Rynek mieszkaniowy: To jeszcze nie bańka

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w polskich miastach rosły nawet w tempie dwucyfrowym w skali roku. Jednak to nie oznacza, że formuje się bańka cenowa. Ceny mieszkań nie są napędzane przez spekulantów, ale po prostu dogoniły tempo wzrostu gospodarki i wynagrodzeń.

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w Polsce rosną jak na drożdżach. Aby to zobaczyć najlepiej zerknąć na tzw. indeks hedoniczny Narodowego Banku Polskiego (NBP), który pokazuje, czy wzrosty cen są prawdziwe, czy są jedynie złudzeniem wynikającym ze zmiany rodzaju sprzedawanych mieszkań.

Między I kwartałem 2018 roku a I kwartałem 2019 roku ceny używanych mieszkań w polskich dużych miastach urosły średnio o 11 proc. Najbardziej podrożały lokale w Poznaniu (o 17 proc.), a najmniej we Wrocławiu (o 4 proc.).

Jeśli spojrzymy na średnią cenę metra kwadratowego mieszkania w 10 największych polskich miastach, to widać, że rośnie ona od 2014 roku, czyli od pięciu lat. W tym okresie poszła w górę o 26 proc. W ostatnich kwartałach dynamika wzrostu przyspieszyła znacząco. Gdy popatrzymy na całą dostępną historię notowań cen mieszkań, publikowaną przez NBP, to widać, że utrzymuje się w Polsce długoterminowy trend wzrostowy.

Reklama

Kiedy można mówić o bańce

Taka sytuacja pozwala zadać bardzo ważne pytanie: czy na rynku mieszkań w Polsce mamy już bańkę cenową? Czy mamy już sytuację, która zagraża systemowi finansowemu? Jeśli bańka urosła - to kiedy pęknie? I czy można coś zrobić, aby łagodnie powstrzymać jej puchnięcie?

Zanim spróbujemy odpowiedzieć, warto poświęcić chwilę kwestiom teoretycznym. Generalnie nie ma jednej słusznej definicji bańki cenowej. Najczęściej jednak definicje nie pomijają czynnika spekulacyjnego. To znaczy, że bańka cenowa to sytuacja, w której cena danego aktywa (mieszkania, akcji itd.) znacznie przekracza jego wartość fundamentalną dlatego, iż panuje powszechne przekonanie, że ceny tegoż aktywa będą dalej rosnąć, więc dochodzi do zakupów spekulacyjnych.

Jak wskazuje dr Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, ekspert Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN), tę tradycję tłumaczenia baniek poprzez odnoszenie się do oczekiwań inwestorów ugruntowały prace amerykańskiego ekonomisty Roberta Shillera, który zdobył Nagrodę Banku Szwecji im. A. Nobla z ekonomii w 2013 roku. Szczególnie chodzi tu o jego artykuł "Is there a bubble in the housing market" (2004), napisany wspólnie z Karlem Case'em.

By spróbować stwierdzić, czy na danym rynku nieruchomości urosła już bańka, trzeba patrzeć nie tylko na dynamikę wzrostu cen, ale przede wszystkim na fundamenty ekonomiczne. - Należy sprawdzić stopień opłacalność inwestycji w nieruchomości, poziom dochodów gospodarstw domowych oraz ich stabilność, koszt wybudowania mieszkania. Ryzyko powstawania bańki na rynku mieszkaniowym zależeć będzie również od uwarunkowań w zakresie kredytów hipotecznych, takich jak poziom stóp procentowych, polityka banków, wymagania względem wkładu własnego - wymienia dr Głuszak.

- Wzrost cen mieszkań bez towarzyszącego mu wzrostu dochodów gospodarstw, czy wzrastających kosztów budowy mieszkań, może budzić uzasadnione obawy co do narastania bańki. Im bardziej liberalna polityka w zakresie kredytów hipotecznych, im niższe oprocentowanie kredytów, tym pojawienie się bańki bardziej prawdopodobne - dodaje.

Ponieważ precyzyjne zdefiniowanie fundamentów rynkowych jest trudne, bańki dość trudno zdefiniować zawczasu - uważa dr Głuszak. Paradoksalnie, zdecydowanie łatwiej powiedzieć, że bańka była, gdy już pękła. - Bańkę ze stuprocentową pewnością można zdefiniować poprzez odniesienie się do dynamiki cen.

Gdy po gwałtownym okresie wzrostów cen mieszkań nastąpi drastyczny spadek ich cen, wtedy można stwierdzić, że mieliśmy bańkę. Przy czym kryzysy na rynku nieruchomości charakteryzują się stosunkowo niewielkimi spadkami cen w ujęciu realnym - tłumaczy ekspert MRN.

