Nie taki hipoteczny straszny, jak go malują

Co zrobić, żeby na to samo pytanie mógł mieć pozytywne skojarzenia, wywołujące uśmiech na ustach, lejące miód na jego serce? Są dwa sposoby - musi albo uwierzyć w reklamy banków, że spłacanie kredytu hipotecznego to największa przyjemność, jaka tylko może spotkać człowieka (nie polecam), albo odpowiednio się do niego przygotować i zminimalizować to obciążenie finansowe oraz wszystkie wątpliwości z tym związane (polecam).

Pobierz program do rozliczeń PIT

Nie łudźmy się. Nikt nie bierze kredytu hipotecznego z potrzeby serca. Ten rodzaj zadłużenia jest pochodną realizacji celu, jakim są własne cztery kąty. Powstaje więc pytanie, czy nie lepiej wynajmować mieszkanie od kogoś, płacąc mniej, i nie obciążać się na połowę życia kilkusettysięcznym kredytem? Nie. I to z bardzo oczywistego powodu. Cena wynajmu metru kwadratowego mieszkania w promieniu 5-10 km od centrum Warszawy to ok. 30-35 zł/miesiąc (bez opłat!)¹, czyli dokładnie tyle, ile w przypadku "wzięcia tego metra w kredyt" na 30 lat². Różnica jest bardzo prosta - kupując teraz mieszkanie za 300 000 zł, za 30 lat mamy dodatkowy aktyw finansowy warty ok. miliona złotych³. Zasada, jak widać, jest zatem prosta: im wcześniej zrezygnujemy z wyrzucania naszych pieniędzy do kieszeni obcych, tym lepiej.

W takim razie, kiedy należy brać kredyt? Jak tylko pojawi się satysfakcjonującą zdolność kredytowa, czyli m.in. możliwość wzięcia hipoteki w obcej walucie - na tym skupię się w tym artykule. Co to oznacza dla Kowalskiego? Wszystko zależy przede wszystkim od sytuacji koniunkturalnej rynku (na którą wpływu nie mamy), ale także od wysokości wynagrodzenia, aktywności zawodowej, liczby dzieci, czy samochodów, historii w Biurze Informacji Kredytowej oraz wysokości wkładu własnego⁴.

Żeby wziąć na warsztat wybór waluty musimy zrozumieć jedną rzecz. Wybierając walutę, decydujemy, według rynku którego państwa będziemy naliczać oprocentowanie. I tak dla złotego bierzemy pod uwagę WIBOR⁵ - 3,91 proc., dla franka szwajcarskiego LIBOR - 0,17 proc., dla euro EURIBOR - 1,03 proc.⁶.

Drugą kwestią jest marża, czyli ryzyko, jakie bank ponosi w związku z wydawanym kredytem. Marże od kredytu w złotym znajdziemy już od 0,9 proc., we franku - 2,85 proc., a w euro - 1,6 proc.⁷. Najtaniej jest zatem zadłużyć się w euro - kosztuje to ok. 2,65 proc., a najdrożej w złotym - ok. 4,8 proc., co zostało ukazane na tablicy nr 1.

Dobrze, ale co będzie, jak waluta podrożeje? Policzmy. Zakładając, że 1/3 raty, jaką płacimy, to część odsetkowa, a 2/3 to część kapitałowa, euro musiałoby wzrosnąć o ok. 27 proc., aby kredyt był równy w kosztach temu wziętemu w banknotach z orłem na rewersie. Czyli 1 euro musiałoby kosztować około 5,11 zł⁸. Ile razy w historii taka sytuacja miała dotychczas miejsce?

Następnie rozważmy ilość wkładu własnego. Zależność wydaje się prosta - im więcej włożymy do kredytu, tym mniej bank ryzykuje i tym mniejsze powinno być oprocentowanie. Rzeczywiście tak jest, ale nie w sposób liniowy, lecz "schodkowy". Bank wykorzystuje nasze podejście do sprawy na zasadzie: "Dzień dobry. Mam 100 tys. zł i chcę kredyt na mieszkanie za 400 tys. zł", nie znając, oczywiście, progów zmian oprocentowania marży, wyznaczonych przez dany bank. Problem ukazuje rysunek nr 2. Co zatem zrobić? Jeszcze przed wyborem banku przejrzeć ich "punkty progowe" i zobaczyć, czy nie bardziej opłacalne będzie wzięcie kredytu o 5 tys mniejszego np. za miesiąc, albo wręcz przeciwnie - większego o 10 tys zł, skoro i tak oprocentowanie jest takie samo.

Tylko po co? Lepiej przecież wziąć mniejszy kredyt i tą samą ratą spłacimy go szybciej. Tak, jeżeli nie wykorzystamy potencjału rynku, czyli tak zwanej poduszki pod kredyt. Idea ta działa w sposób następujący. Znając wielkość kredytu, jaki chcemy wziąć, ustalamy maksymalną na nasze indywidualne możliwości finansowe ratę (np. kredyt na 300 000 zł przy możliwościach spłacania go kwotą 1500 zł/m-c pozwala nam pozbyć się go po 27-28 latach⁹).

Drugim krokiem jest zmniejszenie raty kredytu przez wydłużenie go, najlepiej do ok. 70-75. roku życia (w załączonym przykładzie okres kredytowania wynosi 40 lat, co pozwala uwolnić kwotę ok. 250 zł/m-c).

Trzecim krokiem jest efektywne, comiesięczne inwestowanie tych pieniędzy na procent zdecydowanie wyższy niż te 3-4 proc., jakimi obciążony jest kredyt. Możliwości tutaj jest wiele, ważne jest jednak, by pamiętać o wyjątkowo długim okresie (10-30 lat) i konieczności dobrania indywidualnej strategii inwestycyjnej. Jednakże w tej sprawie polecam już samemu spotkać się z doradcą inwestycyjnym lub finansowym.

Zakładając średnioroczną stopę zwrotu z poduszki pod kredyt (inwestycji w celu wcześniejszej spłaty kredytu) 10 proc. brutto, przy tych samych parametrach i okresie kredytowania równym 40 lat, wolną kwotą zbudujemy w 23 lata wyższy kapitał niż ten, który nam pozostał do spłaty. Oznacza to, że biorąc ten samym kredyt, na taką samą kwotę, w tym samym banku, spłacamy obciążenie zdecydowanie szybciej i oszczędzamy. I to duże pieniądze. W tym przypadku, który obrazują nam poniższe wykresy, ok. 95 000 zł. Ponadto nie musimy się już obawiać utraty pracy czy nagłych większych wydatków, gdyż posiadając własny kapitał, możemy go przeznaczyć na zabezpieczenie problemów związanych z płynnością i dla przykładu opłacać parę miesięcy raty kredytowe, jednocześnie szukając pracy, która jest zgodna z naszym wykształceniem, doświadczeniem czy zainteresowaniami (a nie łapać pierwszą lepszą pracę, "bo kredyt").

Co więcej, hipoteka, jak już wspomniałem, zazwyczaj nie trwa rok, dwa, czy pięć lat. W tym wieloletnim okresie zakredytowania mogą wystąpić lepsze i gorsze finansowe chwile, spowodowane chociażby zmianą pracy i dochodów. W przypadku "zwykłego" kredytu musielibyśmy go refinansować, w ramach "opcji z poduszką" możemy zaś zwiększyć inwestowaną kwotę lub dokonywać jednorazowych wkładów, co zdecydowanie przyśpieszy spłatę kredytu; tak więc, dzięki temu rozwiązaniu, sami możemy zdecydować o wysokości raty i długości trwania hipoteki.

Kiedy najważniejsze w teorii kwestii są już podjęte, trzeba zakasać mankiety i wziąć się do praktyki, czyli wyboru banku. I tutaj zalewają nas skomplikowane, wielostronicowe druczki z kilkunastoma opłatami, propozycjami, ubezpieczeniami, rozszerzeniami i innymi, zazwyczaj nieprzyjemnymi, niespodziankami. Poza marżą, która jest opłatą nr 1, klient zazwyczaj patrzy na prowizję, która często kusi go magicznym 0 proc. Policzmy, jaki ma to wpływ na ratę kredytu. Różnica miedzy 2 proc. a 0 proc. prowizji to dla 28-letniego kredytu na 300 000 zł 18 zł miesięcznie. Dużo? Większą różnicę może sprawić spread walutowy, czyli różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży w danej walucie. Nierzadko w bankach wynosi ona nawet ponad 10 proc., a to już duże zwiększenie raty.

Istotne są także ubezpieczenia - pomostowe, nieruchomości, od utraty pracy, na życie, medyczne, czy też od niskiego wkładu własnego. Zasada dla banku jest prosta - im więcej ubezpieczeń klient bierze pod uwagę, tym lepiej, bo drożej. W związku z tym ważne jest, ażeby pozałatwiać wcześniej kwestie związane z księgą wieczystą i wkładem własnym, a także, aby ubezpieczać jedynie to ryzyko, które rzeczywiście występuje (osobiście znam przypadek ubezpieczenia nieruchomości w centrum Warszawy od zagrożeń lawinowych), w odpowiedniej dla danej sytuacji kwocie - np. ubezpieczenie na życie z malejącą wraz z wartością kredytu sumą ubezpieczenia, a co za tym idzie, składką miesięczną. Zazwyczaj banki w przypadku ubezpieczeń, kont i kredytów tworzą interesujące pakiety związane ze zniżką dla klienta, np. ubezpieczenie OC auta o 20 proc. taniej w przypadku ubezpieczenia mieszkania, itp. Pamiętać należy jednakże, że według prawa polskiego, nie mamy obowiązku ubezpieczać się, zakładać konta, czy podejmować innych decyzji finansowych w banku, w którym bierzemy kredyt. Tak, jak w akapicie powyżej, tak i tutaj sugeruję kontakt ze specjalistą.

O cudownej pomocy państwa - "Rodzina na Swoim" - słyszeli chyba wszyscy. W skrócie polega ona na tym, że Bank Gospodarstwa Krajowego spłaca przez pierwsze 8 lat połowę kosztów odsetkowych kredytu. Ważne w tym przypadku jest oczywiście spełnienie narzuconych przez państwo wymagań¹⁰. Ważniejszy jest jednak fakt, że "kredyt z dopłatą" można zaciągnąć jedynie w walucie polskiej, w poszczególnych bankach i na specjalnych warunkach. Marże najtańszych kredytów w ramach tego rządowego programu nie schodzą poniżej 5,5 proc., a prowizje rzadko są mniejsze niż 2 proc. Koszty hipoteki są więc i tak praktycznie dwa razy wyższe niż najlepsze w EUR. Podsumowując, z programu "Rodzina na Swoim" warto skorzystać w dwóch przypadkach: gdy chcemy spłacić kredyt w 8-12 lat lub gdy brak nam zdolności kredytowej do podjęcia hipoteki w obcej walucie.

...tym lepiej dla ciebie! Masz czas, żeby się przygotować; żeby popracować nad zmniejszeniem w przyszłości tego obciążenia. Co zrobić? To bardzo proste. Buduj kapitał wcześniej i dostosowuj swój portfel do przyszłego, obciążonego ratą kredytu hipotecznego. Płacisz za akademik albo wynajem (bez czynszu) 300 zł miesięcznie, chcesz przeznaczyć na ratę 1500 zł, a kredyt wziąć, kiedy twoje zarobki wzrosną o 1000 zł? W takim razie odkładaj najpierw 200 zł/m-c, potem 500, a potem 1200. W ten sposób sam sprawdzisz, czy rzeczywiście te 1500 zł to jest z jednej strony bezpieczna, a z drugiej efektywna kwota. Jeśli widzisz, że nie wyrabiasz się, bo np. wystarczało si na wszystko, ale jak się zepsuła lodówka, to był dramat i niesamowite zaciskanie pasa, to weź kredyt z ratą łączną (wraz z poduszką) 1300 zł, itp. W ten sposób sprawdzisz na własnej skórze, ile dokładnie jesteś w stanie przeznaczać na zobowiązania kredytowe, a przy okazji zbudujesz kapitał, który będziesz mógł przeznaczyć na wkład własny i poduszkę w takiej proporcji, żeby LTV¹¹ działało na twoją korzyść. Jeśli chodzi o rozpoczęcie powyższego działania, termin jest bardzo konkretny - im wcześniej, tym lepiej.

