Nieruchomości w Dubaju jako klasa aktywów: 7 procent z najmu i zero podatku. Jak wypada na tle polskiego mieszkania i obligacji

Zdaniem ekspertów AMRI oferującej nieruchomości w w Dubaju, warto zacząć od punktu odniesienia, który polski inwestor zna najlepiej. Rentowność najmu brutto w największych miastach mieści się obecnie w przedziale około 4,5 do 5,7 procent rocznie, przy czym w Warszawie jest to około 5,5 procent. To liczba brutto, czyli przed podatkiem, kosztami eksploatacji i pustostanami. Po ich odliczeniu obraz robi się znacznie mniej atrakcyjny. Według raportów rynku najmu z pierwszej połowy 2026 roku średnia rentowność netto spadła do około 3,8 procent, a w części miast mieści się w przedziale 2,8 do 3,7 procent.

Kluczowy jest zatem punkt odniesienia, który dla inwestora giełdowego jest oczywisty. Dziesięcioletnie obligacje skarbowe EDO oferują 5,35 procent w pierwszym roku. Oznacza to, że przeciętne mieszkanie na wynajem w Polsce, kupione za gotówkę, przynosi dziś netto mniej niż praktycznie bezobsługowa obligacja skarbowa. A to jeszcze nie koniec problemu. Narodowy Bank Polski w swoich analizach pokazuje, że przy zakupie finansowanym kredytem, przy wskaźniku LTV na poziomie 50 do 80 procent, zwrot z kapitału własnego z najmu w największych miastach potrafi być zerowy lub ujemny. Do tego dochodzi czas zwrotu, który w Warszawie przy obecnych cenach sięga około 240 miesięcy, czyli dwudziestu lat.

Wniosek jest niewygodny, ale trudno go obejść. Klasyczna inwestycja mieszkaniowa w Polsce, przez lata traktowana jak pewnik, straciła przewagę nad instrumentami finansowymi o niższym ryzyku i zerowej obsłudze. To właśnie ta luka popycha część kapitału do szukania alternatyw poza krajem.

Coraz częściej tą alternatywą stają się nieruchomości w Dubaju, otwiera się w nowym oknie, które jeszcze kilka lat temu polski inwestor traktował jako ekstrawagancję, a dziś analizuje jak każdą inną klasę aktywów. AMRI Estates świadczy usługi zakupu nieruchomości w Dubaju dla polskich inwestorów. Powód jest prosty i sprowadza się do liczb. Średnia stopa zwrotu z najmu apartamentów w Dubaju wynosi obecnie około 7 procent brutto, a najświeższe dane rynkowe wskazują średnią dla apartamentów na poziomie około 7,15 procent. W segmentach budżetowych, w tańszych dzielnicach i przy mniejszych metrażach, stopy zwrotu sięgają 8 do 10 procent brutto. Dla porównania, które ta publiczność docenia: analogiczne rentowności w Londynie to 2 do 4 procent, w Nowym Jorku 3 do 5 procent, a w Singapurze poniżej 3,5 procent. Dubaj plasuje się zatem nie tylko powyżej Polski, ale powyżej większości dojrzałych rynków światowych.

Do tego dochodzi czynnik, którego polski rynek nie ma. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatku od dochodu z najmu ani od zysków kapitałowych. Cała rentowność brutto pozostaje w kieszeni inwestora, pomniejszona jedynie o realne koszty eksploatacji, a nie o daninę. Kontekst całego rynku również sprzyja. Rok 2025 zamknął się rekordem: ponad 270 tysięcy transakcji o wartości 917 miliardów AED według Dubai Land Department, przy wzroście bazy inwestorów o 24 procent. Pełną dynamikę tego rynku rozkłada na czynnikianaliza rynku nieruchomości w Dubaju z prognozami, opublikowanan na blogu ekspertów AMRI.PL która rozpisuje kolejne kwartały na trzy scenariusze i wskazuje, na jakie sygnały patrzeć, zanim podejmie się decyzję. Rynek nie jest więc niszą, lecz jednym z najbardziej płynnych rynków nieruchomości na świecie.

Zestawmy trzy warianty lokaty kapitału tak, jak zrobiłby to inwestor układający portfel. Mieszkanie na wynajem w Warszawie daje około 5,5 procent brutto i około 3,8 procent netto, podlega podatkowi od najmu, oferuje ograniczoną płynność przy odsprzedaży i wymaga aktywnej obsługi, ale daje realne aktywo i potencjał wzrostu wartości. Obligacje skarbowe EDO to 5,35 procent w pierwszym roku, pełne bezpieczeństwo, zerowa obsługa i pełna płynność, lecz bez potencjału wzrostu wartości kapitału ponad ustalone oprocentowanie. Apartament w Dubaju to około 7 procent brutto i orientacyjnie 5 do 5,5 procent netto po kosztach, zero podatku od najmu, dobra płynność na aktywnym rynku i potencjał wzrostu wartości, ale z ryzykiem walutowym i koniecznością zarządzania nieruchomością na odległość.