Nie ma bańki na polskich mieszkaniach

Dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego przekonuje jednak, że w zaawansowanych analizach weryfikujących występowanie baniek na rynku nieruchomości wykorzystuje się np. modele ekonometryczne, które pomagają w identyfikacji baniek. - W uproszczonym wymiarze można stosować dwa główne wskaźniki mieszkaniowe. Pierwszy to Price/Income, czyli średnia cena metra kwadratowego powierzchni mieszkania do średniego miesięcznego wynagrodzenia.

Drugi to Price/Rent, czyli średnia cena metra kwadratowego powierzchni mieszkania do średniej stawki czynszu. Oba wskaźniki realizują podobne zadanie: śledzą zmiany cen nieruchomości na tle wybranej zmiennej fundamentalnej. W przypadku istotnego odchylenia jednego lub drugiego wskaźnika względem długookresowej średniej jest to potencjalny sygnał wystąpienia na rynku bańki cenowej.

Obecnie wskaźnik Price/Income dla polskiego rynku mieszkaniowego wynosi 0,99 - mówią obliczenia na podstawie danych NBP i GUS. W ostatnich kwartałach nieco urósł (w IV kwartale 2017 roku wynosił 0,93), ale generalnie jest w trendzie spadkowym od IV kwartału 2007 roku, gdy wyniósł 1,49. Wskazuje więc na to, że nie ma bańki na polskim rynku mieszkaniowym.

Dr Żelazowski przyznaje, że w ostatnich 6-7 kwartałach na polskim rynku miała miejsce silna aprecjacja cen: wzrost o 20 proc. w ujęciu nominalnym i 17,5 proc. w ujęciu realnym od I kwartału 2017 roku. Ale trudno tę sytuację porównać np. do zmian zachodzących na naszym rynku w latach 2005-2008, kiedy ceny wzrosły o ponad 110 proc.

- Bańka z lat 2005-2008 wywołana była zasadniczo spadkiem oprocentowania i zwiększoną dostępnością kredytów hipotecznych. Przy wysokich potrzebach mieszkaniowych Polaków przełożyło się to na ekspansję popytu i cen. W późniejszej fazie ruch cen dodatkowo wzmacniały inwestycje spekulacyjne krajowych i zagranicznych inwestorów.

Ceny szybko i istotnie oderwały się od średnich dochodów gospodarstw domowych, kosztów budowy nieruchomości, czy stawek czynszu - przypomina dr Żelazowski. - Obecny wzrost cen stanowi kombinację kilku czynników.

Mamy dobrą koniunkturę gospodarczą oraz sprzyjającą sytuację na rynku pracy, historycznie niskie stopy procentowe. Utrzymuje się wysoki popyt mieszkaniowy, który w istotnej części indukowany jest przez inwestorów postrzegających mieszkania jako atrakcyjną lokatę kapitału - dodaje.

Na podobne czynniki napędzające ceny mieszkań wskazuje Jarosław Sadowski, analityk Expandera. - Jeśli wynagrodzenia nadal będą rosły, to będzie to napędzać wzrost cen mieszkań. Póki stopy procentowe będą na niskim poziomie, to kredyty będą tanie, a to zachęca do kupowania mieszkań i podbija ceny. Podobny efekt ma dobra sytuacja gospodarcza i niskie bezrobocie.

Gdy ludzie nie obawiają się utraty pracy, to chętniej zaciągają kredyty hipoteczne - wymienia Sadowski. - Duże znaczenie ma też popyt ze strony imigrantów. Obecnie nie przybywa ich już w tak szybkim tempie, jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu - dodaje analityk Expandera.

Wszyscy trzej analitycy ankietowani przez "Gazetę Bankową" stwierdzili, że obecnie nie ma bańki na polskim rynku nieruchomości. - Obecna sytuacja to nie jest bańka, lecz po prostu zwykły okres ekspansji. Z bańką mamy do czynienia, gdy wzrost cen napędza w dużej mierze spekulacja. Obecnie mieszkania są większości kupowane przez osoby, które mają zamiar w nich zamieszkać lub tych, którzy chcą je wynajmować. Skala zakupów w celu ich szybciej odsprzedaży po wyższej cenie jest niewielka - uważa Jarosław Sadowski.

Warto jednak nadmienić, że w opinii dr Głuszaka w Polsce dokładna analiza ekonometryczna na rynku nieruchomości jest problematyczna. - Mamy krótkie szeregi czasowe. Dane NBP sięgają 2006 roku, podczas gdy w USA dane sięgają 1890 roku.

