagrożenia dla systemu bankowego. Pozostają więc problemy jednostek, dla których regularna spłata kredytu jest obiektywnie ciężarem nie do uniesienia.

Tę kwestię starał się rozwiązać prezydent Andrzej Duda, który zaproponował, aby pomagać tylko tym kredytobiorcom, których wskaźnik DTI (debt to income) przewyższa 20 proc. Pułap dosyć niski, bowiem szacuje się, że obejmie aż trzy czwarte zadłużonych w obcej walucie. W dodatku, po bardziej wnikliwej analizie okazuje się, że znowu stykamy się z niejednorodnością. W innej sytuacji jest kredytobiorca ze wskaźnikiem DTI powyżej 20 proc., ale zarabiający 20 tys. zł, a w innej ten, który zarabia 3 tys. zł.

Do tego dochodzi pytanie o proporcje wartości zaciągniętego kredytu do wartości nieruchomości - wskaźnik LTV. Są grupy konsumentów, których wysokość zaciągniętego kredytu wynosiła więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości. W momencie bessy na rynku mieszkaniowym i jednoczesnym wzroście wartości kredytu wskaźnik LTV stał się jeszcze bardziej niekorzystny.

- Obniżka stóp procentowych zneutralizowała w ogromnym stopniu zmiany kursowe i w konsekwencji wysokość miesięcznych obciążeń ratą spłaty kredytu w większości przypadków istotnie się nie zmieniła - tłumaczą Kazimierz Kirejczyk i Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej REAS. - Natomiast w przypadku kredytów udzielonych na kwoty bliskie lub przekraczające cenę zakupu problemem jest wyraźne przekroczenie przez saldo zadłużenia obecnej wartości zabezpieczenia. W praktyce oznacza to konieczność dokonania znaczącej dopłaty w przypadku chęci sprzedaży mieszkania czy domu. Tacy kredytobiorcy znaleźli się w "pułapce frankowej" - analizują eksperci REAS.

Większość ekspertów uważa, że to konsekwencja błędu Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która zezwoliła na sprzedawanie konsumentom produktów obarczonych zbyt dużym ryzykiem.

- To było ze strony KNF nieostrożne, jednak należy pamiętać, że panowała wtedy entuzjastyczna atmosfera wysokiej fazy wzrostu gospodarczego - uważa dr Groszek z ZBP.

Prezydencki projekt pomocy dla frankowiczów ograniczał się do interwencji w przypadkach, gdy LTV przekracza 100 proc. Z szacunków KNF wynika jednak, że takich hipotek jest ok. 180 tys.

Jeśli chcieć pomagać tylko tym, którzy są w najgorszej sytuacji, należałoby użyć jednak kolejnych filtrów. Podstawowym jest data zawarcia umowy kredytowej. Osoby, które wzięły kredyt w pierwszych latach XXI w., zrobiły dobry interes i zasadniczo niepotrzebna im jest pomoc. W gorszej sytuacji (chociaż też nie zawsze) są kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na produkt indeksowany do waluty obcej później.

Bodaj najpoważniejszym problemem prawnym w sprawie frankowiczów było stosowanie klauzul abuzywnych w umowach kredytowych. Klienci, odkrywając takie zapisy, zgłaszali się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Jak mówi dr Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel, prezes UOKiK w latach 2008-2014, urząd miał z kredytami frankowymi pełne ręce roboty.

- UOKiK jako instytucja odpowiedzialna za ochronę praw konsumentów, w ramach swoich kompetencji od lat zajmuje się umowami oferowanymi klientom przez banki, w tym również umowami o kredyty walutowe. Jego działania w tym obszarze polegają głównie na analizie wzorców umów oferowanych przez banki pod kątem ich zgodności z prawem konsumenckim. Piętnowane są zwykle także klauzule nieostre, które mogą być interpretowane w sposób niekorzystny dla konsumentów - informuje dr Krasnodębska-Tomkiel.

Kompetencje UOKiK ograniczają się jedynie do reagowania na już zaistniałe praktyki, i z tego zadania urząd się wywiązał.

- Na gruncie obowiązujących do 17 kwietnia br. przepisów to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów rozstrzyga, czy dana klauzula jest zgodna z prawem - tłumaczy dr Krasnodębska-Tomkiel. - W przypadku niezgodności nakazuje wpisanie jej do rejestru klauzul niedozwolonych. Jeżeli np. inny bank będzie stosował w swoich umowach klauzulę wpisaną do rejestru, UOKiK może wydać zakaz i nałożyć karę pieniężną. UOKiK nie może natomiast zabronić bankowi oferowania produktów, które są legalne ze swej istoty, jak np. kredyty walutowe, w tym kredyty we frankach szwajcarskich - dodaje.

UOKiK trudno zarzucić bierność. Komisji Nadzoru Finansowego, pomimo pierwotnego popełnienia błędu, trzeba oddać sprawiedliwość, że interweniowała w sprawie kredytów hipotecznych. Na mocy rekomendacji KNF od 2013 r. banki nie mogą udzielać kredytu na pełną wartość zabezpieczenia.