Różnica w rentowności netto między polskim mieszkaniem a apartamentem w Dubaju to około 1,5 do 2 punktów procentowych na korzyść tego drugiego, przy jednoczesnym braku podatku. Dla inwestora liczącego w horyzoncie wieloletnim to różnica, która się kumuluje. Ale, jak zawsze, liczba brutto to dopiero początek rozmowy, a nie jej koniec.

Tu zaczyna się część, którą rzetelna analiza musi postawić na stole, bo bez niej całe porównanie jest niekompletne. Po pierwsze, różnica między rentownością brutto a netto w Dubaju to realnie 1,5 do 2,5 punktu procentowego, które zjadają opłaty eksploatacyjne, service charge, koszty zarządzania i okresy pustostanów. Siedem procent brutto to nie jest siedem procent w kieszeni.

Ta korekta zaczyna się już na etapie zakupu, bo ile kosztuje apartament w Dubaju zależy od dzielnicy, która potrafi zmienić cenę za metr kilkukrotnie, a do samej ceny dochodzą opłata transferowa DLD, prowizja i coroczny service charge. Dopiero pełne zestawienie tych kosztów pozwala policzyć realne netto, a nie tylko efektowną liczbę brutto z nagłówka. Po drugie, podaż. Dubajski rynek pierwotny wygenerował w ostatnich latach ogromną liczbę projektów off-plan, których fala oddań w kolejnych kwartałach może w niektórych segmentach przejściowo zwiększyć podaż i wywrzeć presję na czynsze. Po trzecie, płynność. Nieruchomość, choć na aktywnym rynku, nie jest obligacją i nie sprzedaje się z dnia na dzień po zakładanej cenie, zwłaszcza w słabszym segmencie. Po czwarte, waluta. Dirham jest sztywno powiązany z dolarem amerykańskim, co dla polskiego inwestora oznacza, że realna stopa zwrotu w złotówkach zależy w dużej mierze od kursu USD do PLN, a to zmienna niezależna od samej nieruchomości. Po piąte, i to często umyka, kwestie podatkowe po stronie Polski. Brak podatku w Emiratach nie zwalnia polskiego rezydenta podatkowego z obowiązków w kraju, co jest tematem na rozmowę z doradcą, a nie założeniem.

Zdaniem ekspertki AMRI, to właśnie na tym etapie najczęściej rozjeżdżają się oczekiwania z rzeczywistością. "Klient patrzy na siedem procent i widzi gotowy zysk, a my musimy pokazać mu drogę od tej liczby do realnego netto, uwzględniając service charge, zarządzanie i ryzyko kursowe. Dopiero po tej korekcie ma sens porównywać Dubaj z polskim mieszkaniem czy obligacjami. Bez niej porównuje się liczby, które nie są ze sobą porównywalne", mówi Anna Jurkiewicz, niezależny doradca do spraw nieruchomości w Dubaju z zespołu AMRI.

Ucząc się z tych liczb, można dość precyzyjnie określić profil inwestora, dla którego rynek dubajski faktycznie gra. To osoba z horyzontem co najmniej trzyletnim, najlepiej dłuższym, która kupuje za gotówkę lub z niskim lewarem, a nie finansuje osiemdziesięciu procent zakupu kredytem. To także inwestor świadomie szukający dywersyfikacji poza polski rynek i poza strefę euro, dla którego ekspozycja na dolara i na gospodarkę Zatoki jest cechą, a nie wadą. Dla takiego profilu połączenie wyższej rentowności netto, zerowego podatku i realnego aktywa w płynnej lokalizacji może być sensownym uzupełnieniem portfela.

Nie ma natomiast sensu dla kogoś, kto liczy na szybki zysk w rok czy dwa, kto potrzebowałby wysokiego kredytu, kto nie ma czasu ani zaplecza do zarządzania nieruchomością na odległość, albo kto porównuje dubajskie siedem procent brutto z polskim najmem netto, bo to zestawienie zawyżone o połowę. Jak przy każdej klasie aktywów, decyduje nie sama stopa zwrotu z nagłówka, lecz uczciwe podstawienie własnych liczb: konkretnej ceny, konkretnego czynszu, konkretnych kosztów. Bez tego rachunku każda inwestycja zagraniczna jest tylko zakładem, a z nim staje się policzalną decyzją portfelową jak każda inna.