...zobacz, czy nie jest drogi i czy nie warto go refinansować, czyli wcześniej spłacić istniejący kredyt i zastąpić go nowym. Obliczając korzystność tej operacji, szczególną uwagę należy poświęcić kredytom w obcej walucie, a mianowicie stracie na podwójnie liczonym spreadzie walutowym. Nie warto przecież dla 10 zł miesięcznie powiększyć pożyczkę z 50 do 55 tysięcy euro, nawet jeżeli marża nowego kredytu byłaby dwa razy niższa. Tak jak poprzednio, zalecam kontakt z doradcą kredytowym lub finansowym. Jeżeli mamy wysokie oprocentowanie, a zmiana jest sumarycznie dla nas niekorzystna, możemy zawsze napisać pismo z prośbą o zmniejszenie oprocentowania. Skuteczność tego działania jest wbrew pozorom większa niż można by przypuszczać.

Należy nadmienić, iż przy refinansowaniu nie tylko decydujemy o zmianie banku, ale także waluty, długości kredytowania, czy nawet sposobie spłacania kredytu (raty stałe vs raty malejące). Możemy także pod nowy kredyt hipoteczny "podpiąć" inne zobowiązania (debety na kartach, kredyty na samochód, wczasy, pożyczki pracownicze, itp.).

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Brak popularności refinansowania nie wynika z zacofania systemu bankowego w Polsce, ale z obawy klientów przed sferą bankową i posiadania przez kredyt hipoteczny statusu największego zła i obciążenia. A dbać o kredyt warto. Nie tylko w momencie brania, ale na lata przed oraz w trakcie spłacania. I nie bać się go, bo jeżeli się o niego zatroszczymy, to nie taki straszny, jak go malują.

Kamil Barejko

^{1. Średnia z 10 przypadkowych ogłoszeń z tablicy w budynku G SGH z dnia 6.12.2010}

^{2. Oprocentowanie kredytu 3,4 proc., prowizja 1,5 proc., opłaty okołokredytowe 1000zł, spread na walucie 5 proc., cena metra przy zakupie = 7,5 tys./m2, , brak kosztów związanych z ubezpieczeniami}

^{3. Przy średniorocznym wzroście wartości nieruchomości 4 proc.}

^{4. Zgodnie z rekomendacją T wydaną przez KNF, w przypadku kredytów walutowych niezbędne jest 20 proc. wkładu własnego}

^{5. Warsaw Interbank Offered Rate; odpowiednio LIBOR - London i EURIBOR - Euro}

^{6. Podano 3-miesięczne stopy procentowe na dzień 10.12.2010}

^{7. Dane z www.hipotekaplus.pl}

^{8. Kurs euro = 4,02 zł z dnia 10.12.2010}

^{9. Te same założenia, co w punkcie 2}

^{10. Kredyt dostępny wyłącznie dla małżeństw lub osób samotnych, posiadających dzieci. Żaden z kredytobiorców nie może posiadać własnej nieruchomości. Ponadto ustalane są maksymalne ceny za m2 dla kupowanej nieruchomości, zależne od miasta lub województwa}

^{11. LTV - Loan to value; wskaźnik opisujący wysokość wkładu banku do wartości zabezpieczenia; przedstawiony na rysunku nr 2}