Warszawski sąd ogłosił upadłość HREIT pomimo oferty kapitałowej 400 mln zł - inwestor i wierzyciele nie składają broni

To nie koniec prawnej batalii o przyszłość HREIT. Strony mają siedem dni na odwołanie się od postanowienia, a sąd drugiej instancji będzie mógł ponownie przeanalizować całość materiału dowodowego. W grze pozostają nie tylko kapitał zadeklarowany przez inwestora, ale przede wszystkim sposób zaspokojenia wierzycieli i los rozpoczętych projektów deweloperskich. Czy nabywcy mieszkań utracili szanse na odbiór swojego m?

Przed wydaniem orzeczenia Grupa Żłobikowski Holding przedstawiła konkretny plan finansowy: 400 milionów złotych miało zostać przeznaczonych na zakup wskazanych nieruchomości HREIT oraz kontynuację wybranych inwestycji. Propozycja zawierała nie tylko deklarację kwotową, ale również strategię uporządkowania aktywów i dokończenia projektów mieszkaniowych.

Inwestor argumentował, że kontrolowane postępowanie sanacyjne pozwoli zachować większą wartość majątku niż przymusowa sprzedaż w warunkach upadłościowych. Kluczowym elementem miało być utrzymanie ciągłości rozpoczętych inwestycji deweloperskich - ich przerwanie oznaczałoby spadek wartości, szczególnie przy konieczności szybkiej sprzedaży aktywów.

Sąd jednak uznał, że przedstawiony plan nie daje wystarczających gwarancji realizacji. W uzasadnieniu wskazano na brak szczegółowej dokumentacji technicznej projektów, rozbieżności w wycenach nieruchomości oraz wątpliwości co do faktycznej możliwości pozyskania deklarowanych środków.

Około połowa wierzycieli HREIT S.A. opowiedziała się za otwarciem postępowania sanacyjnego. To istotny sygnał rynkowy - wierzyciele zwykle oceniają takie propozycje przez pryzmat realnych szans na odzyskanie swoich pieniędzy. Część z nich wycofała nawet wcześniej złożone wnioski upadłościowe, uznając scenariusz restrukturyzacyjny za korzystniejszy.

Zdolność finansowa inwestora była dokumentowana. Żłobikowski Holding przedstawił potwierdzenia z instytucji bankowych, w tym dokumentację z Banku Julius Bär oraz Alior Banku. Dokument szwajcarskiego banku potwierdzał ponad 400 mln dolarów obrotów w 2024 roku, a sama grupa deklarowała wykazanie pond 1 miliard 200 milionów obrotów za rok 2025. Dodatkowo złożono list intencyjny Pure Secured Funding dotyczący możliwości pozyskania zewnętrznego finansowania.

Dokumenty miały charakter potwierdzający relacje bankowe i historię współpracy, choć nie stanowiły bezwarunkowej gwarancji finansowania. Niemniej inwestor przedstawiał je jako dowód wiarygodności swojej propozycji kapitałowej.

Główna linia argumentacji inwestora opierała się na przekonaniu, że HREIT boryka się z problemami płynnościowymi, nie strukturalnymi. Spółka posiada wartościowe aktywa nieruchomościowe, a jej trudności wynikają przede wszystkim z braku bieżącej gotówki na regulowanie zobowiązań.

W tej logice postępowanie sanacyjne miałoby pozwolić na:

• Uporządkowane dokończenie projektów mieszkaniowych zamiast ich zamrożenia
• Sprzedaż nieruchomości w warunkach rynkowych, nie pod presją syndyka
• Wyższy poziom zaspokojenia wierzycieli dzięki zachowaniu wartości aktywów
• Ochronę nabywców mieszkań, którzy zawarli umowy deweloperskie
• Kontrolowany proces spłaty zadłużenia rozłożony w czasie

Scenariusz upadłościowy oznacza natomiast przejęcie majątku przez syndyka, sprzedaż aktywów w warunkach tzw "szybkiej sprzedaży po cenie wymuszonej" oraz podział uzyskanych środków między wierzycielami zgodnie z kolejnością zaspokojenia. Choć sąd w uzasadnieniu wskazał, że sprzedaż w ramach upadłości nie musi oznaczać zaniżonych cen, taka dynamika i warunki takiej sprzedaży są z reguły mniej korzystne niż w kontrolowanym procesie restrukturyzacyjnym.