Inny przykład: holenderski ekonomista Piet Eichholtz opublikował w 1997 roku artykuł, w którym opisał dynamikę cen w Amsterdamie w tzw. długim okresie, czyli w ciągu 350 lat! Do poważnych analiz ekonomicznych potrzebne są dobre dane empiryczne - podkreśla dr Głuszak.

Jak uniknąć bańki

A co gdyby aktualne wysokie tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce utrzymało się w dłuższym okresie? - Taka sytuacja mogłaby napędzać zakupy spekulacyjne i doprowadzić do powstania bańki. Warto zauważyć, że 10-procentowe tempo wzrostu cen mieszkań przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń. Utrzymanie go w dłuższym okresie doprowadziłoby na nadmiernego wzrostu cen, czyli powstania bańki, która później musiałaby pęknąć - ostrzega Sadowski.

Zdaniem analityka Expandera zapobiec powstaniu bańki mogłoby trzymanie w ryzach akcji kredytowej oraz podejmowanie działań wspierających utrzymanie podaży na poziomie zbliżonym do popytu. - Ważna jest również odpowiednia polityka informacyjna. Chodzi mi o zwracanie uwagi na czynniki ryzyka związane np. z podejmowaniem nowych inwestycji w mieszkania. Warto też ostrzegać, gdy poziom cen staje się na tyle wysoki, że istotnie organiczna dostępność mieszkań - mówi Sadowski.

W opinii dr Żelazowskiego rozwiązaniami, które mogłyby wyhamować wysoki popyt na mieszkania są dalsze zaostrzenie polityki kredytowania hipotecznego oraz zmiany w systemie opodatkowania dochodów z najmu na bardziej progresywne. Podnoszenie stóp byłoby problematyczne, z uwagi na to, że wpływałoby to na sytuację całej gospodarki - wskazuje naukowiec.

Jest dobrze, ale są obawy

Co będzie się działo w nadchodzących miesiącach z cenami mieszkań w polskich miastach? Zdaniem Jarosława Sadowskiego z Expandera, musiałyby zajść szczególne okoliczności, żeby znacznie poszły w dół. - Musiałby pojawić się duży wzrost stóp procentowych lub istotnie musiałaby pogorszyć się sytuacja gospodarcza. Wyższe stopy podwyższyłyby raty kredytów i pogorszyły ich dostępność. Spadłby więc popyt na kredyty, a co za tym idzie również na mieszkania.

Jednocześnie część tych, którzy zainwestowali w lokale na wynajem chciałoby się ich pozbyć, gdyż rentowność takiej inwestycji mogłaby spaść poniżej tego, co można uzyskać na lokacie bankowej. W przypadku znaczącego pogorszenia się sytuacji gospodarczej ludzie zaczęliby obawiać się zaciągania kredytów hipotecznych

. Jednocześnie banki ograniczyłyby kredytowanie, zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla deweloperów. Miejmy nadzieję, że do tego scenariusza w najbliższym czasie jednak nie dojdzie - mówi Sadowski.

Również dr Żelazowski nie spodziewa się - przynajmniej w perspektywie 12 miesięcy - gwałtownych spadków cen mieszkań. - Popyt konsumpcyjny i inwestycyjny nadal utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Informacje płynące z NBP nie wskazują na podwyżki stóp procentowych. Prognozy makroekonomiczne zakładają utrzymanie się dobrej koniunktury - wylicza naukowiec z Uniwersytetu Łódzkiego.

W ramach krakowskiego Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości od wielu lat prowadzone są badania oczekiwań cenowych nabywców mieszkań. - Wyniki tych badań są bardzo dobrym barometrem koniunktury. Dość dobrze wyprzedzają rzeczywiste zmiany cen. W ostatnich dwóch latach wskaźniki były rekordowo wysokie, więc nie spodziewam się istotnej zmiany koniunktury w ciągu najbliższego roku. Jednak wyniki z ostatnich 12 miesięcy mogą jednak świadczyć o nadciągającej zmianie nastrojów. Coraz więcej uczestników rynku zaczęło dostrzegać możliwość spadku cen nieruchomości w nadchodzących kwartałach. Może to być zwiastunem wchodzenia rynku real estate w fazę kryzysu - wskazuje z kolei dr Głuszak.

Zdaniem dr Głuszaka to możliwe, że po fazie wzrostów cen w ostatnich latach oraz znaczącego wzrostu podaży mieszkań w wielu miastach, zobaczymy spadki cen. - Pamiętajmy, że to, czy tak będzie, zależy nie tylko od oczekiwań i nastrojów kupujących, ale też od sytuacji makroekonomicznej, a także poziomu stóp procentowych - podkreśla ekspert z instytutu MRN.

Piotr Rosik

Gazeta Bankowa
Dowiedz się więcej na temat: rynek nieruchomości | ceny mieszkań
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »