Czy deweloperzy rzeczywiście sprzedają mniej?

Już od pewnego czasu krajowe media informują o spadającej sprzedaży deweloperów. Takim doniesieniom mogą przeczyć dane z II kw. 2019 r. wskazujące na wyraźny wzrost liczby i wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładnie sprawdzić zmiany liczby nowych mieszkań sprzedawanych w metropoliach przez ostatnie 2,5 roku (I kw. 2017 r. - II kw. 2019 r.). Taka analiza sugeruje, że nie mamy do czynienia z ciągłym trendem spadkowym. Jako przykład może posłużyć ostatni kwartał, który przyniósł dość wyraźny wzrost łącznej sprzedaży nowych mieszkań na terenie metropolii.

Portal RynekPierwotny.pl może się pochwalić największą w Polsce bazą nowych mieszkań obejmującą ponad 80 proc. całej oferty krajowych deweloperów. W przypadku sześciu największych polskich miast (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska), taki poziom pokrycia oferty rynkowej jest jeszcze wyższy.

Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę sześć wspomnianych miast i sprawdzili, jak względem początku 2017 r. zmieniała się kwartalna sprzedaż mieszkań deweloperskich. Poniższy wykres przedstawia wahania takiej sprzedaży przy założeniu, że wynik dla I kw. 2017 r. stanowi 100 proc. Po uwzględnieniu wyników sprzedażowych deweloperów na terenie sześciu największych miast można stwierdzić, że łączna sprzedaż nowych "M" zmieniała się następująco:

* II kw. 2017 r. - 99 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* III kw. 2017 r. - 86 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* IV kw. 2017 r. - 81 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* I kw. 2018 r. - 90 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* II kw. 2018 r. - 77 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* III kw. 2018 r. - 74 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* IV kw. 2018 r. - 79 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* I kw. 2019 r. - 81 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

* II kw. 2019 r. - 85 proc. poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

Powyższe dane sugerują, że intensywny finisz programu MdM na początku 2018 r. tylko tymczasowo przerwał spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich. Taki spadkowy trend zakończył się w III kw. 2018 r. Od tamtej pory widoczny jest ponowny wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Poniższy wykres prezentuje zmiany poziomu sprzedaży mieszkań (procentowe względem I kw. 2017 r.) w podziale na poszczególne miasta. Jak nietrudno zauważyć, spadkowy trend dotyczył głównie dwóch największych rynków (Warszawy i Krakowa). Na terenie tych dwóch metropolii w II kw. 2019 r. nie odnotowano wyraźnego wzrostu sprzedaży nowych "M".

Taka dodatnia zmiana była natomiast widoczna we Wrocławiu, także na trzech mniejszych rynkach - łódzkim, poznańskim oraz gdańskim. Bardzo szybki wzrost sprzedaży widoczny ostatnio w Łodzi, Poznaniu oraz Gdańsku po części może wynikać z obaw klientów firm deweloperskich przed kolejnymi podwyżkami cen metrażu.

Powyższy wykres pokazuje nam również wyraźną aktywizację łódzkiego rynku deweloperskiego, która rozpoczęła się w I kw. 2018 r. Dobre wyniki sprzedażowe sprawiają, że Łódź nabiera większego znaczenia dla inwestorów mieszkaniowych. Dowód stanowią informacje prezentowane w poniższej tabeli. Wskazują one, że udział łódzkiego rynku w łącznej sprzedaży lokali deweloperskich na terenie sześciu metropolii wzrósł z 4 proc. (IV kw. 2017 r.) do 8 proc. (II kw. 2019 r.).

W II kw. 2019 r. spore spadki odnotowano natomiast dla Warszawy (zmiana z 45 proc. do 40 proc.) oraz Krakowa (zmiana z 18 proc. do 15 proc.). Może to wynikać z faktu, że na wskutek kolejnych wzrostów cen dostępność nowych warszawskich i krakowskich "M" za jedno wynagrodzenie spadła bardziej niż sugerują dane statystyczne.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze