UOKiK: Banki przerzucają całe ryzyko na klientów

- Nie rozumiem, dlaczego opcja "klucz za dług" jest skierowana tylko do bogatszych klientów. W takiej konstrukcji jaka jest proponowana, nie widomo kogo miałaby chronić i w jakich sytuacjach byłaby korzystna dla kredytobiorców. UOKiK już wcześniej postulował wprowadzenie takiej możliwości, ale w przypadku kredytów walutowych. Dawałoby to realną ochronę konsumenta przed ryzykiem, które się zmaterializowało. W przypadku kredytów frankowych opcja oddania bankowi nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu chroniłaby konsumenta przed realizacją ryzyka kursowego ponad akceptowalny poziom. W efekcie nie dochodziłoby na tak dużą skalę do sytuacji, w której po kilku czy kilkunastu latach spłaty, wartość zadłużenia w złotówkach przekracza zarówno początkową kwotę kredytu jak i wartość nieruchomości - mówi Interii Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jak zaznacza, w projekcie rekomendacji, taki wariant ma dotyczyć kredytów złotowych i to z dużym wkładem własnym, wyższym niż standardowy i tym samym skierowany jest do grupy zamożniejszych klientów.

Przypomnijmy, że w połowie sierpnia Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała projekt znowelizowanej rekomendacji S, w której zaleca m.in. żeby banki oferujące kredyty hipoteczne musiały zaoferować również takie kredyty ze stałym oprocentowaniem, które będzie obowiązywało minimum 5 lat. Jednocześnie w rekomendacji pojawiła się nowa kategoria kredytów "klucz za dług", czyli dające możliwość pozbycia się zadłużenia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank. Według projektu rekomendacji kredyty w takiej opcji mogłyby być oferowane wyłącznie klientom o dochodach wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń, maksymalna dopuszczalna wartość wskaźnika DtI (obciążenie ratą w relacji do dochodu) nie mogłoby przekroczyć 35 proc., a minimalny wkład własny powinien wynosić 30 proc.

UOKiK sceptycznie odnosi się do tych warunków.

- Powstaje więc pytanie kiedy konsument skorzystałby z takiej opcji? Biorąc pod uwagę warunki zawarte w projekcie rekomendacji, miałoby to uzasadnienie tylko w sytuacji gdy cena nieruchomości znacząco spadłby, przypuszczamy że o więcej niż 30 proc., a w przypadku klientów którzy spłacają kredyt przez kilka lat, ten spadek musiałby być jeszcze większy - tłumaczy szef Urzędu.

Jego zdaniem, teoretycznie opcja klucz za dług jest jakąś formą ochrony dla klienta przed ryzykiem, ale może okazać się, że kredyt z tą opcją będzie na tyle drogi, że w sumie będzie to niepraktyczne rozwiązanie. - Wydaje się, że bardziej uzasadnione byłoby adresowanie takiego rozwiązania do najsłabszych klientów niż do grupy zamożnych - podkreśla Marek Niechciał.

Zwraca też uwagę, że w sytuacji pogorszenia koniunktury na rynku, taka opcja działa procyklicznie bo gdyby były spadki cen nieruchomości, pojawiłoby się przypadki gdy opłaca się oddać mieszkanie razem z długiem bankom, a te wystawiałyby je na sprzedaż, co pogłębiałoby spadki cen mieszkań. Choć jak zaznacza prezes Marek Niechciał, efekt rynkowy z punktu widzenia Urzędu i ochrony praw konsumentów jest drugoplanowy.

Według prezesa Urzędu w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie oprocentowania rekomendacja powinna też bardziej precyzyjnie określać warunki na jakich zostanie ustalone nowe oprocentowanie kredytów hipotecznych, po 5 latach obowiązywania stałej stopy.

- To jest problematyczne, bo po ustalonym początkowo w umowie okresie obowiązywania stałego oprocentowania, trzeba je określić na nowych warunkach. Kredyt hipoteczny przywiązuje konsumenta do banku. Instytucja finansowa może to wykorzystać przy ustalaniu nowych warunków oprocentowania, i proponować mniej korzystne warunki niż dla nowych klientów. Mieliśmy już w przeszłości takie praktyki w odniesieniu do innych produktów bankowych, między innymi tzw. lokat antybelkowych- przypomina Marek Niechciał.

- Nam zależy na tym, żeby konsument zawierając umowę o kredyt hipoteczny, na okresowo stałą stopę powinien mieć w umowie zdefiniowane na jakich zasadach bank mu zaoferuje nową stałą stopę na kolejny okres. Przykładowo, jeśli bank i klient nie doszliby do porozumienia w kwestii nowych warunków, zastosowana byłaby średnia czy mediana warunków rynkowych. Chodzi o wypracowanie takiego mechanizmu, który by zapobiegał sytuacji, w której bank arbitralnie i jednostronnie może ustalić oprocentowanie. Naszym zdaniem klient już zawierając umowę o kredyt, powinien wiedzieć jakimi kryteriami bank będzie się kierował w przyszłości przy odnowieniu stałego oprocentowania - konkluduje prezes UOKiK.

Marek Niechciał kilka tygodni wcześniej wezwał banki do upowszechnienia kredytów o stałej stopie, ale jego zdaniem powinna obowiązywać przez dużo dłuższy okres niż zaproponowano.