W szczegółowym uzasadnieniu sąd wskazał szereg zastrzeżeń do planu sanacyjnego. Kluczowe wątpliwości dotyczyły:

Wiarygodności finansowania - mimo przedstawionych dokumentów bankowych sąd uznał, że deklaracja 400 milionów złotych ma charakter "gołosłowny" i nie została wystarczająco uprawdopodobniona. Nie wskazano jednocześnie co ma zrobić inwestor oprócz wykazania posiada środków i złożenia oferty, choć sam inwestor deklarował nawet wpłacenie części kwoty do depozytu sądowego. Sam inwestor wydaje się być zaskoczony.

Braku dokumentacji technicznej - dłużnik nie przedstawił szczegółowej dokumentacji dotyczącej zaawansowania projektów budowlanych, kosztorysów, protokołów odbioru czy zestawień poniesionych kosztów. Zarządca przymusowy zmuszony był do szacunków opartych na szerokich widełkach wartości. Inwestor wskazuje jednak, ze na każdej inwestycji jest konieczność modyfikacji czy doprecyzowania dokumentacji i to w żaden sposób nie przeszkadza w kontynuowaniu inwestycji. Poza tym, jego zdaniem, brak przekazania części dokumentacji nie powinien być przesądzający, skoro cześć inwestycji ma znaczy etap zaawansowania.

Rozbieżności w wycenach - ta sama nieruchomość była wyceniana przez dłużnika w różnych dokumentach na odmienne kwoty, co podważało wiarygodność prezentowanych danych. Dla przykładu, nieruchomość w Rumi była wyceniana od 9 mln do ponad 17 mln zł w zależności od dokumentu. W ocenie inwestora to również pozostaje bez znaczenia dla możliwości kontynuowania inwestycji, którego zdaniem jest wybudowanie mieszkań.

Niewystarczających środków na realizację planu - nawet przy optymistycznym założeniu sprzedaży nieruchomości za 248 mln zł, kwota ta nie wystarczyłaby na dokończenie inwestycji, których koszt szacowano na 305-462 mln zł. Tutaj inwestor najbardziej nie krył zaskoczenia. W jego ocenie Sąd podaje za zarządcą przymusowym hipotetyczne wartości nie pokryte żadnymi wycenami, a nie bierze pod uwagę informacji bankowych o środkach gotowych na finansowanie inwestycji.

Oddalenie wniosku o otwarcie postepowania sanacyjnego nie zamyka automatycznie możliwości restrukturyzacyjnych. Grupa Żłobikowski Holding zapowiada złożenie zażalenia, podobnie jak wierzyciele popierający ten scenariusz. Środek odwoławczy Zostanie złożony prawdopodobnie w drugiej połowie lipca br.

Sąd odwoławczy będzie miał możliwość ponownej oceny całości materiału dowodowego. Strony mogą wzmocnić swoją argumentację dodatkowymi dokumentami, szczegółowymi wyjaśnieniami czy korektami pierwotnego planu. Kluczowe będzie przekonanie sądu wyższej instancji, że istnieją realne podstawy do uznania scenariusza sanacyjnego za wykonalny i korzystniejszy dla wierzycieli.

Dla tysięcy wierzycieli i nabywców mieszkań najważniejsze pozostaje pytanie o faktyczną stopę odzysku. Deklarowane 400 milionów złotych to znacząca kwota, która - jeśli zostałaby faktycznie zainwestowana w ramach kontrolowanego procesu - mogłaby wpłynąć na poziom zaspokojenia roszczeń. Problem w tym, czy inwestor zdoła przekonać sąd, że jego propozycja to nie tylko deklaracja, ale realny, wykonalny plan biznesowy.

Postanowienie z 1 lipca 2026 roku to istotny, ale nie ostateczny krok w sprawie HREIT. Decydujące będzie stanowisko sądu drugiej instancji oraz to, czy strony zdołają przedstawić argumenty na tyle przekonujące, by zmienić kierunek rozstrzygnięcia.