Należy także wziąć pod uwagę, że w układzie normalnym wartość nieruchomości rośnie w czasie, a wtedy wskaźnik LTV spada. Modelowa sytuacja przy warunkach obowiązujących w 2008 r. nie budziła zastrzeżeń: skoro mamy deficyt mieszkaniowy, udzielamy korzystnych kredytów hipotecznych, ludzie zamieszkają we własnych mieszkaniach, a jeśli nawet obniży się wartość złotego, to i tak ceny nieruchomości się zwiększą.

Tak się jednak nie stało.

Problem leży w rynku nieruchomości. Przed 2008 r. ze względu na gigantyczny deficyt mieszkaniowy połączony z okresem prosperity ceny nieruchomości wspięły się na wyżyny. Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy doradczej specjalizującej się w zagadnieniach rynku mieszkaniowego REAS oraz Katarzyna Kuniewicz z działu badań i analiz rynku oraz partner REAS, w przygotowanej dla "GB" analizie dokładnie opisali ten mechanizm:

"Rynek mieszkaniowy przeżył kryzys w 2009 r., ale popyt słabł już w 2008 r., o czym alarmowaliśmy w połowie roku. Większość deweloperów wierzyła jednak, że rynek będzie w fazie wzrostu jeszcze przez kilka kolejnych lat. Skutkiem tego przekonania było wprowadzanie do sprzedaży nieprzemyślanych, za drogich projektów, których komercjalizacja mogła się udać tylko w warunkach bańki cenowej. Dlatego, kiedy we wrześniu 2008 r. upadłość ogłosił bank Lehman Brothers, rynek mieszkaniowy w Polsce był już w fazie spowolnienia. Słabnąca już od kilku miesięcy sprzedaż mieszkań deweloperskich w największych miastach spadła do historycznie niskiego poziomu. Oferta mieszkań deweloperskich była za duża, za droga i źle skonstruowana w stosunku do oczekiwań nabywców. W 2009 r. popyt na rynku pierwotnym był o 35 proc. mniejszy niż w rekordowym 2007 r., podczas gdy liczba mieszkań w ofercie utrzymywała się na porównywalnym wysokim poziomie. Kolejne lata przyniosły radykalne zmiany i oczyszczenie oferty z niefunkcjonalnych inwestycji. Od 2010 r. zarówno średni metraż, jak i ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów systematycznie spadały. W ofercie zaczęły dominować dobrze zaprojektowane i zlokalizowane mieszkania, których zakup - jeszcze na etapie budowy - dzięki ustawie deweloperskiej i rachunkom powierniczym wiązał się z coraz mniejszym ryzykiem".

Ceny nieruchomości w najbliższym czasie nie osiągną poziomów sprzed 2008 r. Pod koniec ubiegłego roku mieliśmy do czynienia z odbiciem na rynku kredytów hipotecznych. Z raportu Amron-Serafin wynika, że w IV kwartale 2015 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych była o niecałe 7 proc. większa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jednak zdaniem dr. Mieczysława Groszka wzrost ten nie wynika z czynników trwałych.

- W pewnym stopniu jest to skutek sukcesu rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Po części to też ucieczka przed wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych, spowodowanym większymi obciążeniami finansowymi banków w minionym roku i na początku obecnego - łącznie sektor odnotował ok. 12 mld zł dodatkowych obciążeń lub utraconych przychodów. Trzecim czynnikiem jest wzrost udziału własnego przy kredytach hipotecznych. Zgodnie z rekomendacją KNF od nowego roku to jest już 15 proc., a nie jak do tej pory 10 proc. - mówi Mieczysław Groszek.

W Polsce nadal borykamy się z deficytem mieszkaniowym, szacowanym na 2 mln mieszkań. Co gorsza, większości Polaków potrzebujących mieszkanie, nie stać na jego zakup. Chyba że wsparcia udzieli państwo. Do tej pory w tej mierze mieliśmy do czynienia z programami nastawionymi na pomoc w zaciągnięciu kredytu hipotecznego, jak wspomniany MdM. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa deklaruje kontynuowanie tego projektu. Ale jednocześnie MIiB chce zrealizować zakrojony na dużą skalę Narodowy Program Mieszkaniowy. Jeśli rynek zaleje fala tanich mieszkań, dla frankowiczów będzie to dodatkowy cios, bowiem ceny mieszkań znów spadną. Katarzyna Kuniewicz oraz Kazimierz Kirejczyk podchodzą jednak do tego scenariusza sceptycznie.

- Poprzednie doświadczenia funkcjonowania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego pokazują, że na zbudowanie około stu tysięcy społecznych mieszkań czynszowych trzeba było kilkunastu lat - mówią eksperci REAS. - Dziś te mieszkania stanowią niewielki ułamek zasobów mieszkaniowych, nie tylko nie mają wpływu na ceny mieszkań na rynku komercyjnym, ale nawet na ceny czynszów najmu. Aby mieszkania takie mogły istotnie wpłynąć na rynek, skala programu musiałaby być kilkakrotnie większa niż w latach 1996-2007. Ze względu na ograniczenia budżetowe taki projekt wydaje się dziś mało realny - podsumowują.

Cóż, frankowiczom pozostaje przyjąć, że stan dzisiejszy nie jest najgorszym scenariuszem, jakiemu będą musieli stawić czoła...?

Maria Szurowska