- Oczywiście naszym zdaniem najlepiej byłoby, gdyby dostępne były kredyty o stałym oprocentowaniu w całym okresie kredytowania, a przynajmniej, żeby ten okres był zdecydowanie dłuższy niż 5 lat. Mamy na uwadze to, że umowy o kredyt hipoteczny są najczęściej zawierane na co najmniej 20 lat. Tym bardziej, że w pierwszym okresie kredytowania spłacane jest mało kapitału, co oznacza dużą wrażliwość na zmianę stóp i jeśli po 5 latach klient wejdzie w nowy okres przy wysokich stopach, to może być to zmiana szokowa - wyjaśnia szef Urzędu.

Jak dodaje, im dłużej będzie trwał ten okres stałego oprocentowania, tym więcej klientów będzie w stanie spłacić w tym czasie cały kredyt, bo średnia długość jest dużo krótsza niż okres na jaki jest zaciągany. - W ciągu 5 lat niewiele osób jest w stanie spłacić cały kredyt, ale już w 10-15 lat będzie to zdecydowanie większa grupa - uzasadnia.

- Nie przekonują nas argumenty banków, że kredyt o stałym oprocentowaniu na okres dłuższy niż 5 lat musiałby być bardzo drogi, bo przecież jest on bezpieczniejszy dla klienta, a co za tym idzie również dla banku, a więc ryzyko wkalkulowane w marżę kredytową powinno być w tym przypadku niższe- podkreśla prezes Niechciał.

Urząd opiniując projekt nowelizacji rekomendacji zwraca szczególną uwagę na to, żeby klient był w pełni świadomy konsekwencji zawierania umów kredytowych.

Zdaniem Urzędu sposób informowania o ryzyku zmiany stóp procentowych powinien być taki, żeby pozwalał na prawidłową ocenę ryzyka w kontekście możliwych zmian gospodarczych czy stóp procentowych i przełożenie się ich na sytuację kredytobiorcy.

- Naszym zdaniem klient powinien zostać poinformowany o tym jak w przeszłości zmieniały się stopy w dłuższym horyzoncie czasowym niż dotychczas, wskazywanych w rekomendacjach, i w tym kontekście ważne, żeby pokazać jak taka sytuacja przekładała się na wysokość raty kredytu. Najlepiej gdyby to był co najmniej taki okres na jaki zaciągany jest kredyt.

Według Urzędu, klientowi powinny zostać zaprezentowane np. obliczenia oparte na statystykach odnoszących się do tego okresu na który kredyt jest udzielany, najwyższa wysokość oprocentowania utrzymująca się co najmniej przez rok.

- Chodzi o takie poinformowanie klienta o ryzyku zmiany stóp, żeby był on w stanie ocenić prawdopodobieństwo wystąpienia ich w przyszłości. Analogicznie jak w ulotkach dołączonych do leków, gdzie nie tylko są wymienione możliwe skutki uboczne, ale określone jest również prawdopodobieństwo wystąpienia każdego z nich - wyjaśnia Marek Niechciał. I podkreśla, że tylko klient dobrze poinformowany i świadomy, będzie w stanie podjąć racjonalną decyzję i na przykład zastanowić się czy rzeczywiście stać go na kredyt na 100 metrowe mieszkanie czy powinien raczej pożyczyć niższą kwotę na mniejsze lokum.

- Mamy też zastrzeżenia do niesymetrycznego rozłożenia ryzyka między bank i konsumenta, bo jest ono przeniesione na klienta. Tymczasem bank jako profesjonalna strona transakcji z jednej strony uwzględnia ryzyko w cenie kredytu, z a drugiej konsekwencje jego zmaterializowania w całości przerzuca na konsumenta. To niedopuszczalne - podkreśla.

Urząd ma jeszcze zastrzeżenia do praktyk bankowych dotyczących sposobu potwierdzania przez klientów informacji przedstawionych przez bank. Chodzi m.in o Rekomendację 27.4 przewidującą, że bank oferując produkty objęte postanowieniami powinien zapewnić jednoznaczność i zrozumiałość postanowień zawartych w umowach, regulaminach, taryfach opłat i prowizji. UOKiK przypomina wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 23 kwietnia, zgodnie z którym warunki umowne powinny być kształtowane tak, aby zrozumiałe były nie tylko postanowienia zawarte w umowie, lecz także płynące z nich konsekwencje.

- W praktyce zabezpiecza to banki przed ewentualnymi roszczeniami klientów, wynikającymi z niewystarczającego poinformowania o cechach produktu czy ryzkach z nimi związanych. Rodzi to wrażenie, że bankom nie chodzi o rzetelne udzielanie informacji, ale o uzyskanie podpisów klientów - mówi prezes UOKiK.

Dlatego Urząd wnioskuje m.in. o usunięcie z treści rekomendacji postanowień odnoszących się do uzyskania przez bank od klienta pisemnego oświadczenia, że " klient otrzymał od banku wszystkie informacje niezbędne do podjęcia decyzji w zakresie zaciąganego zobowiązania kredytowego". Jak tłumaczy UOKiK w swojej opinii do projektu, konsumenci nie mają możliwości zweryfikowania czy bank przekazał im wszystkie niezbędne informacje i czy były one wyczerpujące.

Monika Krześniak-Sajewicz